山东省济南市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）鲁01民终3284号上诉人（原审原告）宁彦美，女，1967年3月10日出生，汉族，济南市槐荫区逾行机械加工厂独资企业投资人，户籍所在地济南市，现住济南市。委托代理人赵廷民，男，1973年1月29日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）贾相镇，男，1966年3月13日出生，汉族，住济南市。委托代理人赵梅喜，山东公浩律师事务所律师。
上诉人宁彦美因与被上诉人贾相镇租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2015）槐民重字第9号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。原审法院经审查认为，2010年11月1日，宁彦美（乙方）与贾相镇（甲方）签订《院落承包合同》1份，约定：甲方将位于济南槐荫区油牌赵庄农场东，院落承包给乙方建厂使用，现有西屋18间，东屋20间，南屋5间，南车间7间，北车间14间，在乙方使用期间如有房屋漏雨，由甲方修理。承包期自2010年11月1日至2035年11月1日终止，双方均不得违约，否则赔偿对方所有的损失。承包费每年45000元整，不能变更。缴纳时间为每年一次缴纳。合同期间乙方可在该院落自行规划建设，如果遇国家集体占地，合同自行解除。乙方建筑物，不得拆除，归甲方所有。注：乙方在租赁期内如遇到不可抗拒的因素，如拆迁等，甲方如数退还乙方剩余房租费。2012年春，因房屋漏水，贾相镇开始维修房屋，2013年三四月份完工，维修后房屋为二层（南屋除外）。2012年9月5日，宁彦美（乙方）与贾相镇（甲方）签订《补充合同》1份，约定：甲、乙双方曾于2010年11月1日签定为期25年的《院落承包合同》，在此合同的基础上，经双方再次充分协商，签定《补充合同》如下：
一、在合同原定的租赁期限内，如遇国家或集体统一规划占用，该院落房屋的补偿归甲方所有，对搬迁费的补偿归乙方所有，乙方投入的机器设备和办公用品等动产归乙方所有并自行拆除；甲方将剩余的院落租赁费如数退还给乙方。
二、在合同约定的租赁期限内，乙方有权对所承包的院落内所有的房屋和场地进行转租，无需经过甲方同意。
三、在合同约定的租赁期限内，经乙方同意的情况下，甲方可以在院落内的空地上投资建设，但在建厂期间不得影响乙方的生产和经营，其所建成后由乙方使用和支配，乙方可以将剩余部分联系转租，并直接收取房租，且该转租金额在扣除原合同院落租金的基础上加5000元，多余的部分由甲方分配80%。
四、本补充合同与原“院落承包合同”有同等的法律效力。2011年1月27日至2013年2月6日，贾相镇共收取宁彦美租金130000元。2013年3、4月份，宁彦美与贾相镇因房屋发生纠纷。2014年10月10日，宁彦美诉至原审法院，要求处理。2015年6月9日，原审法院作出（2014）槐民初字第2321号民事判决：驳回原告宁彦美的诉讼请求。宁彦美提出上诉。2015年10月28日，济南市中级人民法院作出（2015）济民四终字第731号民事裁定，认为：宁彦美与贾相镇签订的《院落承包合同》名为承包，实为租赁。根据合同的约定，租赁合同的标的物为院落及院内的房屋、车间，但标的物的建设是否取得建设规划许可证或经批准，原审判决对此未进行审查，导致认定基本事实不清，遂裁定：
一、撤销济南市槐荫区人民法院（2014）槐民初字第2321号民事判决；
二、发回济南市槐荫区人民法院重审。在本案重审过程中，贾相镇陈述涉案房屋未取得房屋所有权证书，亦未取得相应的建设批准手续，宁彦美对此表示其不清楚，并认为本案与产权证没有关系，其不是购买贾相镇的房屋，不需要产权证，且其未提供证据反驳贾相镇的陈述。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，由于宁彦美承租贾相镇的房屋未取得建设工程规划许可证，故宁彦美与贾相镇所签订的《院落承包合同》及《补充合同》无效。但由于宁彦美在重审过程中主张：根据贾相镇与村里签订的协议及《最高人民法院关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》规定，其与贾相镇所签订的《院落承包合同》及《补充合同》为有效合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条：诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求的规定，原审法院于2016年4月18日依法向宁彦美告知：原审法院认为其与贾相镇所签订的《院落承包合同》及《补充合同》为无效合同，其可以按照无效合同变更诉讼请求。宁彦美表示其认为合同是有效的，不同意按照合同无效变更诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。由于宁彦美所主张的法律关系性质与原审法院根据案件事实认定的不一致，且宁彦美经原审法院告知后拒绝对其诉讼请求予以变更，故原审法院对于宁彦美的起诉予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项之规定裁定：驳回原告宁彦美的起诉。
上诉人宁彦美不服原审裁定上诉称：
一、一审在未查清争议区域土地性质的情况下作出一审裁定，明显属于认定事实不清。从被上诉人贾相镇和油牌赵庄村民委员会签订的《土地承包合同书》可见，案涉土地属于油牌赵庄村民委员会所有，系集体土地性质。油牌赵庄村民委员会为上诉人办理营业执照出具的相关证明也印证了该宗土地属于油牌赵庄村民委员会集体所有的事实，一审将案涉土地认定为城市范围内的土地，继而错误地适用城市房屋租赁的相关规定对合同的效力进行裁决，认定事实明显错误。
二、上诉人与被上诉人签订《院落承包合同》时，案涉土地确属集体土地，一审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》进行裁判，明显属法律适用错误。
三、本案的争议属于实体争议，一审本应以判决的形式对上诉人的诉讼请求进行裁决，而一审却以裁定的形式从程序上驳回上诉人的起诉，裁判形式明显错误。请求撤销一审裁定，将本案依法予以裁判。
被上诉人贾相镇答辩称：一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。
一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，本案属于该司法解释的适用范围。
二、山东省济南市中级人民法院（2015）济民四终字第731号民事裁定书认为上诉人与被上诉人签订的《院落承包合同》名为承包实为租赁，根据合同约定租赁合同的标的物为院落及院内房屋、车间，但是标的物的建设未取得建设工程规划许可证，因此上诉人与被上诉人签订的《院落承包合同》及《补充合同》因违法而无效。
三、上诉人租赁被上诉人未取得建设工程规划许可证的院落及房屋现又试图使租赁合同合法化，通过诉讼达到长期占有使用的非法目的，因此应当驳回上诉人诉求。
本院经审查认为，上诉人宁彦美与被上诉人贾相镇之间的租赁合同纠纷系平等民事主体之间的民事权益纠纷，该纠纷属于民事诉讼受案范围。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定的是诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据事实作出的认定不一致时，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求，在当事人不变更诉讼请求的情况下，人民法院应当围绕当事人的诉讼请求，依据相关法律规定作出裁判，而不应当驳回当事人的起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、最高人民法院《关于适用的解释》第三百三十二条之规定,
裁定如下:
一、撤销济南市槐荫区人民法院（2015）槐民重字第9号民事裁定。
二、指令济南市槐荫区人民法院对本案进行审理。
审 判 长 刘彦亭
审 判 员 陈李丽
代理
审判员 宋文华
二〇一六年八月二十六日
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