云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0111民初367号原告杨波，男，汉族，1987年7月26日生，住重庆市合川区。委托代理人黄祖，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告云南奥宸房地产开发有限公司，住所云南省昆明市西山区环城西路577号云南省社会科学院科研大楼11层。法定代表人邹建民，董事长。委托代理人王梦昕，女，汉族，1993年2月2日生，住云南省昭通市水富县，系公司工作人员，特别授权代理。委托代理人刘国艳，女，汉族，1991年12月4日生，住云南省大理白族自治州弥渡县，系公司工作人员，特别授权代理。
原告张清春诉被告云南奥宸房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月10日公开开庭进行了审理。原告杨波及委托代理人黄祖、被告委托代理人王梦昕、刘国艳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年9月28日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发建设的位于昆明市官渡区小板桥街道办事处林岸馨宸社区的“橙郡小区一期”商品房第33幢2单元8层805号房屋。合同签订后，原告已经按照合同约定履行付款义务，被告按照约定在2013年12月15日前将房屋交付给原告使用。根据规定，被告应当于房屋交付使用后280个工作日内（即截止至2015年2月4日前）将办理房屋产权登记需由被告提供的资料报送产权登记机关备案，进行房屋权属预登记。但是，截止目前，被告依然未向产权登记机关报送资料备案，导致原告至今无法取得房屋所有权证。原告认为，首先被告的行为已经构成违约，应当根据《商品房购销合同》的约定,向原告承担违约责任，并按照逾期天数，按日向原告支付合同总购房款万分之一的违约金，即28760.97元。同时，原告按照合同的约定，已经向被告支付了相关配套设施费用，但是截至目前，被告仍未按照合同的约定完善配套设施，如安防、门禁等配套设施不到位，导致小区的大部分业主的财务被盗现象时有发生。原告作为小区业主之一毫无安全感可言，原告认为，被告收取原告的配套费，就应该提供配套设施和服务，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：
一、被告向原告支付逾期办证违约金28760.97元（自2015年2月5日至2015年12月20日）；
二、被告自2015年12月21日起按日向原告支付违约金90.44元，至被告为原告办理完房屋权属登记之日止；
三、被告立即为原告办理房屋所有权证；
四、被告立即安装小区安防、门禁等配套设施；
五、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：第一项、第二项诉请的计算标准不合理，没有事实和法律依据；第三项是行政行为,我们正在积极办理;第四项是物业的问题,我们会进行督促，请法院驳回不合理的诉讼请求原告针对其诉请，向本院举证如下：1、《商品房买卖合同》，欲证明原被告双方依法订立书面《商品房买卖合同》并明确了双方的权利和义务；合同明确约定了商品房竣工验收后280个工作日内（截止2015年2月4日止），被告应当为原告办理房产证；但是截止目前被告仍然未能为原告办理房产证，被告应当根据《商品房买卖合同》的约定承担违约责任；2、购房款发票及收款收据复印件，欲证明原告已经按照《商品房买卖合同》的约定履行支付购房款及各项税费的义务；3、昆明市人民政府市长热线电话办公室出具的《答复意见》复印件，欲证明由于被告无故拖延缴纳城市基础设施配套费的原因，造成其未能及时办理项目综合验收，从而导致不能按照约定为原告办理房产证的事实，被告应当根据《商品房买卖合同》的约定向原告承担逾期办理房产证的违约责任，并按照规定支付违约金。被告对原告所提交的证据1三性无异议；对证据2三性予以认可；对证据3的内容与本案无关，不予以质证。被告未向本院提交证据。本院结合原、被告庭审和质证陈述，对当事人提交的上述证据综合认证认为：原告所举证据材料真实、合法，与本案存在关联，为有效证据，本院予以采证。根据庭审和质证，本院确认本案法律事实如下：原、被告双方于2012年9月28日签订一份《商品房购销合同》。该合同约定原告购买被告开发建设的位于昆明市官渡区彩云北路“橙郡小区一期”商品房第33幢2单元8层805号房屋，购房款总价为505928.00元。