福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0181民初406号原告倪银弟，男，1968年12月28日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人杨永俤，福建知力律师事务所律师。被告福清清荣房地产开发有限公司，住所地：福清市音西街道音西村。法定代表人陈强，公司副董事长。委托诉讼代理人林柏冬，福建八闽律师事务所律师。
原告倪银弟与被告福清清荣房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年1月14日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月18日、7月5日先后两次公开开庭进行了审理。原告倪银弟及其委托诉讼代理人杨永俤、被告福清清荣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林柏冬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告倪银弟诉称：2010年10月10日，被告与原告签订一份《协议书》，约定被告将其开发的侨荣花园10#楼23层01单元，面积184.65㎡的房屋以5700元/㎡价格销售给原告，并承诺二年内交房，若逾期交付的，被告按已付的购房款月息1.5%支付违约金。同日被告确认收到原告购房款105万元。原告认为，原、被告双方签订的协议书，是双方真实意思表示，具备商品房预售合同成立的要件，且被告已取得涉案房屋的预售许可证，是合法有效的，应受法律保护。依照《城市商品房预售管理办法》第10条以及《福建省商品房预售管理暂行办法》第11条等规定，被告应当为原告向福清市房管所办理侨荣花园10#楼23层01单元商品房预售合同登记备案手续，且被告应向原告交付经组织竣工验收合格的侨荣花园10#楼23层01单元商品房。但被告在此之后又同陈焕朝签订侨荣花园10#楼23层01单元商品房预售合同并办理权属登记���被告已经以其实际行为表明拒绝履行向原告交付标的物的义务，并导致原、被告签订的协议书目的不能实现。为此，特具状请求：1、被告为原告向福清市房管所办理侨荣花园10#楼23层01单元商品房预售合同登记备案手续；2、被告向原告交付经组织竣工验收合格的侨荣花园10#楼23层01单元商品房；3、被告自2012年10月9日起至被告交付经组织竣工验收合格的侨荣花园10#楼23层01单元商品房之日止以原告已付的购房款105万元为基数按月利率1.5%的标准向原告支付逾期交房违约金；4、被告承担本案的全部诉讼费用。在庭审中，原告变更其诉讼请求：1、解除原被告于2010年10月10日签订的协议书；2、被告返还原告购房款105万元及利息，利息从2010年10月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决付款之日止；3、被告赔偿原告因被告不履行《协议书》造成原告期待利益损��1,285,110.45元（最终以被告与陈焕朝签订的商品房预售合同约定的单价5700/平方米乘以约定的面积得数为准）；4、被告向原告支付原告已付款一倍的赔偿款105万元；5、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告福清清荣房地产开发有限公司辩称：1、被告认为该系列案件，相关的当事人许经流已经涉嫌刑事犯罪，并由福清市公安局刑事立案侦查。许经流涉嫌刑事犯罪案件正在正常的刑事诉讼程序进程中，本案原告不能以相同理由再向法院提起诉讼。法院也不应当予以立案受理。根据最高院关于审理民事纠纷案件中涉及刑事犯罪若干程序问题的处理意见的相关规定，对已经全案移送公安机关或侦查机关的案件，在上述机关侦查期间，当事人又以相同事由向法院起诉的，法院应当裁定不予受理或驳回起诉，故本案应当驳回起诉。2、原告与被告公司之间从未签订房屋买���合同，被告公司与原告之间素不相识，没有任何的经济往来，也无签订任何的书面协议，也没有收取原告任何钱款，原告与被告公司之间根本不存在房屋买卖的关系或者其他关系，原告要求确认买卖合同有效的前提是不存在的，其诉求不能成立。3、被告公司开发的侨荣城是到2013年取得商品房预售许可，随后依法开展商品房销售活动，之前没有进行过任何的商品房销售行为。原告诉状中所谓的复式楼实际上在2009年时候是不存在的，根本不可能签订所谓的该诉争房产的商品房买卖合同，其诉求不能成立。4、本案原告起诉的行为实际上都是被告许经流的个人刑事犯罪行为，许经流冒用被告公司的名义进行所谓房屋销售，骗取原告的款项，其行为已经构成合同诈骗犯罪，且许经流涉嫌合同诈骗的案件正在司法机关刑事诉讼程序进程中，因此，请求法庭驳回原告的起诉。
经审理查明：被告公司成立于1993年9月，注册资金1700万美元，其唯一股东为亚洲太平洋财务有限公司，许经流任被告公司董事长兼法定代表人。2010年10月10日，许经流以被告公司名义与原告签订《协议书》，约定：
一、原告向被告公司提供资金105万元。
二、自提供款目之日起二年内不计利息。
三、被告以其开发的”侨荣花园”10#第23层01单元面积184.65㎡以一次性订死价5700元/㎡转让给原告（面积认定以最后房管所发证核定面积为准按多还少补为原则）。
