南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0116民初3408号原告张德龙，男，1973年7月5日生，汉族。原告阮翠香，女，1973年3月3日生，汉族。两原告共同委托代理人展海巍，江苏金协和律师事务所律师。被告陈焕金，男，1969年10月1日生，汉族。被告房云莲，女，1969年7月28日生，汉族。两被告共同委托代理人徐从前，南京市六合区横梁法律服务所法律工作者。
原告张德龙、阮翠香诉被告陈焕金、房云莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月25日受理后，于2016年7月15日公开开庭进行了审理。原告张德龙、阮翠香及委托代理人展海巍、被告陈焕金、房云莲及委托代理人徐从前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张德龙、阮翠香诉称，原、被告双方于2009年9月26日签订一份《买卖协议》，约定原告将位于六合区葛塘北汊桥湛庄小区172号房屋转让给被告，被告支付相应价款。而涉案房屋系原告于2002年11月在和平社区张云小区购建房基地，房屋框架按总体要求自行建造。原、被告双方签订《买卖协议》时，该涉案房屋尚未办理建房证手续，故原告为维护合法权益，诉至法院请求判令：1、确认原、被告双方签订的《买卖协议》无效；2、判令被告向原告返还位于葛塘北汊桥湛庄小区172号房屋；3、被告承担诉讼费用。
被告陈焕金、房云莲辩称：1、两被告于2009年9月26日已向原告付清购房款22.8万元，且于同年9月24日就将涉案房屋的买卖协议在六合区葛塘法律服务所进行了法律见证，所以双方签订的《买卖协议》是有效的；2、涉案房屋一直由两被告自2009年9月居住至今，且之前的涉案房屋系毛坯房，两被告对此进行了装饰装修，并加建了24平方米房屋，所产生的水电等生活费用也是由两被告缴纳的；3、即使该买卖协议被认定无效，原告也须按现商品房市场价对两被告予以赔偿。
经审理查明：2009年9月26日，原告张德龙、阮翠香（甲方）与被告陈焕金、房云莲（乙方）签订《买卖协议》，约定甲方将（六合区）北汊桥湛庄小区172号住房一幢卖给乙方，甲乙双方经协商达成以下协议：1、甲方卖给乙方的房屋产权人张德龙的房屋正面积164.64平方米，前院5×8米，带车库一间，后院3×8米；2、房屋总价贰拾贰万捌仟元整（228000元），等房屋手续更名办妥后一次性付清；3、以后房屋涨跌甲乙双方不得反悔；4、拿到房屋钥匙，房屋的一切使用权归乙方所有……。在上述《买卖协议》签订前，即2009年9月24日，原、被告双方就涉案房屋产权转让事宜在南京市六合区葛塘法律服务所进行了见证，并签订了《房屋产权转让协议》，该转让协议内容与《买卖协议》内容基本一致，在《房屋产权转让协议》中，双方为规避费用将房屋转让价款约定为150000元。《买卖协议》签订当日，两被告即向两原告支付了22.8万元购房款，并一直居住至今。另查明，原告张德龙、阮翠香原系六合区长芦街道白龙村村民。2002年11月29日，张德龙与南京市六合区葛塘街道办事处北叉桥居委会签订建房协议，张德龙向该居委会交纳了宅基地平整费20600元。后两原告在该宅基地上自建了涉案建筑物（北汊桥湛庄小区172号建筑），但一直未能办理建房许可证、房屋所有权证及土地使用权证。以上事实，有《买卖协议》、南京市六合区葛塘法律服务所《见证书》、葛塘街道和平社区居委会证明、建房协议、收款凭证、法院制作的调查笔录及原、被告的陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案中，涉案建筑未取得合法的建房手续，原告与被告签订买卖协议时，涉案建筑亦未领取房屋所有权证书，因此，该原、被告之间买卖涉案建筑的行为已违反了法律、行政法规的强制性规定，买卖协议应属无效。因涉案建筑无合法的建设手续，故应由行政部门处置，原告不能借助民事诉讼变相请求法院确认该建筑的权属，因此，原告诉求被告返还位于葛塘北汊桥湛庄小区172号房屋，不属于人民法院受理民事诉讼范围，本院不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百一十九条第四项、第一百四十二条之规定，
判决如下：确认原告张德龙、阮翠香与被告陈焕金、房云莲于2009年9月26日签订的《买卖协议》无效。案件受理费减半收取6056元，由原告张德龙、阮翠香负担3028元，被告陈焕金、房云莲负担3028元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；帐号：43×××18）预交上诉案件受理费。
审 判 员 王 丽二０一六年八月二十四日见习
书记员 张宛璘