广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0112民初2720号
原告：李红伟，男，1969年9月10日出生，汉族，住广州市黄埔区，
原告：张翠，女，1970年1月4日出生，汉族，住广州市黄埔区，
委托代理人：胡攀，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托代理人：陈德宁，广东南方福瑞德律师事务所律师。
被告：邓雪珍，女，1971年1月9日出生，汉族，住广东省阳江市江城区，
被告：曾昭光，男，1967年3月28日出生，汉族，住广州市天河区，
委托代理人：郭晓竹，广东骏道律师事务所律师。
委托代理人：刘东东，广东骏道律师事务所实习人员。
第三人：广州德名行房地产代理有限公司，住所地广州黄埔区开创大道保利林语山庄113铺。
法定代表人：马学文。
委托代理人：练杰维，男，1984年12月18日出生，汉族，住广州市天河区，系该司员工。
原告李红伟、张翠诉被告邓雪珍、曾昭光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案受理后，依法通知广州德名行房地产代理有限公司（以下简称“德名行公司”）作为第三人参加诉讼,于2016年8月12日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告共同委托代理人胡攀，被告曾昭光及两被告共同委托代理人郭晓竹，第三人德名行公司委托代理人练杰维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年3月12日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》（编号：20160312）（以下简称“买卖合同”），约定原告向被告购买位于广州开发区科学城开创大道林贤西一街38号的房屋（房地产权证号码为粤房地证字第××号），原告需于2016年3月15日前将定金支付被告，被告须在收到定金后5天内协助原告办理申请银行贷款手续。签署《买卖合同》当日，原告向被告支付了定金人民币100000元。随后，原告多次催促被告协助办理申请银行贷款手续，但被告拒不履行合同义务。根据《买卖合同》第十一条之约定，“卖方未能按时履行合同约定的义务的，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向原告支付违约金”，被告应向原告支付违约金。原告认为，被告的行为已经违反合同约定，构成重大违约，应当承担违约责任。为此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条之规定，原告特向贵院提起诉讼，请求依法判令：
一、两被告继续履行《房屋买卖合同》；
二、两被告向原告支付违约金378000元（以5400000元为本金，按每日千分之一的标准从2016年3月18日开始暂计算至起诉之日，请求计算至房屋买卖交易完成之日）；
三、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：
一、解除原告与两被告签订的《房屋买卖合同》；
二、两被告向原告支付逾期履行合同义务的违约金人民币523800元（以5400000元为本金，按每日千分之一的标准从2016年3月18日开始计算暂计至2016年6月23日）；
三、两被告向原告支付因不履行合同义务导致解除合同的违约金人民币540000元（按物业成交价10%的标准），并返还定金人民币100000元；
四、本案诉讼费用由被告承担。经本院释明，原告对诉讼请求进一步明确：
一、第一项诉求实质是要求确认合同于2016年6月24日解除，因为被告于原告发出律师函通知解除的次日即6月24日收到律师函；解除依据是买卖合同第十一条，未能履行合同义务逾期三十天，未履行的义务是指附件的第一条卖方收到定金五天内协助办理申请银行贷款手续。如果合同实际解除的日期与诉求中要求确认的日期不一致，要求本院在判项中予以确认。
二、第二项诉求及第三项诉请求的依据均是买卖合同的第十一条第二款。
被告辩称：
一、买卖合同已于2016年4月28日解除，我方当时已明确告知原告解除合同，依据是买卖合同的第十二条，原告不能买入该物业或者有其他违约不能买入逾期三十天，卖方有权解除合同。原告提供的录音有反映被告主张解除合同，我方也于2016年5月2日告知了第三人我方要解除合同。
二、我方协助办理贷款手续时，第三人通知了评估机构，到现场拍照，在委托第三人办理网签时，发现原告不具备购房资格，其在签订合同时隐瞒了该事实，于是我方多次督促其办理银行手续，但直至2016年4月17日，第三人告知我方，原告尚无法提供其具备购房资格的相关证明，第三人要求我方给予一定宽限期，我方同意延期至2016年4月30日，并多次与第三人沟通要求原告给予最终答复，但原告仍无法承诺什么时间才能办理银行审批手续，也无法提供其具备购房资格的证明，我方即告知其要求解除合同，当时也表示愿意将其定金退还，但原告不同意。
