北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民再94号上诉人（原审被告）北京麦歌美娱乐有限公司，住所地北京市海淀区太平路甲31号一层。法定代表人高见东。委托代理人冯涛，男北京麦歌美娱乐有限公司工作人员。被上诉人（原审原告）中国人民解放军总参谋部军训部招待所采石路分所，住所地北京市海淀区太平路甲31号。法定代表人宋双，所长。委托代理人杨慧敏，北京市长安律师事务所律师。上诉人北京麦歌美娱乐有限公司（以下简称麦歌美公司）因与被上诉人中国人民解放军总参谋部军训部招待所采石路分所（以下简称总参采石路分所）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民再初字第54号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人麦歌美公司的上诉请求：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民再初字第54号民事判决，并依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；
二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审认定双方所签订的房屋租赁合同有效与法相悖，法律明确规定，当事人签订的合同可附条件生效，而本案合同明确约定，合同要经被上诉人上级单位核准盖章后生效，但该合同至今未经被上诉人上级单位盖章，因此生效的条件并未成就，故合同依法未生效。本案应为不定期租赁合同，但被上诉人在未通知的情况下擅自停水停电，使上诉人无法经营，造成了重大的经营及装修损失，另外合同约定租金已改为每年36万元，但一审仍按40万元租金计算，事实认定错误。由于被上诉人至今未通知解除合同，故现合同属于正常履行之中，请依法改判。
被上诉人总参采石路分所辩称：上诉人的上诉理由与事实不符。一审认定的事实和适用的法律正确。一审法院已经查明，涉案的合同内容并不违反法律的规定，虽然合同文本上没有加盖上级单位的公章，但该合同内容已经经过上级单位的批准和认可。另外，涉案合同不存在不定期租赁的问题，涉案合同已经终止了。涉案合同中虽然有“另外的4万元另签订合同”的内容，但是双方并未就4万元另行签订合同，而且租赁的面积也没有减少，上诉人交纳租金也都是按照40万元履行的，也就意味着双方对于40万元的金额是认可的。本案中也不存在通知合同终止的问题。因为合同到期时自然终止了。上诉人在合同到期后一直占据着房屋，拒绝腾退。综上所述，应当驳回对方的诉讼请求。一审原告总参采石路分所向一审法院起诉请求：腾退海淀区太平路甲31号东楼1层1号房屋；按照年租金40万元标准计算从2013年4月8日到实际腾退房屋之日止向我所支付房屋占有使用费；支付违约金35400元。一审法院认定事实：2012年4月8日，总参采石路分所（出租方、甲方）与麦歌美公司（承租方、乙方）签订了《军队房地产租赁合同》，约定将坐落于海淀区太平路甲31号东楼一层（坐落号：军字第00231号）的房屋租赁给被告使用，租赁期限自2012年4月8日至2013年4月7日，年租金（不含水、电、暖、气、设备、物业等）总额为40万元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日交付甲方，付款方式为签合同时交半年租金，10月8日前交半年租金；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。本合同原标的为40万元，为方便经营增项，现标的租金改为36万元，4万元另签合同。上述合同签订后，总参采石路分所将房屋交付麦歌美公司使用。双方均表示此后未就上述合同中所提及的4万元另签合同，实际租赁面积亦未减少，麦歌美公司亦未交还任何部位给出租方。自2009年至2012年，总参采石路分所与麦歌美公司每年均签订一份权利义务内容基本相同的《军队房地产租赁合同》（以下简称租赁合同）。租赁合同中均有“本合同（含补充协议）经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效”的条款。其中，2009年的租赁合同甲方盖章处加盖有总参管理保障部房地产管理处的合同审核专用章以及总参军训和兵种部第一管理处（后更名为总参军训部第一管理处）的公章，此后三份合同均无上述公章。总参采石路分所向法庭提交了一份总参军训部第一管理处开具的证明，载明：总参采石路分所是我部下属单位，该单位对外房地产租赁合同原由总参管理保障部房地产管理处审批，由于部队编制体制调整，自2010年起该单位对外房地产出租事宜由我部进行审核批准。2011、12、13年该单位与麦歌美公司所签订的《军队房地产租赁合同》已报我部审核并批准。麦歌美公司提交了总参采石路分所给该公司开具的3份收据，每份收据所收费用均为10万元，共计30万元。3张收据显示所交30万元系2012年10月8日至2013年1月7日的租金。该公司称另有一笔10万元租金的交费时间是2013年5月6日，总参采石路分所未给其开具收据。麦歌美公司提交上述票据用以证明该公司已经及时足额交纳了2012年租赁合同中所约定的租金，并且出租方总参采石路分所另行收取了合同约定租期之外的一笔租金，正说明双方属于事实上的不定期租赁关系。