安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0102民初2440号
原告：合肥香江物业管理有限公司，住所地安徽省合肥新站综合开发试验区。
法定代表人：林岚，该公司董事长。
委托代理人：庄宗星，安徽陈康律师事务所律师。
委托代理人：李贵，安徽陈康律师事务所律师。
被告：沈蕾，女，1983年2月28日出生，汉族，住安徽省合肥市，
委托代理人：林潮慧（系被告沈蕾丈夫），男，1982年1月17日出生，汉族，住安徽省合肥市，合肥香江物业管理有限公司（以下简称香江物业）与沈蕾物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月12日受理后，依法由
代理
审判员陈林适用简易程序公开开庭进行了审理，原告香江物业的委托代理人庄宗星、李贵及被告沈蕾的委托代理人林潮慧均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。香江物业诉称：2008年1月15日，原被告签订了一份《【香江生态丽景】前期物业管理服务协议》，协议对双方的权利义务、收费标准等均做出了约定。合同签订后，自开发商交付房屋之日起，原告即进入香江生态丽景小区履行自己的物业管理服务义务。但被告未能按照协议约定向原告支付相应的物业管理费用。原告认为，物业服务费是维持小区公共秩序、公共设施、设备养护等公共性费用。缴纳物业服务费是被告的最主要义务，也是物业公司赖以生存的基础，被告拖欠物业费的行为不仅损害了原告的合法权益，同时也侵害了广大业主的利益，已构成违约。为维护原告合法权益，遂诉至法院。请求判令：1、被告向原告缴纳物业费6015.07元以及逾期付款的利息3000.87元（逾期付款利息按照年24%为标准，直至上述款项付清为止）、公共能耗费220.41元、电梯费633.67元。合计9870.01元。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告沈蕾辩称：原告的诉请不能成立。原告的资质证书已经过期、收费证明缺少部分年限，收费不合法；主张的物业费没有计算过程，无法核实金额；原告提出的电梯费、公共能耗费不合理；原告方存在合同违约在先的情形，其未尽到物业服务之义务，所以原告主张的逾期付款利息不成立。
经审理查明：被告沈蕾系香江生态丽景67幢302室（房屋建筑面积为71.86平方米,高层）业主。2008年1月15日，原告与沈蕾签订了【香江生态丽景】前期物业管理服务协议》，双方在合同中就双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、违约责任等进行了约定。其中物业管理服务费用约定：业主每半年缴纳一次物业费，首次以开发商寄发入伙通知书中规定的交房之日起计算并在交房的同时预收；住宅按照建筑面积每平米每月1.0元收取（此费用不包括电梯运行费、电梯保险费、高层水泵运行电费，上述费用由业主另行交纳）。关于违约责任，双方约定：物业公司违反本合同，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求甲方限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，物业公司承担相应的法律责任等。业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，未缴三个月以上的物业公司可采取措施催缴。被告将物业费交至2011年1月13日。后原告以张贴公告、邮寄律师函的方式通知被告缴纳物业管理费用，被告未缴纳，原告遂诉讼来院。另查，上述物业费的收费标准经合新价服证第11014号、证皖价服证第0110005号及安徽省物价局第01100097号文件批准。上述事实，由被告身份证复印件、原告营业执照、服务价格登记证、前期物业服务协议、律师函、快递单、公告、照片及原、被告的当庭陈述等附卷佐证。
本院认为：原告与被告签订的《【香江·生态名郡】前期物业管理服务协议》，是当事人的真实意思表示，应为合法有效。该合同明确约定了原告负责“香江生态名郡”小区的物业管理服务，原告也依法办理了相关资质证书和收费许可证，因此，原告系“香江生态名郡”小区合法的物业管理服务企业。被告作为该小区业主的一分子，其入住小区后实际接受了原告为其提供的小区内物业管理服务且缴纳了部分物业管理费，故双方建立了合法的物业服务合同关系。原告在物价局批准的收费标准范围内，依据合同约定，向被告收取物业管理费，符合法律规定。被告作为业主，应按约履行交纳物业管理费的义务。根据被告的建筑面积及物业管理费用收费标准，截止2016年1月15日，被告应交纳物业管理费用计为6015.07元（其中一费制实施之前即2011年1月14日至2013年7月14日为2154.62元，一费制实施之后即2013年7月15日至2016年1月15日为3860.45元）。被告沈蕾抗辩原告未尽物业服务义务，其虽提供了照片一组加以证明，但原告对此予以否认，且照片上亦无形成时间，无法证明原告物业服务瑕疵的常态化，况且业主拒交物业费必然导致物业公司服务质量的下降，故本院对其辩称理由不予采信。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，
本院认为，原告诉请被告给付逾期付款违约金，虽然符合合同约定，但考虑到被告未付物业管理服务费确系事出有因，故对该请求本院不予支持。原告主张能耗费和电梯费无证据证明，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，
判决如下：
一、被告沈蕾于本判决生效后十日内给付原告合肥香江物业管理有限公司2011年1月14日至2016年1月15日物业服务费用6015.07元；
二、驳回原告合肥香江物业管理有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告沈蕾负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理
审判员 陈林
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 孟芹本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十一条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：