山东省新泰市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0982民初3911号原告（反诉被告）王亭菊，居民。委托代理人张化波，山东杞都律师事务所律师。委托代理人牛庆伟，居民。被告（反诉原告）泰安市鑫茂置业有限公司，住所地新汶街道办事处龙溪路东侧华新世纪城北面，统一社会信用代码9137098208296846051－1。法定代表人金鑫，该公司董事长。委托代理人程振月，山东舜泽律师事务所律师。
原告王亭菊与（反诉被告）被告泰安市鑫茂置业有限公司（反诉原告，以下简称鑫茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员岳荣华独任审判，公开开庭进行了审理。原告王亭菊的委托代理人张化波、牛庆伟，被告鑫茂公司的委托代理人程振月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王亭菊诉称，双方签订《“温州商城”住宅认购选房协议》后，鑫茂公司未按承诺交房，也未按承诺返还业主定金及利息，已构成违约。请求判令：1.鑫茂公司向王亭菊支付购房定金20万元；2.判令鑫茂公司向王亭菊支付违约金20万元；3.鑫茂公司向王亭菊支付已付定金利息损失费约19000元（按付定金日期起算，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4、本案诉讼费由鑫茂公司负担。
被告鑫茂公司辩称，我公司已通知王亭菊签订商品房买卖合同，不存在违约；王亭菊单方反悔要求退房，并递交《退房审批表》，我公司同意退还本金，王亭菊放弃其他权利，该《退房审批表》是对《“温州商城”住宅认购选房协议》的变更，双方应按该协议履行，应驳回王亭菊的诉讼请求。反诉原告鑫茂公司诉称，王亭菊于2016年3月18日递交《退房审批表》，要求退房，违反了《“温州商城”住宅认购选房协议》的约定，构成违约；王亭菊提起诉讼请求退还房款并承担经济损失，也违反了《退房审批表》的约定，请求判令鑫茂公司与王亭菊签订商品房买卖合同并赔偿我公司经济损失2万元（按我公司已支付给销售人员的佣金计算，房款331713元×6%）；2、反诉费用由王亭菊承担。反诉被告王亭菊辩称，不同意与鑫茂公司签订商品房买卖合同，鑫茂公司已经违反了双方签订的住宅认购选房协议及承诺书的约定，我方没有给对方造成任何损失，其反诉请求没有任何事实和法律依据，应当予以驳回。
经审理查明，2014年5月31日鑫茂公司（甲方）与王亭菊（乙方）签订《“温州商城”住宅认购选房协议》一份，约定：
一、选购住宅情况：乙方所选“温州商城”住宅为2栋1-702，建筑面积106.66平方米，套内建筑面积79.67平方米，房款331713元。
二、房款支付：本协议签订时，乙方应支付选房确认金20万元。
三、房屋交付：甲方应按正式签订的《商品房购销合同》约定的住宅交付时间，向乙方交付所购房屋。乙方签订本认购协议须同时交纳购住宅所需的身份证明及选房确认款，在甲方取得《商品房预售许可证》后在甲方通知的时间内与甲方签订正式购房合同，购房合同按本协议条款及山东省建设厅规定的《商品房购销合同》现行范本签订。《商品房购销合同》及补充协议签署后作为确定甲、乙双方购房关系的最终依据。若乙方逾期签订购房合同，则按本协议第五条第二款处理。
五、双方责任：1.甲方不能按本协议约定与乙方签订《商品房购销合同》及其补充协议，则甲方双倍返还选房确认金，本协议终止；2.乙方不能按本协议约定与甲方签订《商品房购销合同》及其补充协议或未按时缴付本协议规定的选房确认金，本协议自行终止。甲方对乙方所认购的房屋不予保留，有权将该房另行出售；甲方在另行出售时无须通知乙方，乙方已付款项不予退还。乙方签署《商品房购销合同》必须本人到场，在签订房合同前甲方给予一次办理更名手续。签订认购选房协议当日王亭菊支付鑫茂公司选房确认金20万元。2016年2月18日鑫茂公司取得温州商城2#的商品房预售许可证。2016年3月18日王亭菊向鑫茂公司递交《退房审批表》一份，载明申请退款额为20万+定期利息，退房原因为“买房时间比较长，因此与家人产生矛盾”；销售经理意见栏李春婷签署意见为“同意客户退房，并于2016年4月30日前退客户20万元整，客户不再主张该房任何权利，开发公司有权利将该房源另行出售。”王亭菊之子牛庆伟代王亭菊在表格左下角客户签章栏签名并按指印。双方对以上事实均无异议，争议的焦点是：