总参采石路分所不认可麦歌美公司的上述说法，并称2013年5月6日的租金是麦歌美公司应交的2012年租赁合同中最后三个月租期内的租金，而并非超期、超额交纳。总参采石路分所认可合同期间麦歌美公司向其交付了房屋租金30万元，并向法庭提供记账凭证、收费专用票据，主张麦歌美公司于2013年5月6日向其支付10万元房租，延迟付款118天，应按合同约定日千分之三的标准收取违约金。总参采石路分所向法庭主张麦歌美公司应按年租金40万元的标准向其支付房屋占有使用费，自2013年4月8日起至实际腾退之日止。上述事实，有当事人陈述、《军队房地产租赁合同》、收费票据、记账凭证、证明等证据材料及开庭笔录在案佐证。一审法院认为：虽涉诉合同中约定应以总参采石路分所的上级主管部门批准作为该合同生效条件，而涉诉合同确无上级审批盖章，但该合同业经双方当事人签字盖章成立，合同内容不违反法律禁止性规定、不损害他人利益并且已经全部履行，总参采石路分所的上级主管部门亦已出具证明确认了合同已报其审核并批准，在此情况下，2012年租赁合同已生效，双方均应严格遵行。此外，麦歌美公司辩称合同约定的租金应为每年36万元而非40万元，但实际并未按照合同约定就4万元另签合同，且所租赁面积未减少，麦歌美公司亦未交还任何部位给出租方，且双方仍然按照40万元的租金标准实际履行了合同，故麦歌美公司关于合同租金应为36万元的抗辩，不予采信。从交费收据所显示的租期来看，麦歌美公司亦未超额交纳租金，故对麦歌美公司曾交纳租期之外的一笔租金的主张亦不予采信。由于租赁合同已经到期，且总参采石路分所明确表示不再续租，故应当支持总参采石路分所要求麦歌美公司腾房的诉讼请求。此外，根据现有证据，由于麦歌美公司存在迟延交纳租金的情形，故酌情支持总参采石路分所主张违约金的诉讼请求。总参采石路分所要求麦歌美公司参照合同约定的年租金支付合同到期后实际占用涉诉房屋期间使用费的诉讼请求于法不悖，亦予支持。一审法院判决：
一、被告北京麦歌美娱乐有限公司于本判决生效之日起十五日内腾退北京市海淀区太平路甲三十一号东楼一层一号房屋给原告中国人民解放军总参谋部军训部招待所采石路分所；
二、被告北京麦歌美娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告中国人民解放军总参谋部军训部招待所采石路分所房屋实际使用费（以年租金四十万元为标准，自
二〇一三年四月八日起计算至实际腾退房屋之日止）；
三、被告北京麦歌美娱乐有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告中国人民解放军总参谋部军训部招待所采石路分所违约金三千元；
四、驳回原告中国人民解放军总参谋部军训部招待所采石路分所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院二审对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。
本院认为，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，采用合同书形式订立合同的，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，双方当事人签订的租赁合同虽约定了“本合同（含补充协议）经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效”的条款，但总参采石路分所已经履行了合同约定的义务，且麦歌美公司已经接受，该合同已经履行完毕；涉案合同并非法律、行政法规所规定的经批准才能生效的合同，亦未损害国家、集体和第三人的利益；涉案合同已报请上级主管部门审核并批准，故涉案合同已经生效，涉案合同对合同的双方均具有约束力。上诉人提出的本案合同未生效的主张，缺乏事实和法律依据，本院二审不予支持。关于涉案合同的有效期限问题。涉案的租赁合同中约定了合同的有效期限为2012年4月8日至2013年4月7日。总参采石路分所在合同到期以后，采取书面通知的方式向合同相对方麦歌美公司表达了不再继续签订合同的意愿，此时涉案合同已经履行完毕，合同已经终止。所以上诉人称涉案合同为不定期租赁合同的理由不能成立。关于涉案合同的年租金问题。虽涉案合同中约定了“本合同原标的为40万元，为方便经营增项，现标的租金改为36万元，4万元另签合同”。但之后双方并未按照合同的约定就4万元另行签订合同，且租赁面积没有减少，上诉人麦歌美公司实际使用了所租赁房屋的全部面积。双方依照40万元的租金标准实际履行了合同。所以麦歌美公司称合同租金应为36万元的主张，缺乏事实依据，本院二审不予采信。综上所述，麦歌美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费一万四千一百一十八元，由北京麦歌美娱乐有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 王 京
审 判 员 刘燕风
代理
审判员 尤 頔
二〇一六年八月二十六日
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