广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法民三初字第1811号
原告（反诉被告）：佛山市南海国昌投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：崔伟权，任董事长。
委托诉讼代理人：伍忠，广东重威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄龙生，广东重威律师事务所律师。
被告（反诉原告）：周振豪，男，1979年2月15日出生，汉族，住浙江省永嘉县。
委托诉讼代理人：孔德攀，广东经国律师事务所律师。
原告佛山市南海国昌投资有限公司与被告周振豪租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月17日受理后，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院依法裁定予以驳回，被告不服提起上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。管辖权异议处理期间不计入审理期限。诉讼中，被告提起反诉，本院决定将反诉与本诉合并审理。后本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人伍忠，被告周振豪及其委托代理人孔德攀均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2015年7月31日已解除商铺承包经营合同；2.被告支付承包费（租金）205328元（2014年12月至2015年7月，每月承包费25666元）；3.被告支付上述款项违约金，从2015年7月6日计至实际清偿日止按年利率24%计算；4.被告承担诉讼费。事实和理由：原、被告于2012年11月8日签订一份《商铺承包经营合同》，约定原告将位于佛山市南海区大**与广州市**东角地块的国昌·新****的六间商铺，发包给被告经营餐饮使用，总面积407.4平方米，承包期限自2012年11月15日至2017年10月31日，其中2012年11月15日至2014年11月14日止月承包金24444.00元、2014年11月15日至2015年11月14日止月承包金25666.00元、2015年11月15日至2016年11月14日止月承包金26949.00元、2016年11月15日至2017年10月31日止月承包金28297.00元，每月5日前支付当月的承包金，被告未按期支付有关费用的，每迟延一日按欠费金额的1%支付违约金。合同签订后，被告即开始使用租赁物。2014年12月前，被告基本能按合同约定的时间支付承包金、综合服务费等有关费用。从2014年12月开始，被告一直没有支付承包金、原告多次上门或发函催收，被告均拒绝履行付款义务，甚至于2015年07月31日单方撤场，被告所交的保证金应予没收。
被告所交纳的物业管理费押金属于双方物业合同纠纷，原告已针对被告拖欠物业管理费另案起诉被告，故该押金应在物业管理费纠纷中予以处理。被告所交装修按金因其装修不合格，按照双方签订的装修管理服务协议书，原告可不予退还。被告单方面撤场，是否遗留设备在租赁场地原告并不清楚，原告也无保管义务。被告答辩并反诉请求：1.原告退还履约保证金48888元、管理费押金24444元、装修按金5000元，合计78332元；2.原告承担诉讼费。理由和理由：
一、原、被告曾在2012年11月8日签订过商铺租赁合同，后又于2012年12月5日重新签订商铺承包合同，对租金、面积等进行调整，双方按照调整后的合同履行，被告每月应当支付的租金为12000元，并非原告主张的金额。被告撤场时间是2015年1月10日，即时间合同已终止，故原告主张的租金金额有误。
二、合同签订后，原告依约向被告支付了履约保证金48888元、管理费押金24444元、装修按金5000元，上述款项原告应在被告撤场时予以退还，但原告一直未退。虽然保证金和管理费押金是以大沥分公司名义收取，但该分公司没有法人资格，民事责任应由原告承担。
三、原告还应赔偿被告装修款494000元和广告位铁柜制作费4000元。被告为商铺装修花费近500000元，商铺交付后因原告未取得建设工程规划验收合格证，致被告无法正常运营，且被告进场时原告明确承诺在被告撤场前，原告商场内不再引进与被告存在同业竞争的韩式餐厅，但原告违反承诺，后在该商场内引进存在同业竞争的韩式餐厅，造成被告严重亏损。
