广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1802民初3120号
原告：宋红星，男，汉族，住湖南省新田县龙泉，公民身份号码×××0011。
委托代理人：邢卫国，广东劲龙律师事务所律师。
被告：清远市兴合力房地产开发有限公司。住所地：清远市。
法定代表人：何爱金。
委托代理人：郭庭佳，广东金亚律师事务所律师。
委托代理人：何永昌，广东金亚律师事务所律师。
原告宋红星诉被告清远市兴合力房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋红星的委托代理人邢卫国，被告清远市兴合力房地产开发有限公司的委托代理人何永昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋红星诉称：2013年5月11日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，其中第三条约定了原告所购买商品房的基本情况，即原告向被告购买由其开发建设的位于清远市新城北江一路25号翡翠绿洲三号楼13层03号商品房；第四条约定了计价方式与价款，即每平方米7894.73元，总金额为1299709元；第八条约定了商品房的交付期限，即出卖人应当在2014年12月31日前向原告交付房屋；第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，即（2）逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人已支付房价款万分之五的违约金。此外，原告与被告于2013年1月23日签定了一份《翡翠绿洲车位购买合同》，在合同中双方约定原告向被告购买翡翠绿洲小区地下负二层，编号为415号的小车停车位。在该合同中双方约定，车位价格为150000元，交付时间为2014年12月30日；被告方如未按合同规定将车位交付给乙方，应按合同规定延期交付日第二天起至交付日止，被告应向乙方交纳按日1‰的违约金，以补偿原告方的损失。在上述两合同签订后，原告已经履行了合同中约定的支付款项的义务，而被告在合同约定期限内却迟迟不能向原告方按合同的约定交付房屋，直至2015年9月，原告才收到被告发出的《收楼通知》，并于该通知书上载明的2015年10月21日前往被告处办理收楼的相关手续。至此，被告已经对原告与被告所签订两份合同中约定的交付时间均延迟了290天，已经构成了对合同的违约，其依法应承担违约责任。因此，依据上述两份合同中所约定的相关条款，被告应向原告支付因延迟交付商品房的违约金为188457.81元（1299709元×5／10000×290天），被告应向原告支付因延迟交付车位的违约金为43500元（150000元×1／‰×290天）。即：被告应向原告总共支付商品房、车位延迟交付违约金合计231957.81元。现原告向法院提起诉讼，请求法院判决被告向原告支付违约金231957.81元，本案诉讼费由被告负担。原告宋红星举证如下：1、原告身份证复印件，拟证明原告诉讼主体资格；2、被告的机读档案信息资料，拟证明被告诉讼主体资格；3、广东省商品房买卖合同，拟证明原告与被告已经签订商品房买卖合同的事实；4、翡翠绿洲车位购买合同，拟证明原告与被告已经签订购买商品房区域内车位合同的事实；5、个人住房组合贷款合同，拟证明原告已经办理了购买贷款的事实；6、银行转账凭证、收款收据，拟证明原告已经履行了合同义务向被告支付了购房款；7、个人贷款支付凭证，拟证明被告已经收到出售房屋全部贷款的事实；8、购房发票及缴税单，拟证明已经开具购房发票及缴交购房税的事实；9、收款收据，拟证明被告已经收取原告购买车位款项的事实；10、收楼通知，拟证明被告向原告交付房屋已经延期290天，构成了对合同违约的事实。
被告清远市兴合力房地产开发有限公司答辩称：
一、答辩人在变更法定代表人之前经营不善，出现资不抵债，变更法定代表人之后，积极处理楼盘通水、通电、房屋竣工验收等事宜，于2015年7月14日办理完毕《竣工验收备案表》。
二、答辩人逾期交楼是因为经营上的不可抗力及政府部门相关市政配套的延误所致。
三、涉案楼盘办理竣工验收后，答辩人即通知原告前来收楼。2015年8月2日，原告已委托装修公司装修房屋，并于当日取走房屋钥匙，开始施工。
四、即使认定位于，按照合同约定的标准计算违约金明显过高，且违约金最多只能计算至2015年8月1日。
五、计算答辩人违约交楼，也没有对原告造成损失。被告清远市兴合力房地产开发有限公司举证如下：1、债权分配方案确认书、翡翠壹号资产确认表、翡翠壹号债务数据确认、私人欠债明细表，拟证明黄志清负责的清远市兴合力房地产开发有限公司开发建设翡翠绿洲房地产项目过程中，黄志清经营不善，兴合力公司出现资不抵债；2、核准变更登记通知书，拟证明2014年12月29日，兴合力公司法定代表人由黄志清变更为何爱金，由何爱金对兴合力公司的翡翠绿洲项目接盘；3、表后（户内）供水设施入网检验表，拟证明2015年5月20日，翡翠绿洲供水设施入网检验合格；4、清城供电局客户低压配电工程竣工检验意见书、客户受电工程竣工检验意见书，拟证明2015年5月21日，翡翠绿洲低压配电工程检验合格；5、竣工验收备案表，拟证明2015年6月26日，翡翠绿洲项目办理竣工验收，2015年7月14日，翡翠绿洲项目取得《竣工验收备案表》；6、装修委托书、钥匙交接单，拟证明原告于2015年8月2日委托装修公司装修房屋，并于当日取走房屋钥匙，开始施工。本院
