浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终4793号
上诉人（原审被告）：杭州美润房地产有限公司，住所地杭州市余杭区余杭街道上文山社区。
法定代表人：张盼，总经理。
委托代理人：刘中秋、傅恒人，浙江天册律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：徐亲阳，男，1967年1月25日出生，汉族，住杭州市西湖区。
被
上诉人（原审原告）：何巧红，女，1967年6月26日出生，汉族，住杭州市西湖区。二上诉人共同
委托代理人：孙丽霞，浙江天之涯律师事务所律师。
上诉人杭州美润房地产有限公司(以下简称美润公司)因与被上诉人徐亲阳、何巧红商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初4397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院
经审理查明：2013年4月27日，徐亲阳、何巧红、美润公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定：徐亲阳、何巧红购买美润公司开发的位于杭州市余杭区余杭街道玉榕庄×幢×-2室的商品房一套，建筑面积为284.72平方米，单价10887.89元/平方米，总价款计3100000元。该合同第九条对交付期限及条件约定如下：出卖人应当在2014年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。该合同第十条对出卖人逾期交房的违约责任约定：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期交付不超过180日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。出卖人应自买受人解除合同通知达到之日且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金……。双方还就其他事项进行了约定。同日，徐亲阳、何巧红、美润公司又签订《补充协议书》一份，作为上述《浙江省商品房买卖合同》的附件八，对《浙江省商品房买卖合同》第九条补充约定如下：1.本商品房交付前，用水、用电、用气经相关单位单项验收合格，道路经规划部门验收合格，即视为符合本全合同第九条交付期限及条件第1款第3项约定用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。2.本合同第九条所称的不可抗力及免责事由的范围还包括政策的改变等政府行为。3.项目施工中遇到异常困难或者重大技术问题不能及时解决的；市政配套的批准与施工延误的；为配合政府新法规及政策的实施而引起延误的；项目竣工验收有关部门验收滞后的；区级及以上规划、文物、环保、土管、林水、电力等主管部门根据法规及政策之规定采取某项行政措施的；因上述原因导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期。同日，徐亲阳、何巧红、美润公司又签订《关于底层庭院（包括前庭、后院）的补充约定》一份，作为上述《浙江省商品房买卖合同》的附件九，对就底层庭院补充约定如下：双方确认，本附件所述底层庭院（包括前庭、后院，下同），包括楼栋周围位于地面首层的花园。出于维护首层业主私密性的考虑，出卖人已经为底层庭院设置了围挡，围挡为石材、面砖、墙体、铁艺、绿篱等组合，具体的采用及组合方式、高度等由出卖人确定并以实际交付为准。在交付时，出卖人已在前庭和后院中种植了草皮……。合同签订后，徐亲阳、何巧红付清全部购房款3100000元。2014年6月4日，浙江杭州未来科技城（海创园）管理委员会针对涉案玉榕庄项目外部配套事宜召开协调会议，就配套的道路、供电、供水等配套设施的建设进行了部署和安排。2014年7月23日，浙江省杭州市钱塘公证处出具公证书，对美润公司开发的玉榕庄小区的大门口及经过该小区门口马路的施工现场的相关现状进行拍照、摄像，予以保全证据公证。2015年4月22日，美润公司向徐亲阳、何巧红发送《房屋交付通知书》，通知玉榕庄项目于2015年4月25日起正式交付。2015年10月6日，徐亲阳、何巧红、美润公司签订《商品房交接书》，徐亲阳、何巧红办理了案涉商品房的交房手续，交接书载明案涉商品房实测建筑面积为282.78平方米，徐亲阳、何巧红已付全部房价款3078877元。2016年4月7日，徐亲阳、何巧红诉至原审法院，请求判令：