一、鑫茂公司是否应返还王亭菊房款20万元，并支付违约金、赔偿损失。王亭菊主张鑫茂公司违反了认购选房协议，提交承诺书复印件一份，证明鑫茂公司承诺于2015年12月与购房业主签订商品房购销合同，2016年5月份前将所购房交付业主，如不按时交房，业主可选择退房，退还收据上的金额及支付利息损失；提交与李春婷、尚敏通话录音各一份，与尚敏的QQ聊天记录一份，证实涉案房屋于2016年5月8日前已经被鑫茂公司卖给他人。
二、王亭菊是否有义务与鑫茂公司与王亭菊签订商品房买卖合同并赔偿经济损失。鑫茂公司为此提交2016年2月21日该通知一份，证明王亭菊未在该公司要求的期间内来公司签订合同构成违约。以上事实根据原告提供的商品房买卖合同、选房确认金收据、商品房预（销售）许可证等证据予以证实。
本院认为，《“温州商城”住宅认购选房协议》其性质为商品房预售合同，内容不违背法律规定，鑫茂公司已在本案起诉前取得商品房预售许可证，故应认定为有效合同。依据该协议及收款收据，王亭菊支付鑫茂公司的20万元性质为选房确认金，王亭菊主张该款为定金与事实不符。关于第一个争议的焦点，首先，根据《退房审批表》载明的退房原因能证实王亭菊主动提出退房申请，申请退还选房确认金20万元及定期利息，鑫茂公司已同意退款20万元，但未同意退还利息，上述行为应视为双方对认购选房协议协商一致予以解除并对退还选房确认金20万元达成一致协议，双方仅存在鑫茂公司是否应支付利息的争议，因此鑫茂公司应返还选房确认金20万元；合同解除后双方的权利义务终止，王亭菊及鑫茂公司依据已解除的合同主张对方违约理由均不成立，王亭菊向鑫茂公司主张违约金本院不予支持。其次，根据王亭菊申请退房退款、鑫茂公司予以审批的流程分析，牛庆伟代王亭菊在《退房审批表》签字的行为应认定签字时间形成于销售经理审批意见之前，属于王亭菊对申请内容的确认，不应据此认定王亭菊认可了鑫茂公司的审批意见。再次，《退房审批表》中申请退还定期利息、“于2016年4月30日前退客户20万元整，客户不再主张该房任何权利”仅是王亭菊和鑫茂公司的单方意思表示，均未得到对方的认可，关于退款利息双方未达成一致意见，王亭菊主张解除合同的经济损失符合法律规定，本院予以支持，鑫茂公司应自收款之日起按中国人民银行同期银行贷款利率赔偿王亭菊利息损失。关于第二个争议的焦点，《中华人民共和国合同法》第四条规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。鑫茂公司请求本院判令与其签订商品房买卖合同违反了合同自愿签订的原则，其请求王亭菊赔偿损失亦未提供证据证实其存在实际损失，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第九十一条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，
判决如下：
一、被告泰安市鑫茂置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告王亭菊选房确认金20万元并赔偿利息损失（本金20万元按中国人民银行同期贷款利率自2014年5月31日起计算至判决生效确定的履行之日止）；
二、驳回原告王亭菊的其他本诉请求；
三、驳回反诉原告泰安市鑫茂置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7962元，减半收取3981元，由被告泰安市鑫茂置业有限公司负担2293元，由本诉原告王亭菊负担1688元；反诉案件受理费150元由反诉原告泰安市鑫茂置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审判员 岳荣华
二〇一六年八月二十四日
书记员 武金萍