经审理查明，2013年5月11日，原告宋红星与被告清远市兴合力房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于清远市北江一路25号翡翠绿洲3号楼13层03号房屋，总房价为1299709元，原告于2013年5月15日支付首期款789709元，余款510000元于2013年5月15日办理按揭贷款手续。合同第八条约定，被告应当在2014年12月31日前将经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收合格的商品房交付给原告使用。合同第九条约定，逾期交房不超过90天，则自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90天，原告有权解除合同，也可要求继续履行合同，合同继续履行，则自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。同时约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；3、遭遇异常天气、异常地质状况，第三方责任和政府行为导致工期延误的。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了备案登记手续。原告按照合同约定支付了购房款，被告向原告出具了购房发票。2014年1月23日，原告与被告签订《翡翠绿洲车位购买合同》，约定原告向被告购买位于翡翠绿洲小区中的负二层车位，车位编号为415号，车位价格为150000元。被告于2014年12月30日将车位交付给原告使用，逾期按每日千分之一计算违约金。原告按照约定向被告支付了购买车位的款项。但在2014年12月31日，被告并未将经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收合格的商品房交付给原告使用，也未将车位交付给原告使用。涉案楼盘于2015年5月20日办理供水设施入网验收，于2015年5月21日办理配电工程竣工验收，于2015年7月14日在清远市住房和城乡建设局办理竣工验收备案手续。2015年8月2日，原告将涉案房屋交予他人装修，并于当日领取了房屋钥匙。2015年9月，被告向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2015年10月24日收楼。本案的争议焦点有：1、被告未按照约定的交楼时间将符合双方约定条件的商品房及车位交付给原告是否构成违约；2、如果构成违约，违约金如何计算。对于第一个争议焦点，原告宋红星与被告清远市兴合力房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《翡翠绿洲车位购买合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，原告已支付全部购房款及购买车位的款项，被告应依约在2014年12月31日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付原告使用，在2014年12月30日将车位交付原告使用。被告答辩认为其逾期交房的原因有两个：一个是政府部门负责的市政配套安装的延误，第二个是经营上的不可抗力。针对其答辩的第一个抗辩理由，被告并没有提供任何证据可以证明相关部门对于翡翠绿洲周边市政配套安装应于何时完成制定出了一个明确的时间表，而市政配套工程的完工日期没有一个明确的期限，缺少了预定的完工期限，也就缺少了参照系，自然不可能对市政配套安装实际的完工日期是否超出了预定的完工日期即市政配套安装是否延误作出一个判断，因此，被告并无证据可以证明本案出现了合同约定的政府部门负责的市政基础配套安装存在延误的特殊情况。其次，供水供电工程系由被告与供水供电部门在平等协商基础上自愿签订合同由供水供电部门进行安装，被告理应在约定的交楼期限前尽早与相关部门签订相关合同，完成供水供电的安装工程。因此相应的不利后果应由被告自负。对于被告提出的第二个抗辩理由，民法上的“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而本案中被告经营不善导致资不抵债是被告自身的经营问题，不属于“不可抗力”的范畴。综合以上两点，被告没有充分的证据证明出现了政府部门负责的市政配套安装延误这一特殊情况，也没有证据证明存在不可抗力的情形，因此，被告并没有任何理由对商品房买卖合同约定的交楼期限进行顺延。被告未在约定时间内交付商品房给原告已构成违约，原告有权要求被告继续履行合同将涉案房屋交付原告使用，并按照合同约定承担给付违约金的违约责任。对于第二个争议焦点，《商品房买卖合同》是原、被告双方在充分协商的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，双方约定的按日以已交付房价款的万分之五计算逾期交房违约金并没有过分高于实际损失，合同当事人的意思自治应受到充分尊重，逾期交房的违约金应按照合同约定按日以原告已付房价款的万分之五的标准进行计算。对于违约金的计算起止时间，按照合同第九条的约定，应自房屋交付期限的第二天起即自2015年1月1日开始计算。对于截止时间，涉案房屋于2015年7月14日在清远市住房和城乡建设局办理了竣工验收备案手续，原告于2015年8月2日领取涉案房屋的钥匙并交予他人装修，故截止时间应计算至2015年8月1日，共计算213天。经计算，被告应支付的逾期交房违约金为138419元（1299709元×0.0005×213天）。《翡翠绿洲车位购买合同》中约定被告于2014年12月30日将涉案车位交付原告使用，逾期交付的违约金按每日千分之一计算。故违约金应从2014年12月31日起计算，截至时间也按上述逾期交房违约金的计算时间，计算至2015年8月1日，共计算214天。关于违约金的计算标准问题，合同约定按每日千分之三计算，该计算标准明显偏高，应予调低，参照逾期交房违约金的计算标准，按每日万分之五计算。经计算，被告应支付的逾期交付车位的违约金为16050元（150000元×0.0005×214天）。上述两项违约金合共154469元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下：
一、被告清远市兴合力房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告宋红星支付违约金154469元；
二、驳回原告宋红星的其他诉讼请求。本案受理费2390元，由原告宋红星负担695元，由被告清远市兴合力房地产开发有限公司负担1695元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 周文俊
二〇一六年八月二十四日
书记员 胡梓恒附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来自：