陕西省扶风县人民法院民 事 判 决 书（2015）扶民初字第01078号原告李某某，男，汉族，大专文化，公务员。委托代理人张宝玺，男，汉族，初中文化，退休工人，住扶风县绛帐镇农机公司。被告阳光英语培训学校。住所地扶风县新区东二路。负责人周红侠，任校长。委托代理人刘永强，扶风县司法局148法律服务所法律工作者。被告李文安，男，汉族，住扶风县城关镇胜利小区。系周红侠丈夫。
原告李某某与被告阳光英语学校，李文安租赁合同纠纷一案，本院2015年9月25日受理后，于同年11月3日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托代理人，被告阳光英语培训学校负责人及其委托代理人出庭参加了诉讼，被告李文安经传票传唤未出庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年1月28日，第二被告以第一被告名义与原告签订房屋租赁合同，约定原告将位于扶风县城新区东二路南邻县残联的商住楼二、三、四层及院落租赁给两被告，租期五年，原告给被告免费使用了一个月（即二月份），合同从2015年3月1日起至2020年3月1日止，合同约定租期内租金按年度支付，每年人民币135000元，合同签订之日，被告一次性交清第一年租金。合同签订后被告以资金紧张为由1月30日付50000元，3月1日付30000元，余款55000元于2015年9月20日付清，但是被告缺乏诚信，直到5月下旬才交了3月1日应缴的30000元，对余额55000元至今未交，致使原告利益受损。该合同第六条约定，如一方违反合同约定，应支付对方年租金20%的违约金。被告的行为已构成违约，诉讼请求被告支付原告租金55000元，赔偿违约金27000元，总计82000元。另外因被告要求原告为被告在二楼和三楼安装了推拉门，花费3600元，以及8月和9月的水电费被告也应承担，恢复原貌并承担本案诉讼费。
被告阳光英语学校辩称，双方签订租赁合同属实，但是由于原告方擅自装修，影响了教学工作，学生家长意见很大，造成了学生生源流失，无奈在与原告沟通无效的情况下和原告解除合同，原告在合同解除中未受到任何损失，且被告交纳的租赁费还有剩余，双方约定的违约金没有法律依据。对于原告当庭要求的8月和9月的水电费被告愿意承担，架子床在原告院子放着，被告未带走，房屋结构的改造是经过原告同意的，不存在违约，房前广告牌双方未约定，被告没有清理的义务，双方约定9月20日交清，但是实际上8月10日已终止了合同，所以房租55000元不予缴纳。总之原告的请求缺乏事实和法律依据，被告只愿意负担水电费，应驳回原告的其他诉讼请求。被告李文安未出庭，也未答辩。
经审理查明，2015年1月28日，原告李某某与被告阳光英语培训学校签订房屋租赁合同，约定原告李某某将自己所有的县城新区东二路坐东，南邻县残联的商住楼二、三、四楼及院内房屋（不含南两间）租给被告阳光英语培训学校用于英语培训，租期五年，从2015年3月1日至2010年3月1日止，年租金135000元，合同签订时一次性交清第一年度租金，以后年租金在上年度租期满前一个月交清下年度租金，合同第六条第二款约定若一方违反合同约定，应支付对方年度租金20%的违约金；同时双方再次约定1月30日给付租金50000元，3月1日付30000元，余额55000元于同年9月20日付清。原告李某某与阳光英语培训学校校长周红侠丈夫李文安代表周红侠签字。合同签订后被告给付原告50000元租金，被告便开始了前期准备工作，三月份便从事教学，同年5月底，被告阳光英语学校支付三月一日应缴的30000元现金。期间原告对自己的房屋（非租赁物）进行了装修。2015年6月根据被告的要求，原告给二楼、三楼楼梯口安装了玻璃推拉门，在合同履行过程中，双方交流不畅。同年8月份，被告阳光英语学校开始搬教学设施，至9月20日彻底搬离。被告尚欠原告2015年8月、9月水电费302元。另查，阳光英语学校是周红侠创办的民办学校。上述事实有原告当庭陈述，被告答辩，房屋租赁合同等证据，在卷作证，足以认定。
本院认为，原被告签订的房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，应该受到法律的保护，原被告双方应积极履行合同确定的义务。本案争议的焦点是合同履行过程中有无违约，是否已提前终止；在原被告签订合同后，原告按照合同的约定将房屋交给被告阳光英语学校，期间也按照被告的要求安装了玻璃推拉门，也履行了自己的义务，被告应该按照合同的约定按时履行给付租赁费等义务，在合同履行期间，原告在自己房屋装修（非租赁物），为此发生纠纷，这并未在租赁合同中约定。
被告辩称8月份已告知原告解除合同，终止了双方的权利义务，但未提交有效证据证明其已履行了通知义务，所以其理由不能成立。且从8月份开始将教学设施及生活设施搬离，至9月20日彻底将设备拉完，该合同约定2015年9月20日支付该年度最后55000元，但被告逾期后未付，已属违约，且11月3日提出解除合同，鉴于被告已搬离，已无继续租赁的可能，该合同依法应当予以解除，但被告应承担双方约定的违约金27000元（135000*20%），租期应该计算到11月3日为8个月2天，租赁费应为90750元【（135000/12）*8+（135000/12/30）*2】，扣除被告已付的80000元，被告应再付原告10750元。合同解除后，尚未履行的中止履行，原告请求的解除后租赁费不予支持，在合同履行期间经协商安装的推拉门是对原合同的补充，但未约定费用的承担，其请求被告支付不予支持。被告李文安是代表被告阳光英语培训学校校长周红侠签名，所以李文安不承担责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、九十七条、第一百一十四条、第二百二十五条之规定，
判决如下：
一、解除原告李某某与阳光英语培训学校的租赁合同；
二、被告阳光英语培训学校于本判决生效后十日内给付原告李某某租赁费10750元，赔偿违约金27000元，给付水电费302元，总计38052元；
三、驳回原告李某某对被告李文安的诉讼请求；
四、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费1850元，被告阳光英语培训学校负担800元，原告李某某负担1050元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宝鸡市中级人民法院。
审 判 长 袁少宁
人民陪审员 费治安
人民陪审员 李海娟
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 郭辰君 关注公众号“”