安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0826民初1539号
原告：伍俊，男，1982年10月20日出生，汉族，私企业主,住安徽省安庆市枞阳县。
委托诉讼代理人：程松，安徽文征律师事务所律师。
被告：安庆同锐贸易有限公司宿松分公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇人民路166号。
负责人：李德山，该分公司负责人。
被告：安庆同锐贸易有限公司，住所地安徽省安庆市光彩大市场四期柘山路综合经营3号楼3层1室。
法定代表人：李德山，该公司执行董事。二被告
委托诉讼代理人：方存山，安徽中皖律师事务所律师。二被告
委托诉讼代理人：姚兵，安徽中皖律师事务所实习律师。
第三人：王建国，男，1964年3月25日出生，汉族，居民，住安徽省宿松县。
委托诉讼代理人：高凯，安徽皖松律师事务所律师。
原告伍俊诉被告安庆同锐贸易有限公司宿松分公司（以下简称同锐宿松分公司）、安庆同锐贸易有限公司（以下简称同锐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案。2016年7月1日，本院应被告同锐宿松分公司、同锐公司申请，追加王建国作为第三人参加本案诉讼。本院依法适用简易程序，于2016年7月22日公开开庭进行了审理。原告伍俊的委托诉讼代理人程松，被告同锐宿松分公司、同锐公司的委托诉讼代理人方存山、姚兵，被告王建国的委托诉讼代理人高凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伍俊向本院提出诉讼请求：依法判令同锐宿松分公司、同锐公司赔偿损失16000元并负担本案诉讼费用。2016年6月15日，伍俊将诉讼请求数额变更为495105.75元，包括租金损失387040元，违约金10万元，多收取租金8065.75元。事实及理由如下：2014年9月14日，王建国将位于宿松县孚玉镇人民路166号1-3层出租给同锐宿松分公司，期限十年。2014年11月28日，同锐宿松分公司将租赁房屋中一楼东边沿街店面出租给伍俊，约定租期六年，每年租金128000元。2015年12月，同锐宿松分公司与王建国解除租赁合同，因协调伍俊与王建国继续以原价格租赁未果，构成违约。为避免伍俊租赁房屋装修设施拆除等损失，伍俊以每年25万元的价格租赁原承租房屋。同锐宿松分公司的违约行为给伍俊造成的损失双方协商未果，故起诉请求判如所请。2016年8月22日，伍俊向本院提交撤销部分诉讼请求申请书，申请撤销违约金387040元的诉讼请求，其诉讼请求变更为108065.75元。同锐宿松分公司、同锐公司辩称，一、伍俊诉称“同锐宿松分公司于2014年11月28日将其租赁房屋中的一楼东边沿街独立划出部分出租给伍俊”不属实，事实是王建国于2012年11月12日将涉案房屋整体出租给案外人方磊，租期10年，自2012年12月8日起至2022年12月7日止。后方磊经王建国同意，将其租赁房屋中的一楼东边沿街部分转租给伍俊。2014年9月14日，王建国与方磊解除房屋租赁合同，与同锐宿松分公司签订了新的房屋租赁合同，应王建国的要求，同锐宿松分公司重新与伍俊签订转租合同，与方磊签订的合同一致。因此，在同锐宿松分公司与伍俊签订合同之前，伍俊已经租赁经营手机专卖店近两年时间。
二、伍俊诉称“2015年12月，同锐宿松分公司与安徽吴楚文化发展有限公司、王建国解除租赁合同，并表示协调伍俊与王建国按原租赁合同价格继续租赁未果，至此对伍俊违约”，这一表述歪曲事实。王建国与同锐宿松分公司协商解除租赁合同，并不包含伍俊租赁的部分，同锐宿松分公司仅将自己租赁的房屋钥匙交还给王建国，王建国将该房屋出租给了他人。伍俊仍继续租赁经营。故王建国与同锐宿松分公司协议解除的是伍俊租赁房屋以外的部分，不影响伍俊的租赁经营，同锐宿松分公司不构成违约。
三、伍俊诉称以每年25万元租赁原承租房屋，造成了损失，同锐宿松分公司认为其与王建国协商解除的租赁合同不包括伍俊租赁的房屋，王建国也无权单方解除伍俊的房屋租赁合同，伍俊自愿与王建国重新协商以25万元甚至更高的价格重新签订租赁合同，与同锐宿松分公司无关，故伍俊要求赔偿租金、违约金和多收取的租金损失495105.75元，无事实和法律依据，请求依法驳回其全部诉讼请求。王建国述称，伍俊诉称的王建国与同锐宿松公司于2014年9月14日签订合同、2015年12月7日解除合同、王建国与伍俊于2016年3月25日订立租赁合同均属实。同锐宿松分公司辩称2015年12月7日与王建国解除的租赁合同不包括伍俊租赁部分没有事实依据，直到2016年3月5日之前王建国与伍俊之间没有任何合同关系，综上，同锐宿松分公司追加王建国作为本案第三人没有事实和法律依据，王建国与本案并无利害关系，请求驳回同锐宿松分公司、同锐公司追加王建国作为第三人的申请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭质证。王建国与方磊、王建国与同锐宿松分公司、同锐宿松分公司与伍俊、伍俊与王建国签订的租赁合同以及王建国的房地产权证、涉案房屋现场照片的真实性，到庭当事人均未提出异议，本院均予确认并在卷佐证。