广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初11051号
原告：周素萍，女，1964年6月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
被告：张冬火，男，1969年10月11日出生，汉族，住福建省建瓯市。原告周素萍与张冬火租赁合同纠纷一案,本院于2016年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月19日公开开庭进行了审理。原告周素萍，被告张冬火到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2014年1月1日签订的《租房屋协议书》，并判令被告在解除之日起三日内将租赁房屋归还予原告；2.被告向原告清偿2014年6月份至2016年7月份期间的租金148000元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2014年1月1日签订《租房屋协议书》，由原告将位于佛山市南海区房屋（地下楼梯右侧门约8平方米、二楼向路前一半、三楼四楼五楼向路后则一半、六楼七楼）出租给被告，租期自2014年1月1日至2023年12月31日，每月租金10000元，月租金在2017年起递增5%，被告应在每月1号至3号前交清当月租金。协议书第五条约定若被告逾期15天不交租金的，原告有权收回出租屋、终止合同。合同签订后，原告将协议书约定的房屋交付给被告使用，但被告在租赁期中并没有足额支付租金予原告，至2016年7月份，被告共拖欠原告租金148000元。原告多次催收，但被告拒不支付。
被告辩称，原告在出租房子时承诺将整栋楼租给被告，但后来二层、三层、四层、五层的一半都不是被告在使用，所以租金降为7000元一个月，原告也同意按这个数交租。2016年3月原告锁门并把被告分租的租户赶走、把被告招租的信息撕掉。被告同意解除协议，退还房屋，但原告要赔偿装修损失。原告已锁门，不应再要求被告交租。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2014年1月1日，原告与被告签订《租房屋协议书》，约定原告将位于佛山市南海区房屋出租给被告；使用面积：地下楼梯右则门约8平方米，二楼向路前一半，三楼、四楼、五楼向路后则一半，六楼、七楼；租赁期从2014年1月1日起至2023年12月31日止；被告应付押金3万元，同时预交屋租一个月1万元；屋租每月1万元，每月1号至3号前交清；被告如超过15天不交租金，原告有权收回所有租出的房屋；等等。双方确认2014年1月至4月为免租期。2014年5月1日，被告向原告支付10000元，原告开具收据确认收取2014年5月1日至2014年6月1日租金10000元。2014年6月至2015年9月，被告每月向原告支付7000元，原告向被告开具收据确认收取当月1日至下月1日租金7000元。
本院认为，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。被告未能提供涉讼房屋房产权属证书或相应的建筑报建、验收资料，租赁标的不具备交付使用的条件，原、被告签订的《租房屋协议书》违反法律强制性规定，依法无效。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除合同的主张本院不予支持。无效合同项下的财产依照相互返还、折价补偿的原则进行处理，原告请求被告返还房屋的主张本院予以支持，被告应参照约定支付相应的使用费予原告。协议约定房屋部分楼层只使用一半，租金每月10000元，被告认为双方原约定使用全栋房屋的主张与约定不符，本院不予采信。虽被告现使用房屋与约定相符，但被告自2014年6月起每月仅支付7000元，原告亦同时开具收据确认收取当月1日至下月1日的租金，收据形式与2014年5月租金收据（收取2014年5月1日至2014年6月1日租金10000元）一致，并无任何备注欠付或只收取部分租金的情况，故本院采纳被告的辩解，认定双方对租金标准变更为每月7000元，原告请求被告支付2014年6月至2015年9月各月租金（使用费）3000元的主张本院不予支持，2015年10月后的使用费标准亦应按7000元计算。虽原告曾有锁门的行为，但被告亦确认其后将门锁除去，且现涉讼房屋仍由被告分租使用，被告认为其后无需支付使用费的主张本院不予采纳。被告应支付2015年10月至2016年7月使用费合共70000元予原告，原告请求超出部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，
判决如下：
一、被告张冬火应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退《租房屋协议书》项下位于佛山市南海区房屋予原告周素萍。
二、被告张冬火应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年10月至2016年7月使用费70000元予原告周素萍。
三、驳回原告周素萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1630元（原告已预交），由原告负担855元，由被告负担775元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 招伟妍
二〇一六年八月二十六日
书记员 张绪清 关注微信公众号“”