该合同对产权登记的约定为：在商品房综合验收结束后280个工作日内，甲方（即本案被告）应当将办理房屋产权登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但因政府土地清非或不可抗力而导致无法进行产权登记，此时间相应顺延，乙方（即本案原告）应当兴甲方提交办理房屋产权登记需要的完整合法有效的全部资料包括但不限于个人资料、证件、授权委托书，并交讫相关税费向房地产产权登记机关申办房屋所有权登记。如因任何一方资料证件文书不全或未交讫相关税费的原因，依法不能在规定期限内取得房屋产权证书，该方应承担违约责任。但有关机关、部门办理有关资料或者证书所用时间，不视为任何一方违约。办理房屋所有权登记手续的权利和义务以行政法规或行政规章为准。办理房屋所有权登记的相关税费由乙方承担。合同签订后，原告按合同约定以按揭方式向被告支付购房款505928.00元，被告于2013年12月16日向原告交付房屋。同日原告交清契税、工本费、产权印花税、合同印花税、维修基金、配套费全部费用。被告未按照约定向房管局提交办理房屋产权登记需要的完整合法有效的全部资料。涉诉房屋至今未办理产权登记，现原告诉至本院，主张前述诉请。
本院认为，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案系商品房销售合同纠纷，双方当事人争议的焦点有四点，以下分别阐述：关于办理房屋产权登记手续问题。本案中，原告购买被告开发的房屋，并交纳购房款及相关费用，被告也原告交付了房屋。被告未按合同约定时间向房屋产权登记机关交齐办理产权证的相关证件。对于原告要求被告办理房屋产权登记手续的诉请，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为为行政行为。《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房买卖合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于原告要求被告办理房屋产权登记手续的诉请，本院不予支持。关于被告应否向原告承担违约责任的争议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”本案被告未依照合同约定时间向房屋产权登记机关交齐办理产权证的相关资料，且被告在诉讼中也未提交证据证明其主张存在业主违规搭建等非出卖人原因的免责事由，故其存在违约行为，应承担违约责任。关于违约金应如何计算的争议。违约金应以补偿性为主，兼顾惩罚性，其计算应基于合同未正常履行时原告所获得的预期利益来衡量。现被告已将房屋交付给原告，并不影响原告占有、使用和收益，仅对其处分权益造成影响。
原告与被告签订的《商品房买卖合同》未对逾期提交办理产权证所需资料的违约金进行约定，且原告未提交证据证实其实际损失。原告所购的房屋为被告开发的橙郡小区一期，同一期的部分《商品房买卖合同》中对逾期提交办理产权证所需资料的违约金约定按购房总价款每日万分之一计算。原告提出的违约金计算标准明显高于橙郡小区一期中合同的约定，从公平原则予以衡量，违约金计算标准应按相同标准计算。结合涉案房屋交付时间的认定，被告应按合同约定总价款每日万分之一的标准计付原告自2015年2月1日（商品房实际交付使用后280个工作日）起至被告将办理房屋产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约金。关于被告是否应安装小区安防、门禁等配套设施的争议。被告已于2013年12月16日将房屋交付给原告使用。交付房屋时原告未就小区的安防、门禁等配套设施的安装向被告提出异议，且被告完成房屋的交付。故现在原告提出被告立即安装小区安防、门禁等配套设施的诉请本院不予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、第十八条之规定，
判决如下：
一、由被告云南奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告杨波自2015年2月1日（商品房实际交付使用后280个工作日）起至其将办理房屋产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约金（每日金额为房屋总价款505928.00元的万分之一）；
二、驳回原告杨波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费519.00元，由被告云南奥宸房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。
审 判 长 和 蓉
人民陪审员 杨 凡
人民陪审员 王凤莲
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 张奕繇 来自：