上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初5962号
原告（反诉被告）：吴云峰。
委托诉讼代理人：姚某某。
被告（反诉原告）：李修柱。
原告（反诉被告）吴云峰与被告（反诉原告）李修柱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）吴云峰的委托诉讼代理人姚某某，被告（反诉原告）李修柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴云峰向本院提出诉讼请求：1、要求确认双方签订的关于上海市闵行区×路×弄×号×室二楼50平方米房屋的《租赁合同》于2016年4月6日解除；2、要求判令李修柱将上述房屋返还吴云峰；3、要求判令李修柱支付自2015年11月1日起至实际返还房屋之日止，按每月4,500元计算的租金；4、要求判令李修柱支付以4500元为本金，按每日千分之二计算180天的滞纳金1,620元。事实和理由：林姓产权人将涉案房屋出租给薛某，薛某再转租给吴云峰，租期自2015年8月1日至2017年7月31日。2014年10月11日，吴云峰与李修柱签订房屋租赁合同，约定李修柱承租上海市闵行区×路×弄×号×室二楼，作投资公司之用，租期自2014年11月1日至2019年10月30日止，租金每月4,500元，付三押一。吴云峰收取租赁押金4,500元和门面转让费45,000元。向李修柱交付房屋后，李修柱进行过简单装修。后李修柱连续6个月不支付房租，吴云峰多次催讨无果，故诉至法院要求解除合同。门面转让合同与本案租赁合同无关。李修柱辩称，双方签订租赁合同及门面转让合同时间为同一天，租期相同，合同内容有牵连，如租赁合同被解除，门面转让合同应一并解除。其在承租房屋中搭建了阁楼，经物业通过了消防验收，故装修费用较大。其门面转让向吴云峰支付转让费45,000元。现同意解除租赁合同和门面转让合同，但提出反诉：1、要求吴云峰退还门面转让金45,000元；2、要求吴云峰赔偿装修费10万元。针对李修柱的反诉，吴云峰辩称：现同意同时解除租赁合同及门面转让合同。李修柱占用房屋期间的转让费不退，可将2017年7月30日至2019年10月30日期间27个月的转让费20,250元退还李修柱。李修柱未经其书面同意，擅自进行搭建、破坏承重墙等装修，应于归还房屋时恢复原状，其不同意赔偿装修费。本院
经审理认定事实如下：上海市闵行区×路×弄×号×室系案外人林某某所有。2014年10月11日，吴云峰（甲方）与李修柱（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将×路×弄×号×室二层出租给乙方，租赁期限自2014年11月1日起至2019年10月30日止，未经甲方书面许可，乙方无权转租。租金每月4,500元，付三押一。乙方未经甲方同意，不得在租赁房屋内有隔墙、改变结构、与第三方合用或转租。同日，双方还签订《门面转让合同》，约定甲方将上述商铺二层50平方米房屋转让给乙方，甲方承诺是该商铺第一且唯一承租方，拥有该商铺全部承租权且承租期间经商铺产权人同意可以转让承租权。甲方因经营生意对商铺2楼使用率不高，故将商铺产权2楼全部承租权及使用权转让乙方，转让费45,000元，商铺2楼租金定为每天每平方米3元，每次由甲方代产权人收取。甲方承诺在乙方租赁期间，若因甲方转让的2楼商铺与产权人或其他方产生经济纠纷和法律责任，甲方愿意赔偿乙方在该商铺转让过程中及之后发生的转让费、装修费及经济损失等一切费用。甲方若转让一楼，需提前2个月告知乙方，乙方对甲方一楼无权干涉。甲方转让一楼后，必须引荐乙方与商铺产权人直接签署租赁合同。一楼新转让商户必须和乙方重新签订租赁合同。上述合同签订后，吴云峰向李修柱交付了房屋。李修柱向吴云峰支付了三个月租金和押金计18,000元、房屋转让金45,000元。李修柱对房屋进行了简单装修，但未开展经营活动。李修柱自称两年后将该房屋用于一手房代销。因李修柱自2015年11月1日起未付租金，吴云峰于2015年12月20日至商铺门面张贴告知书，称若2015年12月24日之前不支付租金，将终止房屋租赁合同。届期，李修柱仍未支付租金，吴云峰遂诉至本院。