北京市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）京01执异145号案外人中元国信信用融资担保有限公司，住所地北京市朝阳区工体东路20号百富国际大厦1号楼27层。法定代表人卓华，董事长。委托代理人刘超，中元国信信用融资担保有限公司员工。委托代理人徐小川，中元国信信用融资担保有限公司员工。申请执行人中国建设银行股份有限公司北京朝阳支行，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街乙10号。负责人吴杰，行长。委托代理人王剑波，北京天驰君泰律师事务所律师。委托代理人马克，北京天驰君泰律师事务所实习律师。被执行人华科实业发展有限公司，住所地北京市朝阳区亮马桥路甲40号1幢7层707室。法定代表人贾树森。被执行人北京恒富广场开发有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场东路20号百富国际大厦1号楼6层6E。法定代表人陈小华。本院在执行中国建设银行股份有限公司北京朝阳支行（以下简称建行朝阳支行）与华科实业发展有限公司（以下简称华科实业公司）、北京恒富广场开发有限公司（以下简称恒富广场公司）一般借款合同纠纷一案[执行依据：北京市第二中级人民法院（2007）二中民初字第7215号民事判决书；执行案号：（2007）一中执字第1450号]过程中，查封了位于北京市朝阳区工体东路20号(原北京市朝阳区体育场东路18号南部总建筑面积101400平方米的百富国际大厦全部在建工程)百富国际大厦的房屋，中元国信信用融资担保有限公司（原名称中元国信信用担保有限公司，以下简称中元国信公司）就此向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。中元国信公司述称：中元国信公司于2005年1月10日购买了恒富广场公司出售的位于北京市朝阳区工体东路20号百富国际大厦地上二十三层1单元（第26层）2602-2604号房产及地上二十四层1单元（第27层）2701-2708号房产共计11间（以下简称争议房产），并向恒富广场公司支付相应的价款。2007年中元国信公司入驻争议房产，使用至今。在还未办理房屋产权证时，法院已将包括争议房产在内的百富国际大厦整体查封，致使中元国信公司至今无法办理争议房屋的产权过户手续，使中元国信公司的合法权益不能实现。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上，中元国信公司是案外人，并属于无过错方，故请求法院解除对争议房产的查封。建行朝阳支行辩称：建行朝阳支行不同意中元国信公司的请求，请法院依法驳回中元国信公司提出的异议。本院经审查查明：建行朝阳支行与华科实业公司、恒富广场公司一般借款合同纠纷一案，北京市第二中级人民法院于2007年5月24日作出（2007）二中民初字第7215号民事判决书，判决：
一、华科实业公司于本判决生效后十日内，偿还建行朝阳支行贷款本金人民币三千一百三十二万元并支付利息。
二、恒富广场公司对本判决第一项确定的华科实业公司债务承担连带保证责任；在承担连带保证责任后，其有权向华科实业公司追偿。判决书生效后，华科实业公司、恒富广场公司未履行判决书确定的义务，建行朝阳支行向法院申请强制执行。2007年9月12日，北京市高级人民法院作出（2007）高执字第158号民事裁定书，裁定：将北京市第二中级人民法院执行的（2007）二中执字第1560号[(2007)二中民初字第7215号民事判决]建行朝阳支行与华科实业公司、恒富广场公司一般借款合同纠纷一案，指定由北京市第一中级人民法院执行。另查，2003年8月12日，恒富广场公司出具编号为0514601收据一张，主要内容为：“今收到中元国信担保有限公司交来预收款人民币壹亿捌仟万元整”。后，恒富广场公司出具证明一份，主要内容为：2003年8月12日恒富广场公司向中元国信公司出具的编号为0514601收据，该收据中交来“预收款”，该预收款明确为中元国信公司购买我公司房屋所交来的购买房屋预收款。其金额为1.8亿元，该1.8亿元原系中元国信公司购买我公司27层、26层以及底商商铺等购房价款，但由于我公司的其他原因导致中元国信公司未能成功购买底商商铺，只购得我公司出售的商品房27层（A、B、C、D、E、F、G、H）8间房屋、26层（B、C、D）3间房屋，以上共计11间房屋。2005年1月10日，中元国信公司与恒富广场公司签订《商品房买卖合同》11份，约定中元国信公司购买位于北京市朝阳区工体东路20号百富国际大厦的争议房屋，面积1537.24平方米，房屋总价款为人民币22289980元。2007年5月23日，恒富广场公司向中元国信公司出具《百富国际大厦写字楼入住通知书》。再查，2005年12月5日，本院作出（2004）一中执字第1162号协助执行通知书，查封了恒富广场公司所有的位于北京市朝阳区体育场东路18号南部总建筑面积101400平方米的百富国际大厦全部在建房屋。中元国信公司本次异议所针对的争议房产自2005年12月5日起，始终处于法院的查封状态，现查封案号为（2007）一中执字第128、129、1007、1450、1463号、（2010）一中执字第1193、1194、1195号、（2011）一中执字第1177号、（2012）一中执字第639、640号、（2015）一中执字第97号。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，争议房产所在大厦于2005年被本院整体查封，而根据在案的证据及中元国信公司的陈述，中元国信公司系于2007年实际占有争议房产，其占有争议房产的时间系在法院采取查封措施之后，故中元国信公司的主张不符合上述法律规定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，
裁定如下：驳回中元国信信用融资担保有限公司提出的案外人异议。
如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 阎 军
审判员 张 悦
审判员 冯更新
二〇一六年八月二十四日
书记员 王新子 来自