山东省平邑县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1326民初2026号
原告：平邑县仲村镇人民政府。住所地：平邑县仲村镇南环路中段路北100米。
法定代表人：孟庆方，镇长。
委托代理人：田凯，山东慎求律师事务所律师。
被告：孙福财，男，1977年12月12日生，汉族，农民，住平邑县。
第三人：杨振，男，1981年7月1日生，汉族，居民，住平邑县。
委托代理人：张华，山东平大律师事务所律师。
原告平邑县仲村镇人民政府（以下称“仲村镇政府”）与被告孙福财、第三人杨振租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案后，依法组成合议庭，于2016年8月26日公开开庭进行了审理，原告委托代理人田凯、第三人委托代理人张华到庭参加诉讼，被告孙福财经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告仲村镇政府诉称，2008年6月1日，原告为盘活闲置资产，发展本镇经济，与被告签订书面《租赁合同》，将“原岐山镇政府”大院及其地上资产一并租赁给被告，由被告进行投资经营。合同约定，租赁期限40年，自2008年6月1日起至2048年5月31日止；租金共计25.6万元，合同签订之日一次性交清；合同并对租赁用途及其他租赁相关事项作出明确约定。合同签订后，被告在租赁场所投资进行生产。但自2014年初，被告突然携家人离开租赁场所，之后便无法再取得联系，导致该大院也一直荒废至今；同时，2016年年初，第三人杨振持《转租合同》至原告处，向原告要求对租赁场所的租赁使用权。综上所述，原告将出租物租赁给被告的目的是盘活闲置资产，发展本镇经济，被告承租后未按照合同约定的方法及租赁物的性质使用租赁物，导致租赁物一直荒废近两年，被告的行为违反合同约定；同时，被告在原告毫不知情的情况下将租赁场做转租，其行为违反合同及法律约定，原告依法有权解除合同。故此，依照《民事诉讼法》、《合同法》规定，原告现提起本次诉讼。要求1、判令解除原告与被告2008年6月1日签订的《租赁合同》；2、判令被告向原告返还租赁物；3、本案诉讼费用由被告承担。被告孙福财未作答辩。第三人杨振述称，本案系租赁合同纠纷，因此该案所涉及的合同主要内容为支付租金和交付场地使用，对于该权利义务，双方已经履行完毕，因此该租赁合同是合法有效的，合同中第四条约定系不合理的不平等的强制性约定，违反合同原则，且该案也不是附条件的合同。因此第四条的约定不能作为合同的内容使用，更不能作为合同生效、解除、终止等条件。根据合同法规定，合同是指设立、变更、终止民事权利义务的协议，本案所争议合同对权利义务的设立与终止均有具体约定，该合同不存在合同解除、终止等事由，因此原告的诉求毫无理由，应当予以驳回。第三人杨振的转租行为是合法的，原始租赁合同并没有限制转租，根据《民法》法无禁止皆可为的法律精神，第三人杨振与被告的合同转租行为是合法有效的。杨振在转租时并没有其他人对合同约定主张权利，也无其他义无负担，法院在杨振取得独立排他的用益物权后对该案标的物进行了查封扣押，是对第三人杨振的合法权益的侵害，也造成该案标的物无法正常使用的客观事实，对于这一结果，被告及第三人杨振均无过错。本案争议标的物已进入其他案件的执行过程中，作为执行标的物，原告应以案外人执行异议之诉等方式主张其权利。所以原告的诉求是不正确的，应依法予以驳回。
经审理查明，2008年6月1日，原告仲村镇政府为甲方与乙方即被告孙福财签订租赁合同，合同约定：甲方以现有土地14.88亩（原岐山镇政府大院）租赁给乙方生产经营，地上资产一次性处理给乙方。（详见租赁资产交接明细表、平面图，该表图为合同的组成部分。）租赁期限：租赁期40年，即从2008年6月1日起至2048年5月31日止。1、租金数额及收取时间1、租金共计25.6万元，合同签订之日一次性交清。2、若乙方不按合同数额和时间交纳，甲方有权终止合同，并加收欠交数额两倍的违约金。3、合同签订后三年内乙方必须新上实际固定资产投资500万元以上的工业项目。2011年起每年缴纳税金不低于6万元。并约定了双方的权利和义务及如因国家政策变动和不可抗力可协商变更或解除合同。双方在合同上签字或盖章。合同签订后，被告孙福财在租赁的院内经营家具加工业。2014年7月份，被告孙福财携家外逃。2014年6月27日被告孙福财与第三人杨振签订转租协议，内容为：今有孙福财在仲村岐山乡大院15亩地转租杨振，以合同原件内容为准，一次性转租租金叁拾万，写有收到租金三十万收条一份。2016年年初，第三人杨振持《转租合同》至原告处，向原告要求对租赁场所的租赁使用权时，原告仲村镇政府发现转租事实后，于2014年4月19日以其请求诉至本院。上述事实，主要是依据本院庭审查证、当事人陈述及有关书证认定的，均已附卷佐证。
本院认为，原告仲村镇政府与被告孙福财签订的租赁合同是双方的真实意思表示，合同成立，但合同约定的租赁期限40年，违反了合同法第二百一十四条关于租赁期限不得超过20年的规定，其超过部分无效即2008年6月1日至2028年6月1日期间的租赁合同有效，其余期间的部分无效。在合同有效期间，被告孙福财未经原告仲村镇政府同意将租赁合同转租给第三人杨振，违反了合同法第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”和“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，因此，被告孙福财与第三人签订的转租合同是无效合同，原告仲村镇政府请求解除合同、要求返还租赁物的请求合法有据，本院予以支持；第三人辩称理由与法律规定相悖，本院不予采纳；被告经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，应承担败诉的法律后果。故依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十四条第一款、第二款之规定，
判决如下：
一、解除原告平邑县仲村镇人民政府2008年6月1日与被告孙福财签订的租赁合同。
二、被告孙福财待判决生效后五日内将租赁物返还给原告平邑县仲村镇人民政府。
三、被告孙福财与第三人杨振签订的转租合同无效。案件受理费100元，由被告孙福财负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 刘宪廷
审 判 员 贺照平
人民陪审员 孙 晓
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 巩纹君