北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2015）大民初字第15404号原告孟昭明，男，1961年10月26日出生。委托代理人孟悦（原告之子），1984年7月18日出生，北京法信知识产权代理有限公司员工。被告马宏峰，男，1985年11月9日出生，同盛汇（北京）贸易有限公司。委托代理人侯丽（被告之妻），1986年6月2日出生，同盛汇（北京）贸易有限公司员工。被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区光华路7号汉威大厦26A1-2。法定代表人卢航，董事长。委托代理人孙嘉英，女，1990年11月20出生，北京安信瑞德房地产经纪有限公司职员。
原告孟昭明与被告马宏峰、被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟昭明的委托代理人孟悦、被告马宏峰的委托代理人侯丽、被告房地产公司的委托代理人孙嘉英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孟昭明诉称，2015年1月14日，原告作为出租方与马宏峰签订《北京市房屋租赁合同》，将坐落于北京市大兴区x镇x号办公楼x层x房屋出租给马宏峰，租期两年，租金支付方式为押一付三，原告给马宏峰两个月免租期作为对其日后简单装修的补偿。马宏峰于2015年9月1日拒绝支付第三期租金，在未提前通知原告的情况下自行搬离了承租房屋，并对房屋内部基础设施进行了恶意破坏，造成外立面钢化玻璃、房屋吊顶、内部隔断玻璃及强弱电基础设施损坏。根据合同及法律规定，原告有权单方解除合同并要求被告马宏峰支付违约金20000元及各项经济损失40000元（包括吊顶装修费5000元、玻璃幕墙更换费8000元、墙面粉刷1500元、玻璃隔断维修3000元、消防应急灯更换300元、强弱电走线及更换插座1000元、窗户卷帘更换费1200元及起诉之后四个月的房屋租金损失20000元），并承担本案的诉讼费。另外，房地产公司公司作为中间人应该和马宏峰承担连带赔偿责任。
被告马宏峰辩称，不同意原告孟昭明的诉讼请求。马宏峰承租原告房屋周围配套设施不完善，一楼底商入住率低，导致马宏峰公司经营不善，与原告当初承诺严重不符。因此，马宏峰于2015年8月初经过中介公司与原告协商解除合同，但原告仅同意减少租金，不同意解除合同，马宏峰无奈于2015年8月30日自行搬离，此时该合同已经解除，原告无权主张剩余期间的租金。马宏峰按照月租金400%的比例主张违约金数额明显过高，合同约定的违约金比例是月租金的200%，因此，马宏峰仅同意按照200%的比例支付违约金10000元。原告当初交付马宏峰的是毛坯房，经原告同意，马宏峰聘请装修公司进行了装饰装修，故马宏峰解除合同后有权对自行装修部分予以拆除，针对拆除后的现场遗留杂物，马宏峰可以按照原告要求恢复原状。原告房屋玻璃幕墙属于承租期间自然爆裂，与马宏峰无关，不同意赔偿。马宏峰在原告处有房屋押金5000元，原告在马宏峰搬家时阻止搬家，导致马宏峰额外支付搬家费用等各项损失7600元，上述费用应从马宏峰的赔偿数额中予以扣除。
被告房地产公司辩称，原告起诉与房地产公司无关，不同意赔偿。
经审理查明，2015年1月14日，被告马宏峰通过房地产公司与原告孟昭明签订《北京市房屋租赁合同》，承租了原告位于北京市大兴区x镇x号办公楼x层x房屋（套内建筑面积48.56平米），租期为2015年3月16日至2017年3月15日，每月租金5000元，租金支付方式为押一付三，原告给被告马宏峰两个月免租期作为对其日后简单装修的补偿。被告马宏峰聘请装饰公司对承租房屋进行了装修，花费装修费22000元，内部隔断费6500元，工程监理费8000元，装修完成后，被告马宏峰按照合同约定承租至2015年8月30日，支付租金3万元。2015年8月30日，被告马宏峰以商业不景气为由，未经原告同意自行搬离了承租房屋，并将装修物品进行拆除（其中吊顶、玻璃隔断、窗户卷帘全部拆除；墙面未拆除但有局部污渍及破损，地砖未拆除，强弱电有部分拆除），承租房屋的玻璃幕墙在被告马宏峰承租期间发生爆裂损坏。被告马宏峰搬离承租房屋后，该处房屋一直处于闲置状态，并未另租他人。另查，双方签订合同第九条第二款对乙方（马宏峰）单方解除合同的情形租出约定：“1、甲方（孟昭明）承租房屋交付迟于7日；2、甲方交付房屋不符合合同约定或影响安全健康3、甲方不履行维修义务影响房屋正常使用”；第十条第一款、第二款分别对乙方（马宏峰）的违约责任做出约定，第一款规定：“乙方未按约定支付租金超过7日或欠交费用超过1000元，按月租金200%向甲方支付违约金”；第三款规定：“租赁期内，乙方需提前退租的，需提前30日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金”。除此之外，合同并未对被告房地产公司的权利义务及违约责任作出任何约定。庭审过程中，原告坚持认为马宏峰同时违反了合同第十条第一款和第二款的约定，应该按照400%的比例赔偿违约金20000元，并要求赔偿附属设施拆除、玻璃幕墙爆裂及租金损失40000元，并提供了租赁合同、现场照片等证据材料。被告马宏峰坚持认为拆除自己出资装饰的附属设施无不当之处，同时主张原告主张违约金数累计叠加，数额过高，应予降低，但同意支付违约金10000元并将承租房屋恢复原状，并提供装修合同、证人证言予以证明。马宏峰同时主张幕墙玻璃属于自然爆裂，与自己无关，并提供了证人证言、QQ聊天截图等证据予以证明，不同意赔偿。针对以上事实，本院依法调解，但双方当事人各执己见，无法协商解决纠纷。上述事实，有双方当事人的陈述笔录、《北京市商品房预售合同》、《北京市房屋租赁合同》、现场照片、《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》、租金、押金收条、证人证言、QQ截图等证据予以佐证。
