广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂02民终2157号
上诉人（原审原告）：李光竹。
上诉人（原审原告）：石翠娟。上列二上诉人之共同
委托诉讼代理人：梁广明，广西融水苗族自治县四荣法律服务所法律工作者。
被
上诉人（原审被告）：广西融水广海房地产开发有限公司，（人口与计划生育局旁）。
法定代表人：陈玉盛，董事长。
委托诉讼代理人：韦雅扬，广西宝洁律师事务所律师。
上诉人李光竹、石翠娟与被上诉人广西融水广海房地产开发有限公司（以下简称广海公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2015）融水民二初字第257号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人李光竹、石翠娟的委托诉讼代理人梁广明、被上诉人广海公司的委托诉讼代理人韦雅扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李光竹、石翠娟上诉请求：1、支持一审诉讼请求；2、判令广海公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一审判决事实依据错误，《广海新城商品房交付标准及使用说明书》不是上诉人和被上诉人双方签定的《商品房买卖合同》的附件。因为：
一、在合同第十条交接规定：“双方交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购房为住宅时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”这句话明确了说明书是由被上诉人向上诉人交接提供的文件，不是双方在签定合同时真实意思表示。
二、依据《城市房地产管理条例》第三十一条规定：说明书是被上诉人向上诉人交房时提供的说明文件。由于《城市房地产管理条例》规定了说明书交接时限是：交房时提供，所以被上诉人把说明书放在合同中并不能改变不了说明书不是合同条款的属性。被上诉人把说明书当做合同的附件明显违反了合同法第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规”的规定。被上诉人向上诉人提供说明书是被上诉人的法定义务。
三、《商品房买卖合同》第二十条是这样约定的“合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”，该条款明确阐述了合同未尽事项必须由附件四补充，除了附件四没有其它附件具有补充协议功能。说明书显然不是合同附件四的内容。所以说明书的内容对上诉人没有法律效力。
四、说明书第四条第12项的下半句“提供给住户《广海新城商品房交付标准及使用说明书》和《广海新城商品房质量保证书》各一份附于购房合同里面”，这句话讲明说明书与合同是两个独立主体，没有从属关系，是由被上诉人向上诉人提供的文件，不是上诉人与被上诉人在签定合同协商的附件或者条款，不是当事人的真实意思表示。被上诉人向上诉人提供说明书是依照《城市房地产管理条例》第三十一条规定的法定义务。上诉人在说明书上签字只表示：上诉人收到这份交接说明书，其内容对上诉人不具约束力。综上所述，一审判决没有事实依据，运用法律条款错误。希望柳州市中级人民法院支持上诉人一审诉讼请求。
被上诉人广海公司辩称，一审法院适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。上诉人李光竹、石翠娟向一审法院起诉请求：
一、判令广海公司向其支付逾期办理房屋产权证书的损失26461.66元（损失按金融机构计收逾期贷款利息，暂按年利息7.00%计算，）；
二、判令广海公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年6月22日，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定，广海公司将其开发的位于融水苗族自治县融水镇寿星北路“广海新城”第34幢2层201号商品房出售给李光竹、石翠娟，商品房总价款为277623元。合同第八条第一款约定：“出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.（空白）”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理即：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款3％赔偿买受人损失。”合同还对双方的其他权利义务作了相应约定。在合同的附件中的《广海新城商品房交付标准及使用说明书》第四条中的“12、各种证件：房屋交付24个月内，为用户办好房产证（费用由房主自理）”李光竹、石翠娟在该份《广海新城商品房交付标准及使用说明书》签字并盖手印。合同签订后，李光竹、石翠娟已经将全部的商品房购房款支付给广海公司，广海公司于2012年12月20日将商品房交付李光竹、石翠娟，2014年7月30日将相关资料报产权登记机关进行初始登记备案。一审法院认为：双方订立的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。《商品房买卖合同》第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。该合同附件《广海新城商品房交付标准及使用说明书》第四条中第12款约定，房屋交付后24个月内，由出卖方为用户办好房产证，该附件与主合同具有相同的法律效力，因此，该附件亦合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。据交房确认书可知，广海公司实际交房时间是2012年12月20日，根据合同附件的24个月的约定，广海公司应在2014年12月20日前为李光竹、石翠娟办好房产证。现李光竹、石翠娟在庭审中明确坚持诉请广海公司支付从2012年12月20日后的90日起到2014年7月30日逾期办证违约金，此时双方约定的办证期间尚未届满，对于李光竹、石翠娟的主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：驳回李光竹、石翠娟的全部诉讼请求。案件受理费461.54元，由李光竹、石翠娟负担。二审期间，双方当事人均没有新证据提交。本院综合诉辩双方的意见，双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。综合诉辩双方意见，本案的争议焦点为：1、《广海新城商品房交付标准及使用说明书》是否作为合同的一部分？2、逾期办理房屋产权证书的违约金从何时起算？关于第一个争议焦点，
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均有约束力，其中第二十一条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力。”，第二十二条约定“本合同连同附件共18页，一式肆份，具有同等法律效力”，而合同第16页的内容为“附件：广海新城商品房交付标准及使用说明书”，双方在该附件上签名盖章，所以《广海新城商品房交付标准及使用说明书》是合同附件，属于合同的一部分，与合同具有同等法律效力。关于第二个争议焦点，
本院认为，《广海新城商品房交付标准及使用说明书》第13条约定“各种证件：房屋交付后24个月内，为用户办好房产证（费用由房主自理）。”《商品房买卖合同》第15条约定“出卖人应当在商品方交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1项处理。”从以上两条可以看出，虽然双方约定商品房交付使用后90日内广海公司应当提供资料报产权登记机关备案，但对该项并没有约定违约责任，广海公司逾期办证的违约责任还是按照办好房产证的时间即房屋交付后24个月开始计算。因上诉人在诉讼请求中坚持要求将逾期办证的违约金计算至2014年7月30日，而此时并未到房屋交付后24个月，所以广海公司不应当承担在此期间的违约责任，一审处理得当，本院予以维持。综上所述，李光竹、石翠娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费426元（上诉人李光竹、石翠娟已预交），由上诉人李光竹、石翠娟负担。本判决为终审判决。
审 判 长 古龙盘
审 判 员 黄智文
代理
审判员 翁春亚
二〇一六年八月二十四日代
书 记员 雷冰宇appoint 关注公众号“”