福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽06民终1326号上诉人(原审被告)：漳州城市综合开发有限公司，住所地：漳州市大通北路46号。
法定代表人：李悌盛，总经理。
委托诉讼代理人：郑锦山，福建勉志律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈港城，男，1975年6月14日出生，汉族，住福建省龙海市。
委托诉讼代理人：陈乾金，福建闽隆律师事务所律师。
上诉人漳州城市综合开发有限公司(以下简称“漳州城市开发公司”)因与被上诉人陈港城商品房预售合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院(2015)芗民初字第2396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人漳州城市开发公司的委托诉讼代理人郑锦山，被上诉人陈港城的委托诉讼代理人陈乾金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。漳州城市开发公司上诉请求：请求撤销原判，依法驳回陈港城的一审诉讼请求。事实和理由：
一、原审以我方未按合同约定向相关部门提交办理房屋权属登记所需材料为由，认定我方构成违约，缺乏事实与法律依据。讼争房屋延期办证的主要原因在于政府的政策调整和对办证手续的要求发生变化及当时政府在房屋建设手续上存在不完整，不规范所造成的，该原因属于不可抗力，尽管如此，我方仍积极主动与政府相关部门协调，补充相关手续及材料。讼争房屋已于2014年10月15日具备办证条件，因此，我方不存在违约。
二、原审以我方对陈港城逾期支付购房款的违约行为未提起反诉为由，不支持我方的抗辩主张错误。陈港城逾期支付购房款达211天，我方按双方合同第7条约定，计算陈港城逾期付款的违约金，并将此在陈港城的诉讼主张中予以抵扣。我方是基于双方合同关系产生的先履行抗辩权，无需另行提起反诉，且基于陈港城违约在先，有权推迟交房及办证，原判对此事实未予以认定，系错误。
被上诉人陈港城答辩称：
一、漳州城市开发公司没有证据证明其上诉所陈述的事实，且上诉理由与本案缺乏关联性，故漳州城市开发公司的上诉理由不能成立。
二、我方依据漳州城市开发公司的要求提供相应的材料并交付购房款，不存在违约。要求驳回上诉，维持原判。陈港城向一审法院起诉请求：漳州城市开发公司支付其自2010年11月30日起至2015年3月1日止的逾期办证违约金62080元。一审法院认定事实：2009年10月20日，出卖人漳州城市开发公司与买受人陈港城签订编号为35060108013000866的《商品房买卖合同》，由买受人向出卖人购买址于芗城区马灶路中段新元城市花园18幢××号商品房，建筑面积为134.28平方米，每平方米售价2936元，总购房款394246元；出卖人应于2010年8月30日前将符合约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金。合同附件六《合同补充协议》第十一条中约定：有关《买卖合同》中“商品房交付使用后”60日、90日内的约定，经双方协商同意，均修改为“商品房交付使用后”360日内条款执行；为进一步明确责任，出卖人自商品房交付使用后360日内将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的产权资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行本条关于由出卖人办理初始登记的义务。在本案审理过程中，双方均确认讼争商品房的建筑面积为134.28平方米，总价款为394246元，该房屋于2010年10月8日交付给买受人，买受人并已实际全额支付上述购房款完毕。对于涉案房屋权属登记，出卖人提供2014年10月15日漳州市住房和城乡建设网关于“新元城市花园18幢房产登记公告”，证明涉案房屋在2014年10月15日具备办证条件。买受人对此不持异议，但认为只能办理房屋所有权证，尚不能办理土地使用权证。经法庭询问，出卖人表示已向土地权属登记机构提交相关资料，但尚未取得土地登记部门开具的收据。一审法院认为：出卖人漳州城市开发公司与买受人陈港城签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应严格按照合同的约定履行。本案双方均确认讼争商品房于2010年10月8日交付给买受人，依据合同约定，出卖人应于2011年10月3日前，将办理房屋权属初始登记需由其提供的产权资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单。出卖人未按合同约定，在限定的期间内向相关部门提供讼争商品房办理权属登记所需的资料，造成买受人无法在规定期限内取得讼争商品房的权属证书，对此出卖人应承担逾期办证的违约责任。讼争商品房虽于2014年10月15日具备办理房屋所有权证的条件，但出卖人未能举证证明该房屋现已具备办理土地使用权证的条件，依双方签订的《商品房买卖合同》约定以及交易习惯，关于讼争商品房的权属办理应包括房屋所有权证及土地使用权证的办理，据此，买受人主张对出卖人的违约金计算至2015年3月1日，合法有据，予以支持。由于双方签订的《商品房买卖合同》中已对出卖人逾期办证的违约金如何计算进行了约定，依尊重当事人意思自治原则，应按照合同约定确定出卖人的违约责任，即自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%计付违约金，为394246元×0.01%/日×1245日（2011年10月4日至2015年3月1日）=49083元。出卖人提出本案逾期办证系因政府的政策调整及对办证手续的要求发生变化，以及当时政府在房屋建设手续上本身存在不完整、不规范所造成，但未提供证据予以证明，且出卖人据此要求减轻其违约责任亦缺乏合同依据或法律依据，故出卖人该辩解主张不予支持。出卖人主张买受人亦存在逾期付款的违约情形，但在本案中未能提出反诉，故出卖人该主张不予审理，可另案主张处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：
一、漳州城市综合开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付陈港城自2011年10月4日起至2015年3月1日止的逾期办证违约金49083元。
二、驳回陈港城的其他诉讼请求。如果漳州城市综合开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1352元，减半收取676元，由陈港城负担162.5元，漳州城市综合开发有限公司负担513.5元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明：买受人的购房余款270000元以按揭贷款的方式支付，于2010年4月6日汇入出卖人账户。
本院认为：涉案《商品房买卖合同》及其补充协议，是双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。出卖人于2010年10月8日将讼争商品房交付买受人，依据合同补充协议第十一条约定，出卖人应自讼争商品房交付使用后360日内(即2011年10月3日前)，将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的产权资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单。本案中，出卖人未按约如期将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约。十四条约定，逾期办证违约金自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%计付，故原判从2011年10月4日起至2015年3月1日止，每日按买受人已付购房款394246元的0.01%计付违约金正确，应予维持。出卖人以逾期办证系政府的政策调整及办证手续要求的变化等客观原因所致为由，上诉主张其不存在违约，缺乏证据，不予采纳。另出卖人提出买受人存在逾期支付购房款，其享有先履行抗辩权的上诉主张，不能成立。买受人按揭贷款270000元虽未在合同约定的期限内交清，但在出卖人交付讼争商品房之日(即2010年10月8日)前即2010年4月6日之日，该款项已汇入出卖人的账户，出卖人也接受该款项，该事实表明了出卖人同意继续履行双方的合同。据此，买受人在付清全部购房款并接收讼争商品房后，出卖人负有按约如期将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，故出卖人主张基于买受人违约在先，其有权推迟办证的抗辩理由，应予驳回。至于出卖人以买受人逾期付款为由抗辩其有权迟延交房的抗辩理由，超出买受人的一审诉讼请求，不予审查。综上所述，出卖人漳州城市开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1352元，由漳州城市综合开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 花 絮
审判员 李 凌
审判员 翁艺晖
二〇一六年八月二十四日
书记员 卢 杰附本判决适用的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度搜索“”