三、原告要求支付违约金，没有事实依据，应予驳回，因为按照买卖合同第十二条和附件第2条的约定，首期款1595000元应于签订广州市房地产买卖合同并取得房地产交易中心收缴证据收件当天内付清，但履行此条款，支付首期款的前提是原告的银行同贷书，不满足此条件视为原告未能履行合同义务，且原告已经超过合同约定的30天内，卖方有权不再出售该物业。
四、关于第三项诉讼请求，被告没有违反合同的义务，因此解除合同是合法的，不需要承担相应的违约金，根据合同法94条的规定，我方已经给付原告40天的宽限期，但原告因自身原因导致无法购买该房屋，责任应由其自行承担，我方不应为其违约行为负法律责任。
五、我方没有违约，是因原告违约，因此无需返还定金。第三人述称：
一、我司在提供居间服务的过程中，一直恪尽职守，充分与买卖双方进行沟通协商，各方于2016年3月12日签订了买卖合同，是各方的真实意思表示，应遵守合同的约定。
二、因原告提供资料不齐，无法办理银行按揭贷款手续。合同签订后，我司即协助双方联系按揭公司开展办理按揭贷款手续的相关工作，我司及按揭公司经办人员已告知买卖双方需准备的资料，但由于原告迟迟无法提供房管部门出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，证明其名下无房地产情况记录，而该记录是办理银行按揭贷款手续的必备资料，我司已多次催促原告，但原告一直未能提供。
三、根据合同第十八条，原告应在2016年4月30日前支付首期购房款，但结合合同附件第2点的约定，履行该条款、支付首期款的前提条件是原告的银行同贷书已经审批，原告在此前虽表示愿意支付首期款，但由于其仍未备齐资料办理银行按揭贷款，已不可能在该期限前获得银行同贷书。
四、为合同能继续履行，我司已尽力在双方之间进行调解，但未能达成一致意见。
经审理查明，2016年3月12日，原告（买方）与被告（卖方）、第三人（经纪方）签订买卖合同，约定原告向被告购买位于广州开发区科学城开创大道林贤西一街38号的房屋，成交价为5400000元。买卖合同第十一条约定，“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，并退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。”第十二条约定，“买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。”合同第十八条约定，“三方约定的其他事项（对本合同及附件条款的修改或补充）：双方友好协商购房首期于2016年4月30号前支付卖家，逾期当买家违约处理。”合同附件约定，买卖双方就楼价款的支付方式达成以下一致协议，有买方按按揭付款方式支付楼款：（1）于签约当天支付定金100000元，卖方收到定金5天内协助买方办理申请银行贷款手续。（2）首期楼款1595000元应于签订《广州市房地产买卖合同》并取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清。但履行此条款、支付首期款的前提条件是买方的银行同贷书已经审批，若买方银行实际贷款额与本合同约定买方应贷款额有差额则有买方以现金补足首期楼款支付给卖方。（3）3700000元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款……。买卖合同签订后，原告即向被告支付定金100000元。为协助原告办理按揭贷款手续，被告与第三人委托专门办理按揭手续的公司办理相关手续，对房屋进行了评估，其后由于原告不能提交无房证明等证明其符合购房资格的相关资料，未能继续进一步办理按揭手续。2016年4月28日，原告欲向被告支付首期款1595000元，被告以原告未能提供无房证明等证明其符合购房资格的相关资料，导致未能完成银行按揭手续为由，认为原告未具备付款条件，拒绝接受原告支付的首期款，同时提出解除合同，原告表示不同意被告单方解除合同。另查，原告签订买卖合同时名下已有多套房产，不符合广州市限购政策，为履行买卖合同，原告在签订合同后将名下房屋出售，并于2016年5月5日具备购房资格。2016年5月18日，原告委托广东南方福瑞德律师事务所通过快递方式向被告发出律师函，要求被告收到律师函3日内协助原告办理网签、申请银行贷款等手续，该邮件于2016年5月19日妥投。2016年6月24日，原告再次委托广东南方福瑞德律师事务所通过快递方式向被告发出律师函，通知被告因其未能协助原告办理申请银行贷款手续，导致买卖合同无法继续履行，原告决定解除买卖合同并要求被告返还定金及支付违约金。