对伍俊提交的转账凭证的真实性，同锐公司、同锐宿松分公司虽提出异议，但结合伍俊、王建国一致的陈述，本院对其真实性予以确认。据此本院确认本案事实如下：坐落于宿松县孚玉镇人民路166号三层临街建筑房地产权人为王建国。2012年11月12日，案外人方磊与王建国签订《房屋出租合同》，约定承租该建筑一至三层房屋（除作相互通道的电梯间、楼梯间以外），租期十年，自2012年12月8日至2022年12月7日，每年租金109.8万元。合同签订后，方磊将其承租的房屋一楼东面临街三间店铺转租给了伍俊，租金每年12.8万元，租期为6年，至2019年12月31日期满。2014年，方磊与王建国协商解除了上述房屋出租合同，王建国于2014年9月14日与同锐宿松分公司签订《房屋出租合同》，合同内容与前述方磊签订的房屋出租合同内容一致，并交纳了一年的租金，至2015年12月7日止。合同还对双方权利义务、违约责任等事项均作了约定。2014年11月28日，同锐宿松分公司与伍俊就其原承租的店铺签订了《房屋出租合同》，合同租期、租金均与前述方磊、伍俊签订的合同内容一致，合同第七条违约责任约定“租赁双方如有一方未履行约定的有关条款的，违约方负责赔偿对方壹拾万元”。合同签订后，伍俊向同锐宿松分公司交纳一年（至2015年12月31日）租金12.8万元。2015年12月7日，同锐宿松分公司与王建国协商解除了上述房屋出租合同。2016年3月25日，伍俊与王建国协商签订房屋出租合同，约定将坐落于宿松县孚玉镇人民路166号一楼东边沿街独立划出部分3间110平方米出租给伍俊，租期三年，自2016年4月1日至2019年3月31日，每年租金25万元。伍俊向王建国交纳了2016年1月1日至2017年3月31日租金312500元。现伍俊以同锐宿松分公司违约为由起诉来院要求判如所请。另查，同锐公司是依法设立并领取营业执照的企业法人，同锐宿松分公司是同锐公司的分支机构，亦经过合法成立，领取营业执照，但无证据证明其有独立的组织机构和财产。经本院释明，伍俊及同锐宿松分公司均不同意就伍俊承租的房屋租金作司法鉴定，同锐宿松分公司于2016年8月18日向本院提交的“关于是否调减违约金的意见”，称同锐宿松分公司不存在违约行为，即使违约，也未给伍俊造成任何损失，双方约定的违约金10万元过高，要求减少违约金为0，即不应支付违约金。
本院认为，同锐宿松分公司自王建国处承租房屋，并依案外人方磊的前例继续向伍俊转租店面，三方先后签订的两份合同是当事人真实意思表示，合法有效。同锐宿松分公司在合同到期前与王建国协商解除合同，终止合同权利义务关系，是双方真实意思表示，亦合法有效。但同锐宿松分公司与伍俊签订的转租房屋合同未到期，该合同因同锐宿松分公司与王建国的《房屋出租合同》的解除而没有履行的可能，事实上也一并提前解除，同锐宿松分公司构成违约，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，本案中伍俊与同锐宿松分公司约定“租赁双方如有一方未履行约定的有关条款的，违约方负责赔偿对方壹拾万元”，该违约金的赔偿具有惩罚性的特征，并不以实际损失为前提，双方对该违约后果在合同签订时应当能够预料。从本案事实来看，伍俊因同锐宿松分公司提前解除合同而丧失了继续以原价格租赁的权利，其后与王建国签订的房屋出租合同租金上涨近一倍，不能说伍俊没有损失，双方约定的违约金数额与这种既得利益的损失相比是否过高，举证责任在同锐宿松分公司，同锐宿松分公司认为伍俊未因其违约行为造成损失，合同约定违约金过高，但未能举证证明，其要求调减违约金为0的主张没有事实依据，本院不予采纳。另外，伍俊向同锐宿松分公司缴纳的租金截至2015年12月31日，而同锐宿松分公司向王建国缴纳的租金截至2015年12月7日，同锐宿松分公司多收取了伍俊24天的房屋租金，为128000元/年÷365天/年×24天即8416.43元，伍俊要求返还8065.75元，未超出本院认定的部分，本院亦予支持。同锐宿松分公司是同锐公司的分支机构，依据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，同锐宿松分公司因其违约行为产生的违约责任依法由同锐公司承担。故伍俊要求同锐公司支付违约金10万元并返还多收取的租金8065.75元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告安庆同锐贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告伍俊违约金100000元，并返还租金8065.75元。
二、第三人王建国不承担责任。
三、驳回原告伍俊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2461元，减半收取1230.50元，由被告安庆同锐贸易有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审判员 周玉峰
二〇一六年八月二十四日
书记员 程 媛