四、被告承诺二年之内交房，届时若超期，被告必须按原告所交本金所超时间计息（月息1.5%）给原告。同日被告出具给原告收到105万元购房款的收条一份。协议签订后，原告先后多次将款汇给被告公司法定代表人许经流（含许经流的司机赵汝炳）的银行账户：2010年10月11日汇款分别是18万元、8万元，10月15日汇款分别是15万元、12.2万元（系林某账户于10月15日汇给许经流26万元中12.2万元），10月16日汇款分别是9.5万元，10月19日汇款分别是19万元、8.5万元、4.8万元（系林某账户汇），上述8笔汇款合计95万元。许经流收到该款项后一直未将款目汇入被告公司账户。2013年1月22日，福清市住房与城乡建设局向被告公司发出侨荣花园预售通告和预售许可证，此后被告公司即开始对外销售该楼盘的商品房。在本案诉讼之前，许经流因收取购房者的款项未入账而涉嫌职务侵占一案被侦查、起诉、判刑，因许经流现仍羁押在看守所，无法履行法定代表人职责，被告公司按照公司章程规定变更由副董事长陈强行使法定代表人职责。本院确认以上事实，有营业执照、外资企业登记表、《协议书》、转账凭据、通告、商品房预售许可证、商品房买卖合同、证人林某的证言���及原、被告陈述等为证，上述证据经庭审举证、质证，本院审核后，其证明效力予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条”企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”和《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条”单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得的财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任。”之规定，本案被告理应对其时任董事长及法定代表人许经流的签约行为承担民事责任。许经流作为被告公司法定代表人对外以被告公司名义签订合同，正是代表被告公司的意志和���务行为。
原告与被告签订的协议书不违反法律法规，故本院确定本案协议书为有效合同。协议书、确认书、汇款转帐凭据、收条等内容表明原、被告所订立的合同并非正式的可在政府主管部门备案的商品房买卖合同，其条款也不囊括《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定的内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，但其目的是进行商品房买卖，指向的是正式商品房买卖合同即本约的缔结，这符合商品房预约合同的法律特征，故本案的案由确定为商品房预约合同纠纷。现被告不但拒不按照本案预约合同的约定与原告签订正式的商品房买卖合同并交付约定房产，反而将约定的房产另售他人，已构成违约，应当承担违约责任；原告诉求解除合同以及返还购房款本息,本院予以支持。被告虽出具收条���到原告105万元款项，原告也主张其有汇款给被告105万元购房款，但至今原告仅向本院提供汇给被告8笔购房款计95万元。依照谁主张谁举证原则，本院依法确认被告只收到原告购房款95万元，并应当予以返还。由于双方订立是预约合同，且合同只约定逾期交房支付1.5%月利息的违约责任，故原告诉请被告应支付原告的期待利益损失1,285,110.45元及已付款一倍的赔偿款105万元，缺乏事实和法律规定，本院不予支持。根据讼争协议约定，讼争款项自提供之日起两年内不计利息，按照诚信、公平原则，本院确定利息起算点为原告汇付购房款目之后两年,并按双方约定月利率1.5%计算至款项付清之日止。许经流与被告公司之间的职务侵占等关系，属于公司内部管理的法律关系，被告以此作为履行本案合同的抗辩于法无据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和��民法通则》第一百一十一条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条规定，
判决如下：
一、解除原告倪银弟与被告福清清荣房地产开发有限公司于2010年10月10日签订的协议书；
二、被告福清清荣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告倪银弟购房款95万元及利息，其中购房款26万元的利息从2012年10月11日起计算，27.2万元的利息从2012年10月15日起计算，9.5万元从2012年10月16日起计算，32.3万元从2012年10月19日起计算，均按月利率1.5%计算至款项还清之日止；
三、驳回原告倪银弟的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。���案案件受理费19,778元，由原告倪银弟负担7,778元，由被告福清清荣房地产开发有限公司负担12,000元(限本判决生效之日起七日内向本院缴纳)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判长 王统勇
审判员 魏益钦
审判员 林远程
二〇一六年八月二十四日
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