江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0121民初181号
原告：江西宏吉投资有限公司。住所地：江西省南昌县小蓝经济开发区富山大道1168号小蓝经济开发区管委会*楼****室。组织机构代码：75997358-8。
法定代表人：赵长龙，该公司董事长。
委托代理人：熊涛，该公司员工。
被告：吴兴龙，男，1990年2月17日出生，汉族，住江西省南昌市。
原告江西宏吉投资有限公司（以下简称宏吉公司）诉被告吴兴龙商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宏吉公司委托代理人车良岐到庭参加诉讼。被告吴兴龙经公告送达开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏吉公司诉称：2014年11月9日，原、被告签订了《南昌县商品房买卖合同（合同编号：2014-022351）》及《合同补充协议》。合同约定，被告购买原告开发的位于南昌恒大城第21栋03单元5层03-502号房，该商品房总价为626457元，被告应于2014年11月9日前支付首期房款196457元，余款430000元须在2014年11月9日前办理银行按揭。2014年12月23日，建行南昌城建支行与原、被告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，被告向银行贷款430000元用于支付购房款，原告为该笔贷款提供连带责任保证；被告应按月分期向银行偿还贷款；若被告发生违约事件的，银行有权宣布本合同项下的全部或部分债务立即到期，并要求保证人就其担保范围内的本合同债务履行保证责任。合同签订后，被告向原告支付了购房首付款，并向银行申请了住房贷款，银行于2015年1月6日已发放该贷款共计430000元。至2015年11月25日，被告因自身原因无力偿还该笔按揭贷款，已经连续4期未偿还银行按揭贷款。2015年11月25日，银行按照合同约定要求原告承担保证责任，原告已向银行支付被告未还的贷款本金、利息、罚息、复利合计人民币436422.67元（其中本金427472.22元，利息、复息及罚息等共计8950.45元），用于结清被告贷款所有欠款本金、利息、罚息等。根据原、被告双方签订《南昌县商品房买卖合同》的补充协议的约定，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，被告所交的全部款项不予退还。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方于2014年11月9日签订的签订的《南昌县商品房买卖合同（合同编号：2014-022351）》及《合同补充协议》；2、被告配合原告前往房管局办理解除合同备案手续；3、判令被告已支付的购房款人民币196457元归原告所有，向原告返还原告此前支付的老业主奖励3758元，并向原告支付逾期付款违约金人民币4274.72元；4、判令被告承担原告代为支付的贷款逾期利息、罚息等费用8950.45元。本案诉讼费用由被告承担。被告吴兴龙未答辩。
经审理查明：2014年11月9日，被告吴兴龙（买受人）与原告宏吉公司（出卖人）签订合同编号为2014-022351号《南昌县商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的南昌恒大城第21栋03单元5层03-502号房屋一套。付款方式及期限：买受人于2014年11月9日前支付首期房款196457元，余款430000元须在2014年11月9日前办理银行按揭贷款申请手续。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任：（2）逾期超过180天后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利，（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。…。补充协议第四条第1项约定：本合同第七条适用于银行按揭付款方式。商品房买卖合同签订后，原告按约定与被告吴兴龙及案外人中国建设银行股份有限公司南昌住房城市建设支行（以下简称建设银行）办理了430000元的30年贷款期限的按揭贷款手续，即签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，原告作为保证人对被告的430000元贷款提供阶段性连带保证担保。该笔贷款建设银行已发放。截至2015年11月25日开始，被告吴兴龙累计四期未按约偿还银行贷款。同日，建设银行直接扣划原告账户内436422.67元（其中本金427472.22元，利息、罚息、复利等共计8950.45元）用于结清被告吴兴龙所欠款项。以上事实有原告提供的《南昌县商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《拖欠贷款明细表》、《个人贷款还款凭证》、《关于承担连带保证责任的证明》等证据予以证实。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》（本合同）第七条已约定被告逾期付款的违约责任，并在附件四《合同补充协议》的第四条第1项约定本合同第七条适用于银行按揭付款方式，而附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项再次约定被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权解除合同，收回房屋，且被告所交的全部款项不予退还。合同附件四的《合同补充协议》系格式条款。该格式条款中关于“买受人所交的全部款项不予退还”的条款约定，加重了被告应承担的责任，排除了被告要求返还所交首付购房款的权利，应属无效。虽然合同附件四中加重被告承担责任的条款无效，但原、被告签订的编号为2014-022351号《南昌县商品房买卖合同》（本合同）及《合同补充协议》的其他条款，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案中，被告按本合同约定办理了购房款430000元的银行按揭贷款，但被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了436422.67元的保证责任。因此，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。故原告主张解除编号为2014-022351号的《南昌县商品房买卖合同》及《合同补充协议》并要求被告协同其到房管局办理有关解除合同的手续，理由正当，于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，
本院认为，双方对逾期付款违约责任有约定的，应从其约定。根据合同约定，“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金”，被告逾期尚未支付的房款总额为人民币427472.22元，故应按该数额的1%计算违约金，违约金应为4274.72元。被告的违约行为，致使原告代偿被告贷款利息、罚息、复利共计8950.45元，原告在诉请中要求被告对该部分钱款予以支付，于法有据，本院予以支持。因原、被告约定的附件四中加重被告承担责任的条款无效，故原告主张被告已支付的购房款196457元归原告所有，本院不予支持。关于原告主张被告向其返还此前支付的老业主奖励3758元并向法庭提供了《南昌公司南昌恒大城项目业主介绍购房登记函》及《南昌公司恒大城项目业主介绍购房赠送确认函》以证明，对此，
本院认为，根据原告提供的上述两份证据既无法说明原告将3758元的奖励支付给了被告吴兴龙，亦无法表明被告吴兴龙实际收到了该笔奖励，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告吴兴龙经合法传唤无正当理由拒不到庭，并且不作应诉答辩及相应举证，属怠于行使诉讼权利，应承担相应的法律后果。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、解除原告江西宏吉投资有限公司与被告吴兴龙于2014年11月9日签订的编号为2014-022351号《南昌县商品房买卖合同》及《合同补充协议》；
二、被告吴兴龙应在本判决生效之日起十日内配合原告江西宏吉投资有限公司办理南昌恒大城第21栋03单元5层03-502号房屋的解除合同备案手续；
三、被告吴兴龙应在本判决生效之日起十日内支付原告江西宏吉投资有限公司逾期付款427472.22元的违约金计人民币4274.72元；
四、被告吴兴龙应在本判决生效之日起十日内赔偿原告江西宏吉投资有限公司代为清偿被告贷款利息、罚息、复利共计人民币8950.45元；
五、驳回原告江西宏吉投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4502元、保全费1587元、公告费600元共计6689元由被告吴兴龙承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 朱 琳
人民陪审员 谢小青
人民陪审员 熊一意
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 刘文莉 搜索“”