四、虽然原、被告在签订第二份租赁合同时，仅约定了2012年11月15日至2014年11月14日租金，对2014年11月后租金，因原告自身问题未做约定，致使双方在2014年11月14日后就租金缴纳问题发生争议，被告主张按月租金12000元缴纳，原告不同意，且要求加租，双方就此问题未达成一致，原告便对商铺不时采取断水停电等措施，致商铺无法正常运营，最终导致被告撤场，并非被告违约。
五、被告撤场时，双方办理了撤场手续，在撤场单中明确约定场内物品及撤场日期，该撤场单由原告保存，原告应向法庭提交，便于查明准确撤场日期。
六、依据双方在2012年12月5日签订的合同约定，若被告逾期付租超过30天就构成违约，事实上原告作为出租方及商场运营管理方，有完善的财务业务部门，不可能任凭被告拖欠租金不采取措施，因此原告主张被告拖欠近8个月租金不符合常理。
七、本案纠纷真正原告是因被告撤场后多次找原告协商，要求原告退还保证金、管理费及装修押金，并对被告经营损失进行适当补偿，但原告无正当理由拒绝，双方因退款问题矛盾激化，原告才提起本案诉讼。本院经审查认定事实如下：位于佛山市南海区大沥镇黄**房屋于2013年2月4日办理房地产权证，登记房地产权属人为佛山市南海区大沥镇**股份合作经济社。2016年2月1日，佛山市南海区大沥镇**股份合作经济社出具说明，说明上述房屋是原告租赁土地后投资建设，2011年2月11日至2036年2月10日期间原告拥有该房屋的租赁经营使用权。2012年11月8日。
原告与被告签订《国昌·新**广场商铺承包经营合同》，约定：被告承包的商铺位于佛山市南海区**与广州市**东南角地块的国昌·新**广场二楼A区，商铺编号为A2103、A2104、A2105、A2106、A2107、A2108；建筑面积为407.4平方米；拟定用途为餐饮，品牌为坂尚；承包期为2012年11月15日至2017年10月31日；其中2012年11月15日至2014年11月14日止月承包金24444.00元、2014年11月15日至2015年11月14日止月承包金25666.00元、2015年11月15日至2016年11月14日止月承包金26949.00元、2016年11月15日至2017年10月31日止月承包金28297.00元，每月5日前支付当月的承包金；被告应在签订合同时支付保证金48888元，合同期满后合同解除后，被告结清所有费用并返还商铺时，原告将保证金无息退还给被告；被告未按期支付承包金、综合经营服务费的，每迟延一日按欠费金额的1%支付违约金；被告未按期支付承包金、综合经营费中任何一项费用，迟延超过30日以上，原告有权解除合同，被告保证金和承包金不予退还，如果给原告造成其它损失，被告应另行赔偿。当日，原告向被告交纳保证金48888元。同日，原告大沥分公司（甲方）与被告签订《国昌·新**广场综合经营服务合同》，约定：被告委托甲方提供国昌·新**广场二楼A区编号为A2103、A2104、A2105、A2106、A2107、A2108商铺综合管理服务，建筑面积为407.4平方米，被告每月按建筑面积每平方米30元计算综合经营服务费，签订合同时被告支付综合服务费保证金24444元。当日，被告向原告交纳了综合服务费保证金24444元。2012年11月9日，被告与国昌新**广场物业服务中心签订《装修管理服务协议》，同月28日，原告支付了装修按金5000元。2012年12月5日，原、被告另行签订一份《国昌·新**广场商铺承包经营合同》，约定：被告承包的商铺位于佛山市南海区**与广州市**东南角地块的国昌·新**广场二楼A区，商铺编号为A2103、A2104、A2105、A2106、A2107、A2108；建筑面积为203平方米；拟定用途为餐饮，品牌为坂尚；承包期自2012年11月15日起至2017年10月31日止；其中2012年11月15日起至2014年11月14日止每月承包金为12000元；其它内容与上一份合同相同。2013年7月14日，原告出具收据，确认收到7月份承包金12222元。同年8月5日，原告出具收据，确认收到8月份承包金12222元。此事实有被告提交的二张收据佐证，原告虽对该二张收据有异议，认为实为物业管理费，笔误为承包金，但考虑到该金额与物业管理费并不相同，且连续二个月出现笔误不合情理，本院对原告质证意见不予采纳。2014年10月26日，原告发出通知，提出10月31日前缴清10月份之前所欠费用的，二层商户可享受11月承包金7折优惠，11月5日前未缴清的，取消承包金优惠。此后被告向原告交纳了2014年10月租金17110.8元。2014年12月31日，原告出具收据，确认收取被告交纳的2014年11月租金17538.5元。2015年4月24日，被告商铺工作人员朱秀香向原告申请将代金券625元抵扣现金500元。2015年5月11日，朱秀香在原告发出的5月份缴款通知书的签收表中，在A2103-A2108（坂尚烤肉）档签名。该事实有原告提供的《2015年5月份缴费通知书的签收表》和申请书佐证。被告对该二份证据有异议，认为并非被告签名，朱秀香在2015年1月离职，经审查，朱秀香此前为被告商铺工作人员，且在通知书中被告承租商铺档签名，被告质证理由不能成立，本院不予采纳，确认该二份证据的真实性及证明力。
