重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0108民初12623号原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司，住所地重庆市南岸区铜元局街道风临路8号1栋。统一社会信用代码9150010859368390XU。负责人金梅，总经理。委托代理人聂麟，北京市中银（重庆）律师事务所律师。被告李明，女，1967年11月20日出生，汉族，住重庆市南岸区。（未到庭）原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司（以下简称金辉锦江重庆分公司）诉被告李明物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案受理后，依法由
代理
审判员鞠劼适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金辉锦江重庆分公司委托代理人聂麟到庭参加了诉讼。被告李明经本院传票传唤，逾期未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告金辉锦江重庆分公司诉称：原告系被告所购房屋小区物业服务企业，为被告房屋提供物业管理服务。原告为被告提供物业管理期间全面履行了物业服务合同约定，为公共场所、公共设施等提供公共秩序维护、保洁和维修保养的义务。而被告从2016年1月起单方面违约不缴纳物业管理费，经原告催缴无果。至2016年5月被告累计欠物业服务费3907.95元，故原告起诉至法院，要求被告给付上述费用，违约金按所欠费用为基数按银行同期同档次贷款利率计算至本金付清之日止，并承担本案诉讼费。被告李明未到庭应诉，未提交答辩意见。
经审理查明：被告系重庆市南岸区风临路17号某房屋的业主，建筑面积300.61平方米，于2014年9月入住该小区。2011年1月25日融侨长江（重庆）房地产有限公司与重庆融侨锦江物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由重庆融侨锦江物业管理有限公司为融侨城二期A、B区提供物业服务。花园洋房物业费用为2.6元/月/平方米，含公摊水、电费、电梯费，不含二次供水加压费。业主应当于每月15日前交纳物业服务费用，逾期未交纳物业费的，按每日千分之三的标准支付违约金。合同期限从2011年1月25日至2014年1月19日。合同到期后，原告继续为该小区提供物业服务至今。2011年4月5日重庆融侨锦江物业管理有限公司变更为重庆金辉锦江物业服务公司。2011年12月27日重庆金辉锦江物业服务公司变更为北京金辉锦江物业服务有限公司。2012年3月27日北京金辉锦江物业服务有限公司设立北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司，2013年8月1日授权北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司以重庆分公司名义直接处理在重庆范围内业务开展活动中发生的纠纷，并可以以重庆分公司的名义直接进行法律诉讼及仲裁并享有诉讼及仲裁中的实体权利。2013年9月29日，重庆市物价局同意北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司关于金辉﹒融侨城二期A区花园洋房、高层住宅的物业服务收费备案申请，并出具重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表，住宅物业服务收费标准为花园洋房：2.6元/月/平方米（含公摊水、电费、电梯费），高层住宅2.2元/月/平方米（含公摊水、电费、电梯费）。故从2016年1月至2016年5月共计5个月，被告拖欠的物业服务费为3907.95元（2.6元/月/平方米×300.61平方米×5个月）。上述事实，有资质证明、名称变更通知、《前期物业服务合同》、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表以及当事人的当庭陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证认证，足以认定。
本院认为：重庆融侨锦江物业管理有限公司与融侨长江（重庆）房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的禁止性规定,故该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。原告系北京金辉锦江物业服务有限公司的分支机构，现北京金辉锦江物业服务有限公司将其在重庆市内的各项权利义务让与原告，故原告享有相应权利并承担相应义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告作为融侨城二期的业主，《前期物业服务合同》对其具有约束力。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告作为小区的物业服务企业，已按合同约定为小区提供了物业服务，被告作为小区业主，按约负有交纳物业服务费的义务。现被告拖欠物业服务费，违背了合同中按期交纳物业服务费的约定，其行为已构成违约，被告应承担清偿责任，立即付清拖欠的物业服务费。故原告的诉求理由正当，于法有据，本院予以支持。对于物业服务费的金额，《前期物业服务合同》中约定，以业主房屋的建筑面积计算，花园洋房为2.6元/月/平方米，被告拖欠时间为2016年1月至2016年5月，共计5个月，故被告应当缴纳的物业服务费为3907.93元（2.6元/月/平方米×300.61平方米×5个月）。对于违约金，《前期物业服务合同》约定被告违反约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。现被告未按照合同约定支付相应的物业服务费，应当承担相应的违约责任。鉴于双方约定的违约金标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，本院酌情决定按中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算违约金，被告应以拖欠的物业服务费3907.93元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率为标准向原告支付违约金至本金付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，
判决如下：
一、由李明于本判决生效之日起十日内支付北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司从2016年1月起至2016年5月的物业服务费3907.93元。
二、由李明于本判决生效之日起十日内支付北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司违约金（以欠费金额为基数，从欠费之日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至付清时止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由李明承担（此款由北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司垫付，李明支付上述款项时一并付清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理
审判员 鞠 劼
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 周秀清 来源：百度“”