陕西省勉县人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0725民初711号
原告：张云生。
委托代理人：王波华，系原告张云生女婿。
被告：勉县同盛和林产有限公司。
法定代表人：王建平，执行董事。
委托代理人：王建设，勉县中心法律服务所法律服务工作者。
原告张云生与被告勉县同盛和林产有限公司租赁合同纠纷一案，本院2016年7月2日立案受理。依法由
审判员王治立适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年3月21日，原、被告经协商，由原告承租被告位于勉县三官堂108国道以北被告公司院内办公楼一层6间、门厅走廊，警卫室1间，二至五层（除二层、三层东头各一间外）全部房屋和办公楼北侧1400平方米场地用于开办社会公益事业。协商决定后，原告当日向被告支付预付款5万元。4月4日，双方正式签订了《场地、房屋租赁合同》，合同约定了所租赁房屋的楼层、间数和场地面积及四至边界，约定租赁期限为10年，前三年租金每年31万元，第四至第六年租金每年32.55万元，第七至第十年每年租金33.17万元，第一年租金在签订合同时一次性付清；合同还约定了解除与终止条件以及违约责任。在合同的解除与终止条款中约定：（一）本合同有效期内发生下列情形之一的，本合同终止：1、因地震、洪灾等不可抗拒的自然灾害导致房屋不能使用或意外事件发生使合同无法履行的；2、因城市建设需要被列入拆迁改造范围，致使合同无法继续履行的；3、乙方（原告）在经营中，遇到国家政策重大调整，无法继续从事经营活动的；（二）有下列情形之一的，甲方（被告）有权单方解除合同：1、乙方未征得甲方同意，擅自改变租赁用途或将房屋（场地）转租他人的；未经甲方同意擅自改建、装修、修建临时性建筑物的；2、乙方装修，改建等造成房屋主体结构损坏，形成安全隐患的；3、在承租的房屋内进行违法犯罪活动的。在违约责任中约定：甲乙双方不履行本合同所定义务给对方造成损失的，应向对方赔偿，租赁期间双方都不得借故解除合同，甲方如果以解除和终止合同具体条款以外的理由解除合同，应提前60日通知乙方，返还当年租金，赔偿乙方因解除合同导致的经济损失，并以当年租金的50%支付违约金；乙方如果以解除和终止合同以外的理由解除合同，应提前60日告知甲方，并以当年租金的10%支付违约金。合同还约定本合同双方签字、盖章后即生效。在签订合同时，原告提出要马上装修，被告同意，次日，原告找来工人，购买了装修用的施工材料，4月6日原告通过转账将租金全额支付给了被告，当天上午继续施工，下午被告的一领导说让原告把合同原件拿去他看一下，有一点小问题要修改，原告就将合同交给被告，谁知，被告要去合同后却突然变卦，说是总公司老总不同意出租，他们不租了。随后以短信方式给原告发来解除合同通知，通知中说，因原告要开办的是精神病康复医院，所以不同意出租。被告解除合同的理由是非常荒唐的，因为在协商租赁事宜时，原告己将租房用途给被告讲的非常清楚，而且讲明，自己开办医院的手续批下来有一段时间，按照规定必须要尽快开业。而且，正因为和被告协商好租赁事宜后，原告才终止了和九冶医院的协商。为了不影响双方的关系和能够使被告继续履行合同，原告找人给被告做工作，希望按合同约定履行，但被告坚决不同意。终上所述，原、被告签订的《房屋、场地租赁合同》合法有效，原告已经按照合同约定履行了自己的义务，但被告出尔反尔，不履行合同义务，且无故解除合同，其行为不仅违背了双方的合同约定，也违反了法律规定，现只得依法提起诉讼。请求判令：1、被告继续履行租赁合同；2、被告按照合同约定支付原告违约金15.5万元及赔偿经济损失4050元。
被告辩称：
一、本案原、被告于2016年4月4日签订的房屋、场地租赁合同无效，请求驳回原告要求确认合同有效，判令继续履行合同，支付违约金15.5万元的诉讼请求。理由有以下几点：1、关于原告单方改变用途，违反合同约定的问题。合同第一条约定用途是“经办社会公益事业”。4月4日合同签订后，4月5日原告用彩信告知被告是开办“精神病康复医院”。被告即认为原告没有事先告诉其真实用途，侵犯被告的知情权，同时也违反了“诚实信用”原则。合同第六条第三款也明确约定“乙方未征得甲方同意，擅自改变租赁用途或将房屋、场地转租他人的”，甲方有权单方解除合同，即向原告发出解除合同通知是保护自己合法权益的行为。