本院认为，涉讼商铺已办理房产证，原、被告于2012年11月8日签订的《国昌·新**广场商铺承包经营合同》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。该合同约定的商铺面积与《国昌·新**广场综合经营服务合同》面积相同，被告已交纳的2014年10月和11月份租金金额在打折后也能与该合同约定租金相印证，虽然原、被告在2012年12月5日另行签订一份《国昌·新场市广场商铺承包经营合同》，但被告未能提供任何证据证明该合同为双方实际履行的合同，被告提供其缴纳的2013年7、8月份租金的金额也与该合同约定的金额不相同。本院综合原、被告提供的证据，认定2012年12月5日双方签订的《国昌·新**广场商铺承包经营合同》并非实际履行的合同，被告主张按该合同约定计算2014年12月份后租金理据不足，本院不予采纳。被告作为承租人，应对其搬离并返还租赁物负有举证义务。被告主张其已于2015年1月份搬离，但从其工作人仍在2015年5月租金催缴通知书上签名来看，该主张明显不能成立，被告该陈述为虚假陈述，应承担不利后果，本院对原告主张被告在2015年7月31日交还租赁物的意见予以采信，并对原告主张双方租赁合同在该日解除的诉讼请求予以支持。原告主张被告自2015年12月1日起开始拖欠租金，被告对此未提出异议或提供反驳证据，本院予以确认，即被告应按双方于2012年11月8日签订的《国昌·新**广场商铺承包经营合同》约定的租金标准支付拖欠的租金205328元（25666元/月×8个月）。被告逾期支付租金已构成违约，合同约定按日1%计算违约金过高，原告自愿主张按年24%从2015年7月6日开始计算违约金，属自行处分权利行为，且该主张的标准尚属合理，本院也依法予以支持。原、被告之间的租赁合同因被告拖欠租金而解除，被告已构成根本违约，被告未提供证据证明原告存在违约行为，考虑到原告重新招租必然会造成空租期损失，原告主张依照合同约定没收被告交纳的租赁保证金48888元合情合理，本院对被告反诉主张原告退还保证金48888元的反诉请求不予支持。原告未举证证明存在可没收被告装修押金的事实，本院对被告反诉主张原告退还装修押金5000元的反诉请求予以支持。
原告已因被告拖欠物业管理费另案起诉被告，考虑到原、被告对物业管理费的结算是依照双方另行签订的《国昌·新**广场综合经营服务合同》约定，原告也是基于该合同收取被告物业管理费押金24444元，现双方因该合同纠纷已另诉，故管理费押金应在该案中一并处理，本案中被告主张原告退还物业管理费押金24444元的反诉请求不予审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、确认原告（反诉被告）佛山市南海国昌投资有限公司与被告（反诉原告）周振豪之间的《国昌·新**广场商铺承包经营合同》于2015年7月31日解除；
二、被告（反诉原告）周振豪应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年12月1日至2015年7月31日期间的租金205328元以及以205328元为本金从2015年7月6日起至实际清偿日止按24%/年计算的违约金予原告（反诉被告）佛山市南海国昌投资有限公司；
三、原告（反诉被告）佛山市南海国昌投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还装修押金5000元予被告（反诉原告）周振豪；
四、驳回被告（反诉原告）周振豪其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取2313.77元（原告已预交），由原告负担1383.05元，被告负担930.72元。反诉受理费879.15元（被告已预交），由原告负担25元，被告负担854.15元。二者抵扣后，被告应支付受理费905.72元予原告，该款项应于上述付款同期迳付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 朱道春二０一六年八月二十六日
书记员 黄晓璇 来自