另查明，2015年7月26日，吴云峰作为承租人与案外人薛某（作为出租人）签订《房屋租赁合同》，承租了上述×路×弄×号×室中45平方米房屋，租赁期限自2015年8月1日起至2017年7月30日止。审理中，2016年4月6日，李修柱收到了本案的诉状副本等材料。李修柱要求在解除租赁合同的同时，解除门面转让合同。2016年6月8日，吴云峰、李修柱均向本院表示同意解除租赁合同和门面转让合同。门面转让合同解除后，吴云峰表示可退还李修柱自2017年7月30日至2019年10月30日期间的转让费20,250元。以上事实，由吴云峰提供的房地产权证、吴云峰与薛某签订的租赁合同、吴云峰与李修柱签订的租赁合同及门面转让合同、租金及转让费收据、告知书、现场照片、工商登记材料等证据以及吴云峰、李修柱的庭审陈述所证实。
本院认为，吴云峰与李修柱签订的《租赁合同》和《门面转让合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效。李修柱于2015年11月起长期拖欠租金，吴云峰多次催讨无着，致使收取租金的合同目的落空，吴云峰要求解除租赁合同，本院予以支持。吴云峰要求解除租赁合同的意思表示于2016年4月6日到达李修柱，故本院确认租赁合同于该日解除。导致租赁合同解除的责任在于李修柱。故李修柱应及时向吴云峰归还房屋、支付欠租和占用期间的房屋使用费。关于滞纳金，双方在租赁合同中并无约定，吴云峰的该项请求缺乏合同依据，本院无法予以支持。现在吴云峰处的租赁押金4,500元，扣除李修柱的水电等欠费后，由吴云峰退还李修柱。关于门面转让合同，合同双方于2016年6月8日一致同意解除，本院予以确认。该合同实际已经履行，李修柱反诉要求吴云峰退还全部转让费45,000元，无事实依据。吴云峰自愿退还转让费20,250元，本院予以准许。关于李修柱反诉要求吴云峰赔偿装修费10万元，首先其没有向本院提供证据证明装修损失，其次因其长期欠租导致租赁合同解除，进而使门面转让合同也提前解除，再则其装修行为也没有得到出租人的同意，故本院对其该项反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，
判决如下：
一、确认原告（反诉被告）吴云峰与被告（反诉原告）李修柱签订的关于上海市闵行区×路×弄×号×室二层50平方米房屋的《租赁合同》于2016年4月6日解除；
二、确认原告（反诉被告）吴云峰与被告（反诉原告）李修柱签订的关于上海市闵行区×路×弄×号×室二层50平方米房屋的《门面转让合同》于2016年6月8日解除；
三、被告（反诉原告）李修柱于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区×路×弄×号×室二层50平方米房屋归还原告（反诉被告）吴云峰；
四、被告（反诉原告）李修柱于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）吴云峰自2015年11月1日起至2016年4月6日止，按照每月4,500元计算的租金；
五、被告（反诉原告）李修柱于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）吴云峰自2016年4月7日起至房屋实际归还之日止，按照每月4,500元计算的房屋使用费；
六、原告（反诉被告）吴云峰于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）李修柱转让费20,250元；
七、驳回原告（反诉被告）吴云峰其余诉讼请求；
八、驳回被告（反诉原告）李修柱其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费382.75元，减半收取计191.38元，由原告（反诉被告）吴云峰负担25元，被告（反诉原告）李修柱负担166.38元。反诉案件受理费减半收取计1,600元，由原告（反诉被告）吴云峰负担153.13元，被告（反诉原告）李修柱负担1,446.87元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 沈 群
二〇一六年八月二十六日
书记员 缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 关注公众号“”