湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘01民终5314号
上诉人（原审原告）：毛海华。
委托诉讼代理人：朱向阳，湖南湘达律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地长沙市天心区暮云街道北塘路8号。
法定代表人：张波。委托诉讼代理人王维，湖南耀银律师事务所律师。
上诉人毛海华因与被上诉人湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）商品房预约合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初13号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日立案后，因涉及原判决认定事实清楚而不开庭进行了审理。本案现已审理终结。毛海华上诉请求：撤销一审判决，改判橘郡公司退还10万元定金，并由橘郡公司承担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决简单适用司法解释，违背了公平、等价有偿原则。本案中，作为商品房卖方的橘郡公司，在不需要向毛海华交付任何物品、无需任何对价的情况下，在涉案房产未通知毛海华就早已转卖他人的情况下，仅凭一纸协议就获得毛海华10万元近5年时间，双方权利义务显然不公平，违约金过分高于橘郡公司的损失。2、双方签订的预售协议系格式合同，加大了毛海华的义务，应当按照有利于维护毛海华权利的方向予以适用。3、一审判决回避了毛海华要求解除双方预售协议的诉讼请求。橘郡公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律准确。请求驳回上诉。毛海华向一审法院起诉请求：1、解除毛海华、橘郡公司签订的《橘郡楼宇预售协议》；2、橘郡公司立即退还毛海华10万元定金；3、本案诉讼费由橘郡公司承担。一审法院认定事实：2011年9月4日，毛海华、橘郡公司签订一份《橘郡楼宇预售协议》:毛海华向橘郡公司购置其开发的位于长沙市天心区暮云街道（原长沙县暮云镇）北塘路8号橘郡礼顿山第B61栋102室房屋，房屋总建筑面积363.35平方米，单位原价17065元每平方米，总价6200408元,如采用银行按揭付款方式，单位价格13760.84元每平方米，总价5000000元。毛海华应于2011年10月15日携带本协议、收据、身份证、婚姻状况证明、收入证明和户口本（或户籍证明）等银行按揭所需资料到橘郡公司销售部与橘郡公司签订《商品房买卖合同》，同时付清总房款的四成或以上作为首付款，并于签订合同之日同时再指定银行办妥按揭贷款手续。毛海华签订本协议当日，向橘郡公司支付商品房认购定金10万元整，定金不计息，在签订《商品房买卖合同》时冲抵所购商品房房款的一部分。如毛海华未按约定的时间和地点签订《商品房买卖合同》或不按期支付房款的，则视作毛海华违约，橘郡公司对毛海华所交定金不予退还，橘郡公司有权单方面解除本协议，同时有权将房屋另行出售。如毛海华确有特殊原因不能在规定时间内与橘郡公司签订《商品房买卖合同》，毛海华应与橘郡公司办理延期签约手续，经橘郡公司签章认可后，可据实延长签约时间。在毛海华未违约的前提下，若橘郡公司违反本协议将该商品房另行出售而导致毛海华不能购买所认购的房产，则视作橘郡公司违约，橘郡公司对毛海华所交定金予以双倍返还。同日，毛海华支付了10万元定金。后毛海华未与橘郡公司签订《商品房买卖合同》。2015年10月9日，毛海华委托其妻子吴贺春向橘郡公司提交一份《退款申请》，要求退款，橘郡公司未予同意。一审法院认为：毛海华、橘郡公司签订的《橘郡楼宇预售协议》实际是一份房屋的预约合同，本案案由定为商品房预约合同为宜。《橘郡楼宇预售协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，合法有效，双方均应依约履行。现毛海华未依约与橘郡公司签订《商品房买卖合同》，亦未提供证明系因不可归责于买卖双方的原因或可归责于橘郡公司的原因导致《商品房买卖合同》未能签订，橘郡公司依法可不予退回定金，对毛海华要求退还定金的诉求，一审法院依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、最高人民法院《关于适用若干问题的司法解释》第一百一十五条之规定，判决：驳回毛海华的诉讼请求。本案本诉受理费2300元，减半收取1150元，由毛海华负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明，橘郡公司于2012年9月25日将涉案《橘郡楼宇预售协议》所载房屋另售于案外他人。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，毛海华与橘郡公司签订的《橘郡楼宇预售协议》系双方当事人真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效，双方当事人均应全面履行。因毛海华未按照约定的时间与橘郡公司签订《商品房买卖合同》，构成违约，橘郡公司有权依照协议约定将房屋另行售出。现橘郡公司已将房屋另售案外他人，涉案《橘郡楼宇预售协议》目的已无法实现，故毛海华提出的解除《橘郡楼宇预售协议》的主张应予支持，因橘郡公司未提交证据证明向毛海华送达了解除协议通知，故本院确认毛海华与橘郡公司签订的《橘郡楼宇预售协议》自毛海华起诉之日即2016年1月5日解除。对于毛海华提出的要求橘郡公司退还定金的主张，因导致《橘郡楼宇预售协议》目的无法实现系因毛海华自身原因所致，橘郡公司有权不退还定金，故对毛海华的该项主张不予支持。综上所述，毛海华关于解除《橘郡楼宇预售协议》的上诉理由成立，予以支持；毛海华关于退还定金的上诉理由不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，
判决如下：
一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初13号民事判决；
二、确认毛海华与湖南橘郡城镇置业有限公司签订的《橘郡楼宇预售协议》于2016年1月5日解除；
三、驳回毛海华的其他诉讼请求。本案一审受理费2300元，减半收取1150元，二审受理费2300元，共计3450元，由上诉人毛海华负担。本判决为终审判决。
审 判 长 周坤
审 判 员 熊伟
代理
审判员 周卓
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”