一、美润公司立即支付逾期交房违约金35650元（按照已支付总房价款3100000元×1/10000×115天计算，计35650元）、返还面积不足部分的差价款21123元（按照面积差1.94平方米×10887.89元/平方米计算，计21123元）；
二、美润公司立即将徐亲阳、何巧红购买房屋底层庭院的围挡按照合同约定的石材、面砖、墙体、铁艺、绿篱等组合方式整改建造；
三、美润公司承担本案全部诉讼费用。原审法院认为：徐亲阳、何巧红、美润公司签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，该院予以确认，双方均应依约履行。合同明确约定美润公司应当在2014年12月31日前将符合具备正常使用基本条件的商品房交付徐亲阳、何巧红使用，但美润公司并未如期交付，且至2015年4月22日才向徐亲阳、何巧红发送交房通知，告知涉案商品房于2015年4月25日起正式交付。故美润公司的行为已构成违约，徐亲阳、何巧红有权根据合同约定要求美润公司承担逾期交房的违约责任。虽双方签订的《补充协议书》第七条进行了补充约定：因市政配套的批准与施工延误的导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，但双方合同约定的房屋交付条件中最基本的一项内容为建设工程即房屋经竣工验收合格，而市政配套项目是否建设并不影响房屋本身工程的竣工验收，涉案房屋截止至2014年12月31日尚未竣工验收合格，故美润公司以《补充协议书》中的约定为由要求免除违约责任，理由不能成立。关于案涉商品房底层庭院（包括前庭、后院）的围挡设置，根据双方签订的合同附件九《关于底层庭院（包括前庭、后院）的补充约定》约定，明确围挡的用材及组合方式双方由美润公司确定并以实际交付为准，现美润公司实际交付的围挡为绿篱并不违反双方合同约定，且从徐亲阳、何巧红提交的绿篱围挡照片看绿篱围挡也具有私密、隔离等功效，故徐亲阳、何巧红要求美润公司整改围挡的诉请，理由不能成立。综上，徐亲阳、何巧红要求美润公司支付逾期交房违约金、退还1.94平方米面积差额房价款，符合双方合同约定，该院予以支持；不合理部分，该院不予支持。美润公司辩称的合理部分，该院予以采信；不合理部分，该院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：
一、杭州美润房地产有限公司支付徐亲阳、何巧红逾期交房违约金35650元（自2015年1月1日起计算至2015年4月25日止，按照合同约定已缴房价款每日万分之一计算），于判决生效之日起十日内付清；
二、杭州美润房地产有限公司返还徐亲阳、何巧红面积差额房价款21123元（按照面积差1.94平方米×10887.89元/平方米计算），于判决生效之日起十日内付清；
三、驳回徐亲阳、何巧红的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1220元，减半收取610元，由杭州美润房地产有限公司负担，于判决生效之日起十日内交纳该院。宣判后，美润公司不服，向本院提起上诉称：
一、原审法院认为“市政配套项目是否建设并不影响房屋本身工程的竣工验收”，有违基本常识，属明显错误。1、玉榕庄项目周边道路及供电、供水、污水、电信、燃气等市政配套工程的建设主体是有关政府部门及事业单位，而非美润公司。(1)根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发[2006]100号)、《国有土地使用权出让收支管理办法》、《关于在出让土地中进一步确认城建配套费征收办法的意见》（余政发[2002]82号)等法律及政策规定，美润公司作为土地的受让方，已经全额缴纳了土地出让金，相应的市政配套建设理应由政府予以完成。(2)根据《关于协调华元玉榕庄项目外部配套事宜的专题会议纪要》载明，玉榕庄项目外部配套包括道路、供电、供水、污水、电信、燃气等的建设主体、建设费用等均由政府负责，且截至2014年6月4日，玉榕庄项目外部相关配套工程尚未开始设计、招标、施工。由以上可见，美润公司并非市政配套设施的建设主体，且该市政配套设施都位于玉榕庄项目的用地红线范围以外，美润公司既没有权利也没有能力建设该市政配套设施。一审中，美润公司也举了大量书证，证明美润公司积极督促、催告相关政府部门尽快建设市政配套工程，已经履行了应尽的义务。2、市政配套设施未能建成，直接导致玉榕庄项目无法竣工，更无法验收，原审法院认为“并不影响”，明显有违基本常识。