重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0151民初3154号原告重庆吉旭物业管理有限公司，住所重庆市铜梁区XX街道办事处XX路326号3-1-1，组织机构代码79585593-3。法定代表人陈代香，董事长。委托代理人周莉(该公司职员)，女，1986年10月4日出生，汉族。委托代理人雷先恩，重庆渝礼律师事务所律师。被告李晓红，女，1979年10月20日出生，汉族。
原告重庆吉旭物业管理有限公司（以下简称“吉旭物业公司”）诉被告李晓红业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案受理后，依法由
代理
审判员杨建独任审判，适用小额诉讼程序于2016年7月25日公开开庭进行了审理。原告吉旭物业公司的委托代理人周莉、雷先恩，被告李晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吉旭物业公司诉称，被告系XXXX小区X幢X单元X-X号房业主，被告从2014年1月1日起无故拖欠原告物业管理费及水电共用分摊费。经原告多次催收后，被告至今仍未支付。为维护原告权利，特诉至法院，要求依法判决：1、被告支付2014年1月至2016年6月的物业管理费费1760元（104.76平方米×0.56元/月×30个月），滞纳金323元[（104.76平方米×0.56元/月×12个月×0.0003×900天）+（104.76平方米×0.56元/月×12个月×0.0003×540天）+（104.76平方米×0.56元/月×6个月×0.0003×180天）]水电共用分摊费180元（6元/月×30个月），滞纳金33元[（6元/月×12个月×0.0003×900天）+（6元/月×12个月×0.0003×540天）+（6元/月×6个月×0.0003×180天）]，滞纳金按每天万分之三计算，从逾期交费起至2016年6月30日止。2、本案诉讼费由被告承担。
被告李晓红辩称，对拖欠原告物业管理费1760元及水电共用分摊费180元无异议，滞纳金不认可。被告停止交纳物业费是因为小区物业管理员在今年3月清理堵塞的下水管道时，将被告家的下水管道损坏，一直未曾修好，若修好了，就交纳物业费。
经审理查明，原告吉旭物业公司于2006年11月9日依法成立，从事物业管理等业务。被告李晓红系重庆市铜梁区XX街道XX路XXX号XXXX小区X幢X单元X-X号房的业主，其所有的该房屋系普通住宅房，建筑面积为104.76平方米。2010年12月，被告李晓红（甲方）与原告吉旭物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》。该合同对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。其中，对物业收费标准约定为住宅0.56元/月.平方米,实行按房屋建筑面积计收，水电共用分摊费等按每户6元/月交纳。合同第六条还约定：“接房时一次性预交6个月全额物业服务费，以后的服务费用按季（月）度交纳，各业主在每季度第一月的1-10日内履行交费义务……若甲方未按规定时限足额交费的，乙方有权要求甲方补交，甲方并从逾期之日起按每天千分之五向乙方交纳违约金……”。合同签订后，原告吉旭物业公司对该小区物业进行管理。从2014年1月1日至今，被告未向原告交纳物业服务费。上述事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、交房通知书、装修竣工单、律师函（催交物业费通知）以及原、被告的陈述等证据材料在案佐证，这些证据材料具有真实性、合法性、关联性，本院确认其证明力并予以采纳。
本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。同时法律还规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告吉旭物业公司与被告李晓红签订的《前期物业服务合同》系其双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该合同内容对原、被告均具有法律约束力。原告吉旭物业公司已对XXXX小区提供了物业管理服务，被告李晓红作为该小区X幢X单元X-X号房屋的业主，有向原告吉旭物业公司交纳物业服务费的义务。被告李晓红对2014年1月1日至2016年6月30日期间的物业管理费没有交纳的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。因被告李晓红对拖欠物业管理费1760元、水电共用分摊费180元予以认可，故关于原告要求被告给付拖欠物业管理费1760元、水电共用分摊费180元的请求，予以支持。关于逾期交纳服务费（物业管理费与水电共用分摊费）的违约金（滞纳金）问题，
本院认为，双方在合同中约定的按利率每日千分之五的标准计付滞纳金，明显过高，现原告主动将其调整为按每日万分之三计算滞纳金，符合法律规定，予以支持，但原告计算滞纳金的天数明显有误，根据双方合同约定“接房时一次性预交6个月全额物业服务费，以后的服务费用按季（月）度交纳，各业主在每季度第一月的1-10日内履行交费义务……”，本院予以主张逾期交纳服务费的滞纳金从2014年1月11日起以未交纳的物业服务费为基数，按每日利率万分之三计算至2016年6月30日。关于被告辩称其自家的下水管道被原告的物管人员损坏,故不交纳物业费的意见,
本院认为,因被告未提供管道被损的相关依据,依法不予采信。即便存在管道被损的情形，被告亦可另行起诉，不宜在本案一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，
判决如下：被告李晓红于本判决生效之日起十日内给付原告重庆吉旭物业管理有限公司2014年1月1日至2016年6月30日期间的物业管理费1760元、水电共用分摊费180元，并支付以未交纳的物业管理费、水电共用分摊费为基数自2014年1月11日起至2016年6月30日止，按每日利率万分之三计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利率。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告李晓红负担。本判决为终审判决。
代理
审判员 杨 建
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 唐华希 来自