该邮件于2016年6月24日妥投。诉讼中，原告向本院提出财产保全申请，要求查封、冻结被告邓雪珍、曾昭光名下总价值429546元的财产。广东合润融资担保有限公司作为连带责任担保人向本院出具［2016］合润诉保字第［0544］号《诉讼保全担保函》，为原告李红伟、张翠申请的财产保全提供担保，担保限额为429546元。本院依法裁定查封、冻结被告邓雪珍、曾昭光名下价值429546元的财产。以上事实，有《房屋买卖合同》、定金收款收据、情况说明、律师函快递单、妥投证明谈话录音、存量房买卖合同、广州市不动产登记查册表个人名下房地产登记情况查询证、情况说明书、告知函、律师函、民事裁定书以及当事人陈述等证据证实。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订合约，是双方当事人真实意思的表示，双方当事人均应恪守履行该合约。关于合同的解除，根据买卖合同及合同附件的约定，案涉房屋买卖交易的进行在时间顺序上依次为支付定金100000元、申请按揭贷款、网签《广州市房地产买卖合同》并取得房地产交易中心收缴证件收据、付清首期款1595000元、办理他项权利登记、付清余款等阶段。原告已于2016年3月12日支付定金100000元，被告作为卖方应依约积极配合原告办理银行按揭贷款手续。同时，由于能否顺利办理银行按揭贷款手续关系到原告能否顺利履行付款义务，进而影响被告能否及时实现收取房款的合同权利，因此合同附件中关于“卖方须在收到定金后5天内协助买方办理申请银行贷款手续”的约定，亦要求原告作为买方应确保自己符合广州市限购政策对购房人资格的规定，并依约在支付定金5日内即2016年3月17日前办理银行按揭手续。本案中，被告在第三人的参与下依约积极配合原告办理银行按揭贷款手续，而原告因于2016年5月5日方具备广州市限购政策规定的购房资格，导致逾期超过30日未能办理银行按揭手续，被告于2016年4月17日起有权依据买卖合同第十二条的二款的约定解除合同，不再出售该物业。被告基于前述事实于2016年4月28日拒绝接受原告支付首期款并同时提出解除合同，符合双方的约定。本院确认原告与被告签订的案涉房屋买卖合同于2016年4月28日解除。关于违约金，被告在合同解除前的履行过程中积极配合原告办理银行按揭手续，并未出现合同约定的“不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方”、“逾期交付该物业”等违约行为，因此原告要求被告承担逾期履行合同义务而产生的违约责任及因不履行合同义务导致解除合同而产生的违约责任缺乏事实基础，本院不予支持。关于定金，一方面，虽然原告在合同解除前不具备购房资格，导致其未能在合同约定的期限内履行办理银行贷款义务，对合同未能依约履行而解除存在过错，但原告为履行买卖合同，在签订合同后积极将名下房屋出售以尽早取得购房资格，结合其曾于2016年4月28日在被告解除合同的意思表示到达前备齐首付款欲向被告支付的事实，说明其至合同解除前一直在尽力履行合同义务。另一方面，被告作为卖方，在签订合同前未尽审慎义务了解原告是否具备购房资格，存在一定过失；同时，原告的主合同义务是按照约定的日期支付房款，而办理银行贷款仅是支付房款的一种方式，并非主合同义务本身，即便贷款不能如期办理，双方亦可协商其他付款方式，因此被告于2016年4月28日拒绝接受原告的付款并解除合同的行为，对于合同不能完全履行亦存在一定的过失。结合考虑上述双方履行合同的具体情况及履行合同过程中的过错，根据公平原则，由被告返还原告定金，有利于原、被告双方之间的利益平衡，本院对原告要求被告返还定金100000元的主张予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、确认原告李红伟、张翠与被告邓雪珍、曾昭光于2016年3月12日签订的《房屋买卖合同》于2016年4月28日解除；
二、被告邓雪珍、曾昭光于本判决生效之日起十日内返还原告李红伟、张翠定金100000元；
三、驳回原告李红伟、张翠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14038元，由原告李红伟、张翠负担12832元，被告邓雪珍、曾昭光负担1206元；诉讼保全申请费2668元，由原告李红伟、张翠负担2047元，被告邓雪珍、曾昭光负担621元。各缴费义务人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 邓毅君
人民陪审员 潘新标
人民陪审员 丁树祥
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 李春辉郑琪婷 来自：