(1)任何一个房地产项目都不可能自给自主，必须接入相应市政配套，包括市政雨污水管道接口，自来水供应管道接口，天燃气供应管道接口，强电接入处，电信、电话、有线电视、网络等弱电接口、市政马路接通等等。而各类管道接入口的坐标、高程、接入方式、管径大小等等，还需要经过专项的设计和施工。一般情况下，开发商在取得政府综合管线及道路设计资料后，设计周期6个月，施工周期12个月，即大约1年半左右的时间。但本案中，在合同约定交付期限届满6个月时，相关市政配套设施仍然迟迟未能设计和施工，本项目如何竣工?（2）因市政道路及其配套设施未能施工，导致本项目大量工程无法施工，包括地下水、电、污水、燃气、通讯等等综合管线，以及道路、绿化等等无法施工，连路、水、电、气等都不通，本项目如何验收?(3)根据《商品房买卖合同》约定，房屋交付必须具有用水、用电、燃气、道路等基本使用条件，在市政配套设施未能施工的情况下，本项目如何交付?对于如此重大的客观事实，原审法院在无任何论证、说理或援引证据的情况下，简单地认为“并不影响”，显然过于草率，与事实不符。
二、《商品房买卖合同》补充协议书第八条第3款约定，因市政配套的施工延误，导致项目无法按时交付的，出卖人可据实予以延期。原审法院基于“市政配套项目是否建设并不影响房屋本身工程的竣工验收”，认为美润公司以《补充协议书》中的约定为由要求免除责任的理由不能成立，属明显错误。1、本案中，市政配套工程迟迟未能建设完成，直接导致了玉榕庄项目无法施工、验收和交付，完全符合《商品房买卖合同》补充协议书第八条第3款的约定，美润公司有权据实予以延期，不构成逾期交付。2、《商品房买卖合同》补充协议书第八条第3款的合同效力是法庭争议的焦点之一，经原审法院审查并不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属合法有效，对美润公司和徐亲阳、何巧红双方均具有约束力。美润公司以此为由要求免除责任，合法合理，应予支持，原审法院认为“不能成立”，属明显错误。
三、美润公司依据《商品房买卖合同》补充协议书第八条第3款的约定有权据实顺延交付期限，并不构成逾期交付，原审法院判令美润公司向徐亲阳、何巧红支付逾期交房违约金，属明显错误。综上，请求判令：
一、撤销原审判决，并依法改判；2、一、二审诉讼费由徐亲阳、何巧红承担。
被上诉人徐亲阳、何巧红答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应该予以维持。美润公司主张市政配套工程未按期完成故案涉房屋可以逾期交付没有依据。美润公司提交的用以证明市政配套延期而导致交房延期的证据并不能达到其证明目的。美润公司没有证据证明市政工程应该何时完工以及实际完工情况。即便市政配套未完成，也不影响案涉项目的施工及竣工验收，因为一审中美润公司陈述案涉项目配套市政工程至今未完成，但事实上案涉房屋已完成交付。美润公司因自身原因未能按期交房而逃避违约责任，是不诚信的表现。综上，请求驳回美润公司的上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院
经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。
本院认为：本案争议焦点为美润公司是否构成逾期交房以及是否需要承担逾期交房违约责任。首先，涉案房屋约定交付日期为2014年12月31日。而美润公司于2015年4月22日才向徐亲阳、何巧红发出《房屋交付通知书》，告知徐亲阳、何巧红房屋于2015年4月25日起正式交付。显然，美润公司通知的实际可交付日期已超过合同约定的交付日期。其次，美润公司关于市政配套设施建设延误导致项目工程无法如期竣工交付，美润公司可据实延期交房的主张是否成立的问题。美润公司并未提供有效证据证明市政配套设施在批准和施工上存在哪些延误事由以及对案涉项目开发建设造成的具体影响，故美润公司的上诉理由，不能成立，本院不予采信。原审法院判定美润公司对徐亲阳、何巧红构成逾期交房并应承担逾期交房违约金，并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1220元，由杭州美润房地产有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理
审判员 毕克来
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 吴梦姣 百度搜索“”