襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0607民初927号原告襄阳市民发置业有限公司（以下简称民发置业公司）。住所地：襄阳市襄州区张湾街道办事处环北路。法定代表人黄萍，民发置业公司总经理。委托代理人李满，民发置业公司员工。委托代理人曹其国，湖北法正大律师事务所律师。被告陈阳，男，1990年6月20日生，汉族，住襄阳市樊城区。委托代理人董影影，女，1985年8月14日生，汉族，现住民发世界城。
原告民发置业公司与被告陈阳商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月25日受理后，由
代理
审判员刘玉衡独任审判，于2016年5月24日公开开庭进行了审理。原告民发置业公司的委托代理人李满、曹其国，被告陈阳的委托代理人董影影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告民发置业公司诉称：2013年4月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告陈阳购买原告开发的民发·世界城编号为25幢1单元301室商品房一套，建筑面积为183.86平方米，总价款为1122650元。该购房合同签订后，被告支付房款332650元，余款790000元由被告向中国工商银行股份有限公司襄阳兴业支行（以下简称工行兴业支行）办理按揭支付，原告为被告与工行兴业支行借款的担保人。但被告在按揭手续办好后，却未按按揭合同的约定还款，导致原告承担了相应的担保责任，原告因此被工行兴业支行扣款792042.69元。被告的行为给原告造成巨大经济损失，根据原、被告之间签订的《商品房买卖合同补充协议》第1.4条的约定：“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人作为借款担保人承担担保责任的，出卖人除向买受人行使追偿权外，还可在按揭银行同意的情况下解除本合同，收回该商品房，并要求买受人按总房款的20%支付违约金”。故请求法院依法解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，由原告收回2013年4月21日所签《商品房买卖合同》项下的民发·世界城编号为25幢1单元XXX的商品房，由被告在判决生效后三日内协助配合原告办理该商品房买卖合同备案登记注销手续，并要求被告支付违约金224530元。
被告陈阳辩称，同意解除合同，但违约金过高，请求予以下调。本院根据本案有效证据及当事人的陈述，认定以下事实：2013年4月21日，原告民发置业公司与被告陈阳签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告陈阳作为买受人购买原告开发的民发·世界城编号为25幢1单元XXX室商品房一套，建筑面积为186.44平方米，总价款为1138404元；买受人选择分期付款方式购房，首期（含定金）付款人民币348404元，于商品房买卖合同签订时交付，余款790000元于2013年4月10日前向指定银行办理按揭；原告应当在2013年5月31日前将本合同约定并经验收合格的商品房交付被告使用等事项。该买卖合同补充协议第1.4条约定：买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人作为借款担保人承担担保责任的，出卖人除向买受人行使追偿权外，还可在按揭银行同意的情况下解除本合同，收回该商品房，并要求买受人按总房款的20%支付违约金。2013年5月10日，原、被告双方及工行兴业支行签订《个人购房借款／担保合同》一份，约定被告陈阳与案外人工行兴业支行申请贷款790000元，期限30年，由原告民发置业公司提供连带保证责任。该贷款合同第十四条关于违约及违约责任约定，若借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，借款人构成违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同第二十八条关于扣收，约定保证人不按合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用于清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。贷款人扣收时应当通知保证人，扣款通知发出后3天即视为送达。2013年7月9日，原、被告又签订《＜商品房买卖合同＞补充协议》一份，由于讼争商品房实测建筑面积与合同约定建筑面积差异，双方变更讼争商品房建筑面积为183.86平方米，产权登记面积小于合同约定面积2.58平方米，原告民发置业公司返还被告陈阳多交的房款15754元。上述合同签订后，原告依约向被告交付了讼争房屋。被告陈阳开始尚能按借款合同约定的期限按时还款，但从2015年4月始至7月，被告陈阳逾期3个月未还贷款。2015年7月30日，案外人工行兴业支行向原告发出《扣款通知》，并于当日从原告民发置业公司的保证金账户分五次共扣划逾期贷款本息19484.51元、剩余贷款本金769927.59元、利息2630.59元，合计792042.69元，引起诉讼。另查明，原告襄阳市民发置业有限公司（以下简称民发置业公司）系注册成立的具有独立法人资格的企业法人。其经营范围包括房地产开发、商品房销售、物业管理等。该公司的商品房预售许可证号为鄂襄阳区预字（2010）016号。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，本院予以确认。原告民发置业公司依照合同约定向被告履行了交付讼争商品房的义务后，被告陈阳未按约定向银行偿还贷款本息，导致工行兴业支行从原告的账户中扣划代偿，应当承担相应的民事责任。原告要求解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，并由被告协助办理讼争房屋买卖合同备案注销登记手续的诉讼请求，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。原告还要求被告按商品房总价款1122650元的20%支付违约金的诉讼请求，因被告已按约定向原告支付首付款332650元，且向银行支付了部分贷款本息，若让被告承担购房总价款按20%计算的违约金显失公平，本院根据实际情况即判决被告向原告支付按工行兴业支行从原告保证金账户扣划金额792042.69元的20%计算的违约金158409元，对原告主张超出部分违约金的诉请，本院不予支持；因解除合同后，原告应返还被告支付的首付款332650元和其公司收到被告陈阳银行按揭贷款790000元与工行兴业支行从民发置业公司保证金账户扣划的被告陈阳贷款本息792042.69元的差额2042.69元，合计330607.31元，扣除被告陈阳应支付的违约金158409元，被告民发置业公司在讼争合同解除后，应向被告返还172198.31元；被告陈阳辩称违约金约定过高的请求，符合法律规定，本院酌情予以采纳；依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，
判决如下：
一、解除原告襄阳市民发置业有限公司与被告陈阳于2013年4月21日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告陈阳于本判决生效后三日内将本案讼争的民发·世界城编号为25幢1单元301室的商品房一套返还给原告襄阳市民发置业有限公司，并在前述期限内协助原告襄阳市民发置业有限公司办理该商品房买卖合同备案注销登记手续。
三、被告陈阳向原告襄阳市民发置业有限公司支付违约金158409元；
四、原告襄阳市民发置业有限公司向被告返还购房首付款332650元和原告收到被告陈阳银行按揭贷款790000元与中国工商银行股份有限公司襄阳兴业支行从原告保证金账户扣划的被告陈阳贷款本息792042.69元的差额2042.69元，合计330607.31元；
五、以上三、四项相抵后，原告襄阳市民发置业有限公司于本判决生效后三日内向被告陈阳返还人民币172198.31元；
六、驳回原告襄阳市民发置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16926元，减半收取8463元，由被告陈阳负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
代理
审判员 刘玉衡
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 陈洪波 关注公众号“”