太原市小店区人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0105民初1901号原告王玉娟，中国工商银行大营盘支行员工。委托代理人高利红，山西神牛律师事务所律师。被告山西富基房地产开发有限公司，住所地太原市并州南路1号C座25层2501号，统一社会信用代码证号91140100734025215X。法定代表人华正喜，董事长。委托代理人张生强，山西黄河律师事务所律师。委托代理人华正明，男。
原告王玉娟与被告山西富基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月13日立案受理后，依法由
审判员王学会、
人民陪审员李继仙、张铁牛组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王玉娟及其委托代理人高利红，被告山西富基房地产开发有限公司的委托代理人张生强、华正明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告王玉娟诉称，2012年8月1日，原、被告签订了房屋买卖合同，合同约定：被告将位于太原市南内环街与并州路交叉路口西南角的富基.翡翠郡楼盘中第E幢15层01号住宅房屋一套出卖给原告，该房屋建筑面积为150.65平方米，单价为5500元，房屋的总价款为828575元。交房日为2014年6月10日前，同时合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细的约定。合同签订后，原告分三次将购房款及相关费用890291共计元打入被告公司的帐户，被告给原告出具了收款收据。至此原告依据合同的约定履行了自己应尽的付款义务，但是被告拿到房款后，却迟迟未按照合同约定的交房时间交付房屋，为此原告多次上门找被告，被告却以种种理由推脱原告拒不交房。之后原告到自己购买的房号去看，才发现被告已将该房屋出售给第三人，对此原告非常气愤，作为老百姓，将一辈子的积蓄用来购房，然而最后还无法住上房屋，开发商失信行为让人理解。综上所述，原告认为被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，在原告多次与被告协商无果的情况下，特向人民法院提起诉讼，请求1、依法判令解除双方于2012年8月1日签订的房屋买卖合同。2、依法判令被告返还原告购房款890291元及同期银行贷款利息183436元（暂从2012年8月1日起计算至起诉日前）及付清房款之日止的银行同期贷款利息。3、判令被告赔偿原告损失60000元。4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告山西富基房地产开发有限公司辩称，1、原、被告双方签订的是一份无效合同，该合同在没有取得任何证件的情况下销售房屋给原告是不符合法律规定的。原告不是从被告公司购买的，是从公司的一个股东杜效东手上买的，而杜效东与公司签订的协议是不参预公司经营，是代替他弟弟，因此杜效东没有销售房屋的权利。原告与杜效东签订合同后，将房屋款项没有打入被告公司，被告没有收到原告任何款项，是打到杜效东的卡上。2、原、被告发生纠纷后，被告知道原告从另一个股东手里购买房屋，多次与原告协商让原告从杜效东手里追款，但原告没有听取被告的建议，所以原告今天起诉被告没有事实和法律依据。3、被告根据原代理股东的行为已向公安机关报案，因杜效东诈骗的不只是一户，有许多人。4、二个股东闹意见期间，被告登报申明杜效东拿走公司公章，所有杜效东拿公司公章的行为都是无效的，工商局有另一股东的判决书，杜效东本是代其弟弟经营，其弟媳代其弟起诉，杜效东的身份是在工商局非法取得。根据以上情况及有关证据，被告认为不应该承担退还原告房款的责任。4、当时被告委托昊物业公司管理被告开发房地产的物业，交房是交给富基物业公司管理，原告的交房手续付款都是与富基物业公司管理的，被告没有收到原告一分钱的房款。
经审理查明，2012年8月1日，原、被告签订了房屋买卖合同，合同约定：由原告购买被告位于太原市南内环街与并州路交叉路口西南角的富基.翡翠郡楼盘中第E幢15层01号住宅房屋一套，该套房屋建筑面积为150.65平方米，单价为5500元，房屋的总价款为828575元，付款方式为2012年8月1日付房款40万元，2013年3月1日前再付40万元，其余房款待交房时付清，交房日为2014年6月10日前。同时合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细的约定。合同签订后，原告分三次将购房款及相关费用共计890291元打入被告的股东之一杜效东的帐户，被告给原告出具了收款收据。后被告未按照合同约定的交房时间交付原告房屋，为此原告多次找被告，被告以原告不是从被告公司购买的，而是从公司的一个股东杜效东手上买的，杜效东与公司签订的协议是不参预公司经营，杜效东没有销售房屋的权利，而且原告在与杜效东签订合同后，并没有将房屋款项打入被告公司，打到了杜效东的卡上，被告没有收到原告任何款项，以此为由被告未向原告交付房屋。在原告多次与被告协商无果的情况下，原告提起诉讼。另查明，被告开发的富基.翡翠郡项目于2007年开工建设，2013年底年底建成，至今未取得房屋预售手续。2013年9月13日，被告公司以办理确认合同事宜为由，将原告的合同原件收回。确认上述事实的依据有：1、房屋买卖合同。2、收款收据。3、打款凭证。4、照片。5、收条。6、（2014）小民初字第758号民事判决书、（2015）迎行初字第21号行政判决书。7、庭审笔录。
本院认为，本案争议的焦点问题是：原告王玉娟与被告山西富基房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同的真实性及效力问题。被告公司股东杜效东的收款行为和签订合同的行为，能否代表被告，是否可以视为被告的公司的行为。
原告王玉娟与被告山西富基房地产开发有限公司签订的合同上加盖有被告的公章和法定代表人的名章，对杜效东是否有权参预公司的经营管理、是否有权对外销售房屋，原告并不知情，而且在杜效东能够给原告出具加盖被告公章和法定代表人名章的情况下，原告有理由相信杜效东的行为能够代表被告公司，合同签订后，原告将款项汇入杜效东的个人帐户，被告给原告出具了加盖有财务专用章的收款收据，因此应当认定原、被告签订的合同真实的，原告已经按合同的约定履行了付款义务。至于合同的效力问题，由于被告在2007年开工建设时，2013年底年底建成时，一直未取得房屋预售手续和其他相关的建设手续，因此该合同违反了国家的商品房销售的法律规定，是无效的合同。被告山西富基房地产开发有限公司的抗辩意见认为杜效东与公司签订的协议是不参预公司经营，杜效东没有销售房屋的权利，而且原告在与杜效东签订合同后，并没有将房屋款项打入被告公司，打到了杜效东的卡上，被告没有收到原告任何款项，因此被告没有与原告合同。该抗辩意见，对于杜效东无权参预公司的经营、不能对外销售房屋原告并不知情。而杜效东同原告签订合同，加盖公章、法定代表人名章，出具收款收据等一系列行为足以使原告相信杜效东的行为是职务行为，能够代表被告公司。被告在庭审中还提出，该案涉及刑事案件，应当中止审理，但未提供相关的证据。综合上述，被告的抗辩意见，其理由和证据不足，本院不予采纳。原、被告之间的合同由于违反了国家的商品房销售的法律规定，依法应认定为无效，现原告要求解除双方于2012年8月1日签订的房屋买卖合同，由于该房屋买卖合同已经被确认为无效合同，该合同自始无效，已无解除的必要。该案中造成合同无效的主要责任在于被告方，被告应当返还原告已经交纳的购房款890291元并赔偿原告该部分购房款以同期银行贷款利率计算的利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下：
一、原告王玉娟与被告山西富基房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同无效。
二、被告山西富基房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告购房款890291元。
三、被告山西富基房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告从2012年8月1日起至付清房款之日止以同期银行贷款利率计算的利息。
四、驳回原告王玉娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15004元（原告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 王学会
人民陪审员 李继仙
人民陪审员 张铁牛二○一六年作八月二十四日
书 记 员 张瑞荣第7页共7页 搜索“”