另外合同约定的用途与国家行政主管部门批准的用途不符，勉县卫生和计划生育局2015第二号设置医疗机构批准书批准原告开办医疗机构，开办地点为武候镇涟水村，不是其所租赁的场所，该批准书日期为2015年12月30日，直到双方于2016年4月4日签订合同时，原告没有告诉被告这一事实，显然是故意隐瞒真实用途，侵犯了被告的合法权益。2、本案原告首先违约导致合同无效。合同第四条约定“租金在合同签订之日乙方一次性向甲方付清”。4月4日签订合同后，本案原告未按约定当日付清房租。原告付款时间是4月6日上午9时许被告向原告已经发出“解除合同通知”后，才于下午2时许分两次付款26万元。上述事实证明原告没有按照合同约定“当日一次支付”的原则付款。本案原告首先违约，原告应承担违约责任。3、冒用他人签订的合同是无效合同。我国“民法通则”和“合同法”都明文规定签订合同的双方应当遵循“诚实信用”的原则，本案原告签订合同时没有遵循这一基本原则。4月4日当天下午被告得知原告冒用他人姓名与被告签订租赁合同的事实后，4月5日上午9时被告通知原告交回了所签租赁合同，同时告知原告冒用他人姓名签的合同是无效合同。原告张云生的女婿王波华弄虚作假，冒用、盗用本案原告张云生的名义签订的合同。我国“合同法”第五十二条第二款定：“恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益”而签订的合同无效。2016年3月底以来王波华多次与被告协商，要求租赁被告的房地，同年4月4日，双方达成一致意见，并签订合同，合同签订后，被告才发现签订合同不是张云生，而是王波华冒用张云生的名义签订合同，即觉得问题严重。我国“合同法”第九条规定，“当事人依法可以委托代理人订立合同”，但应事先告知对方，应该向对方出示其委托书，口头委托的也应事先当面讲清楚委托的内容及权限。即便这些都依法做到了，王波华也应依法依代理人的身份出现，不应该冒用、盗用张云生的名义签订合同。根据上述事实，被告认为，本案原告张云生与王波华恶意串通弄虚作假，隐瞒了事实真象，与被告签订的合同无效。根据以上三点事实，被告认为：1、原告方恶意串通、冒用、盗用他人签订合同；2、原告没有按合同约定在签订之日一次付款，而是时隔数天，在被告已发出解除合同通知后才于4月6日分两次付清。3、原告隐瞒事实私自单方改变用途，严重违反合同约定，侵犯了被告的合法权益，违反“合同法”规定，导致合同无效。
二、请求驳回原告要求赔偿损失的请求，理由如下：1、双方签订的租赁合同第三条约定：“租期从2016年7月1日至2026年6月30日止”，从此不难看出，原告自2016年7月1日才取得该租赁物的使用权，而原告没有取得使用权便进行装修，造成的损失只能是自己承担。2、2016年4月5日下午3时许，被告认为原告单方改变其租赁房屋场地的用途，侵犯了被告的知情权，也违背了双方签订的合同第六条第二款的约定，即向其发出解除合同通知后，原告坚持装修，造成的损失与被告无关。3、原告首先违约，合同约定“合同签订当日一次性支付租金”，直到4月6日上午九时，被告发出解除合同通知后，才于当日下午分两次支付，原告违约在先，造成损失理应自负。4、合同没有约定原告提前装修，所以没有在合同有效期而造成损失，没有理由让被告承担。
经审理查明：原告张云生委托其女婿即本案原告委托代理人王波华与被告协商承租被告位于勉县三官堂108国道以北被告公司院内部分办公楼房屋和办公楼北侧约1200平方米场地，用于经办社会公益事业，2016年3月21日，原告（王波华，下同）支付预付款5万元。同年4月4日，双方签订了《房屋、场地租赁合同》，约定了租赁房屋、场地的位置及结构，出租范围界定；期限及租金：从2016年7月1日至2026年6月30日止，共计10年，第一年至第三年每年租金31万元，第四年至第六年每年租金32.55万元，第七年至第十年每年租金33.17万元；付款方式：第一年租金在合同签订之日一次性付清等；合同的解除与终止：（一）本合同有效期内发生下列情形之一的，本合同终止：1、因地震、洪灾等不可抗拒的自然灾害导致房屋不能使用或意外事件发生使合同无法履行的；2、因城市建设需要被列入拆迁改造范围，致使合同无法继续履行的；3、原告在经营中，遇到国家政策重大调整，无法继续从事经营活动的；（二）有下列情形之一的，被告有权单方解除合同：1、原告未征得被告同意，擅自改变租赁用途或将房屋（场地）转租他人的；未经被告同意擅自改建、装修、修建临时性建筑物的；2、原告装修，改建等造成房屋主体结构损坏，形成安全隐患的；3、在承租的房屋内进行违法犯罪活动的；违约责任：双方不履行本合同所定义务给对方造成损失的，应向对方赔偿，租赁期间双方都不得借故解除合同，被告如果以解除和终止合同具体条款以外的理由解除合同，应提前60日通知原告，返还当年租金，赔偿原告因解除合同导致的经济损失，并以当年租金的50%支付违约金；原告如果以解除和终止合同以外的理由解除合同，应提前60日告知被告，并以当年租金的10%支付违约金；合同还约定了其他事项。