本院认为，依法订立并生效的合同，对合同双方具有同等约束效力，合同双方均应本着诚实信用原则，行使合同权利履行合同义务，任何一方未经协商一致或法定程序均不得单方解除合同，否则应当依照合同约定承担相应的违约责任。本案中，双方当事人在合法自愿的前提下签订房屋租赁合同，马宏峰未经孟昭明同意擅自终止合同，搬离承租房屋及拒付租金，构成了根本违约，应该按照合同关于违约责任的约定承担违约责任。双方签订合同第十条约定了两种违约责任的承担方式，累计叠加适用还是择一适用成为双方争议焦点。
本院认为，第十条第一款属于附条件解除，即必须发生迟延支付租金的情况，甲方才有权单方解除合同；而第十条第二款是属于无条件解除，即任何一方如不愿继续履行合同，可在支付一月租金和违约金之后以通知方式解除合同。针对以上两种解除合同的方式，
本院认为，延迟支付租金和提前30日通知解除的目的指向均是唯一确定的，唯一的区别在于，前者系行动告知，后者系言语表达，具体选择哪一种方式，该合同中赋予了马宏峰选择的自由，无论选择哪种，均将产生合同解除一种结果。因此，以上两种违约责任的承担方式应该择一适用，被告马宏峰应该赔偿原告孟昭明违约金10000元。关于附属设施的处理，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。本案中，被告马宏峰以商业不景气为由解除合同并不符合单方解除约定，已经构成合同期内违约。双方并未对相关附属设施的残存价值作出约定，但原告在诉讼中要求被告赔偿拆除附属设施的经济损失，应推定其愿意在适当补偿的基础上，继续利用马宏峰承租期间的附属设施，马宏峰未经原告同意对玻璃隔断、窗户卷帘、吊顶灯附属设施进行了拆除，对强弱电走线进行了部分拆除，对墙面、消防应急灯处墙面造成了部分破坏，留下了部分残存废物及墙面污渍，应予恢复原状。关于上述附属设施的残存价值，应该结合马宏峰装饰装修的实际花费及实际承租期间的折旧情况综合确定。根据马宏峰提供的装饰装修合同，马宏峰装修上述设施花费28500元，实际承租期为6个月，按此比例，折旧后的残存价值为21375元〔(24－6)月÷24月×28500元〕，原告应该以此为基数，给被告适当补偿继续利用残存价值。
本院认为，原告租赁时间较短，残存价值较大，考虑马宏峰仅对强弱电设施进行了部分拆除，地砖部分未拆除，酌定原告应给被告8000元经济补偿为宜。鉴于本案被告事实上已经对附属设施进行了拆除，致使原告失去利用价值，应该赔偿因此给原告造成的经济损失13375元。关于原告主张玻璃幕墙爆裂的8000元损失，
本院认为，原告未能提供证据予以证明，应该承担举证不能的法律后果，本院不予支持。关于此问题，马宏峰提供了员工证人证言及QQ聊天截图，虽然员工与被告有利害关系，但其QQ聊天记录系证人在第一时间的自然反应，可信度较高，本院予以认可。原告主张的20000元后续租金，系原告因马宏峰违约产生的经济损失，关于是否可以和违约金一并主张，
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加”，
本院认为，原告一并主张违约责任和损害赔偿有所不当，但如认为违约金过低，人民法院可以适当调整，调整的数额以不超过实际损失为限，鉴于原告因被告违约造成房屋闲置，产生实际的租金损失明显高于违约数额，本院本着公平原则将违约金上调为20000元。综上，被告马宏峰应赔偿原告孟昭明违约金20000元，附属物残存价值修复费用13375元，马宏峰之前已经支付的房屋押金5000元，应从上述赔偿数额中予以扣除。本案中，房地产公司仅负责中介服务，收取相应的中介费，租赁合同签订之时中介权利义务随即中止，其并非租赁合同的当事人，与本案没有直接利害关系。故对原告主张房地产公司承担连带责任的主张，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告马宏峰赔偿原告孟昭明违约金二万元，附属物残存价值修复费用一万三千三百七十五元，以上两项合计三万三千三百七十五，扣除已经支付的房屋押金五千元，还应赔偿二万八千三百七十五元（于本判决生效后七日内交纳）；
二、驳回原告孟昭明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千三百元，由原告孟昭明承担五百七十六元九角（已交纳）；由被告马宏峰承担七百二十三元一角（于本判决生效后七日内履行）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李新亮
人民陪审员 梁跃海
人民陪审员 朱庆华
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 郑少杰 来源：