经被告负责人、王波华以张云生的名义签字捺印生效。合同签订当日下午，原告雇佣工人开始装修房屋。次日上午，被告通知原告将《房屋、场地租赁合同》收回，对此，原告陈述为被告假借合同有小问题需要修改为由，将合同收回，被告认为是王波华弄虚作假、冒用张云生的名义签订的合同，才将合同收回；下午原告用手机将勉县卫生和计划生育局《设置医疗机构批准书》【批准文号：勉卫医审字（2015）2号】发送给被告单位负责人，批准书记载的机构名称为“勉县弘康精神康复医院”，并带张云生与被告单位领导见面。4月6日上午原告的施工人员在现场装修施工，被告将《解除合同通知书》贴在现场房屋门上，并锁门阻止人员施工，施工人员将此事告知原告，遂停工，原告购买装修房屋所需水泥、腻子粉等原材料及施工用具、支付人工费等共计支出4500元；中午2时许，原告通过长安银行勉县支行转账向被告支付租金26万元，被告收款后即将原告支付的31万元退回原告，原告又将该款支付给被告，被告再次向原告退款时因原告的银行账户已注销，汇款无法入账，被银行退回被告账户；下午5时许，被告工作人员通过手机向原告发送了《解除合同通知书》，通知书载明的解除合同原因是合同约定的租赁用途为原告经办社会公益事业，但在合同签订后被告才知晓原告租房的用途为开办精神病康复专科医院，约定的用途与实际用途不符。
原告多次与被告协商无果，遂诉至本院。认定以上事实的主要证据有：原、被告的当庭陈述，双方签订的《房屋、场地租赁合同》，原告向被告付款的银行个人汇款申请书及收据，原告购买水泥等材料的发票、清单，双方通过手机送达的《设置医疗机构批准书》、《解除合同通知书》等证据为证，证据从分确实，足以认定。
本院认为，我国法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告张云生委托其女婿王波华与被告签订了《房屋、场地租赁合同》，即使在合同签订之前被告不知其委托代理关系，但在合同签订次日，张云生、王波华与被告见面说明情况，也是张云生对其委托关系的追认，该《房屋、场地租赁合同》并不违反法律强制性规定，故被告关于王波华冒用张云生的名义签订合同无效的辩解不符合法律规定，本院不予采纳。原、被告在签订合同时明确约定开办社会公益事业，但原告实际开办的精神康复医院并不属于社会公益事业范畴，应为公共服务事业范畴，故被告以原告没有按照合同约定使用房屋为由解除合同的通知有效，原告在收到《解除合同通知书》后，《房屋、场地租赁合同》自《解除合同通知书》到达原告时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告有权要求赔偿损失，损失的计算应兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。被告已收取原告租金31万元应予退还，原告在第一次收到被告退款后，将款再次汇入被告账户并将自己汇款账户销户，有扩大其损失的故意，故其利息损失本院不予计算。原告为准备履行合同装修租赁房屋支付材料费、人工费4500元，还为签订、继续履行合同花费了大量的时间、精力，实际损失以已支付款的3倍计算为宜，即13500元。原告的其他请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，
判决如下：
一、解除原告张云生与被告勉县同盛和林产有限公司签订的《房屋、场地租赁合同》。
二、被告勉县同盛和林产有限公司退还原告张云生租金本金31万元。
三、被告勉县同盛和林产有限公司赔偿原告张云生损失13500元。
四、驳回原告的其他诉讼请求。以上二、三项款，限判决生效后5日内履行完毕。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3480元，减半收取1740元，原、被告各负担870元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。同时向汉中市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴费收据提交本院。
审判员 王治立
二〇一六年八月二十四日
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