浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙06民终1054号
上诉人（原审原告）：上虞市三源新型建材有限公司，住所地绍兴市上虞区曹娥街道舜耕大道1269号。
法定代表人：韩云陆，执行董事。
委托诉讼代理人（特别授权）：厉海波，浙江曹娥江律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：浙江邦尔医疗投资管理有限公司，住所地杭州市余杭区南苑街道九洲大厦401室。
法定代表人：程栋，总经理。
被
上诉人（原审被告）：绍兴上虞邦尔骨科医院有限公司，住所地绍兴市上虞区曹娥街道舜耕大道1269号。
法定代表人：程栋，总经理。上述两被上诉人之共同
委托诉讼代理人（特别授权）：林阳，浙江五洋联合律师事务所律师。上诉人上虞市三源新型建材有限公司（以下简称三源公司）因与被上诉人浙江邦尔医疗投资管理有限公司（以下简称浙江邦尔）、被上诉人绍兴上虞邦尔骨科医院有限公司（以下简称上虞邦尔）房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市上虞区人民法院（2015）绍虞民初字第1577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月25日立案受理后，依法组成合议庭分别于2016年4月7日、2016年7月15日两次公开开庭进行了审理。上诉人三源公司的法定代表人韩云陆和委托诉讼代理人厉海波，被上诉人浙江邦尔和上虞邦尔的共同委托诉讼代理人林阳两次均到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审限两个月，现已审理终结。
上诉人三源公司不服一审判决，向本院提出上诉请求：
一、撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审；
二、一审和二审诉讼费由两被上诉人承担。事实和理由：
一、上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同完全符合租赁合同的性质和要件，该合同第二十七条虽约定本合同自双方签署并在支付第一年租金后生效，但并未明确是支付全部还是部分租金生效，鉴于浙江邦尔已预付20万元租金，合同生效条件不明确，合同应认定为生效。
二、根据现行有效的医疗机构管理法律法规的规定，卫生行政部门的审批通过是指设置审批而不是执业登记，一审判决将合同约定的政府部门审批通过理解为医院开设成立即取得执业许可证显然是对法律法规的理解错误，也是对上诉人义务的无理苛求。
三、浙江邦尔在合同生效后，并未采取对租赁房屋进行装修筹建的实质性行动，而是与案外人另行签订房屋租赁合同并申请医疗机构选址变更，一审判决未对浙江邦尔的不诚信之举给予否定性评价，反而归责于上诉人。根据租赁合同第十条约定，租赁以后的装修筹建以及办理消防检查合格证、医疗机构执业许可登记等并非上诉人的合同义务。
四、上虞邦尔是浙江邦尔独资设立的公司，筹建期内所有资金来源于浙江邦尔，其既是涉案合同的受益人，也是租赁房屋的直接接收者和使用者，且由公司股东签订场所租赁协议作为公司设立材料提供给登记机关是常态，故根据公司法关于一人公司的相关规定，上虞邦尔应在接受浙江邦尔资产（注册资本500万元）的范围内承担连带支付责任。
被上诉人浙江邦尔和上虞邦尔共同辩称：
一、医疗机构的设置程序是先向卫生部门申请设置许可，此时需要具备场地即签订租赁合同，然后由消防、环保等行政部门验收通过，最后经卫生部门颁发医疗机构执业许可证后方可正式营业。对被上诉人而言，房屋租金每年达100多万元，如果连医疗机构都不能创办，其签订租赁合同就没有任何意义。
二、租赁合同成立，但不生效。1、合同约定免租期时间具体以审批通过为准，被上诉人由于种种原因没有领取医疗机构执业许可证，达不到签订租赁合同的真正目的，合同约定支付第一年租金生效的条件没有成就。2、合同补充条款内容也充分表达了双方签订合同的目的，此合同只作为审批医院使用，之后双方进一步签订正式租赁合同，该协议不能对双方产生实质意义的法律约束力。3、被上诉人未取得执业许可证主要系上诉人违约或不作为等原因造成。（1）上诉人将厂房钥匙交给上虞邦尔的一名驾驶员，浙江邦尔事后并不知情也未追认，且该钥匙实际在两个月后由上虞邦尔的临时负责人归还上诉人，被上诉人自始自终未实际使用房屋。（2）合同约定交付七层房屋，但上诉人提交的房产证显示是六层房屋，六层与七层有本质上的区别，因为消防部门对此验收要求完全不同，上诉人的房屋现状根据消防要求是按照七层房屋进行消防验收，但实际房屋产权证只有六层。（3）上诉人的厂房用途是工业用地，不能用于创设医疗机构，应由上诉人进行土地性质变更。
三、2014年10月15日协议只是对2014年7月30日双方签订协议的明确和补充，约定了预付款支付的明确时间，而房产证等权证的交付只是为了办理上虞邦尔的各种手续所需，即便双方实际已履行了该协议，也不改变双方关于“医院审批后将进一步商定具体内容，并签订正式租赁合同”的约定。
四、即使法院认定双方租赁合同已经成立且生效，由于三源公司交付房屋不符合双方约定，合同目的不能实现，被上诉人有权要求解除合同，法院也可依据实际情况适用《中华人民共和国合同法》第九十四条规定解除合同。因上诉人违约，即使其有损失，也应以有关财产价值产生的相关利息损失为准。
五、被上诉人积极筹办医院，组建相关人员，并进行了相关设计，上述产生的费用被上诉人将通过合法途径向上诉人另行主张。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，请求二审法院维持一审判决。原审原告三源公司向一审法院提出诉讼请求：
一、被告浙江邦尔支付原告房屋租费97.33万元；
二、被告浙江邦尔支付给原告自2015年2月1日起至6月30日止逾期付款违约金106.67万元，2015年7月1日起至款清之日止违约金按双倍租金继续计算；
三、被告浙江邦尔支付自2014年10月1日起至2015年6月30日止的水电费8979.38元，2015年7月1日起的水电费按实计算；
四、被告上虞邦尔在接受被告浙江邦尔资产（注册资本500万元）的范围内承担连带支付责任；
五、本案诉讼费用由两被告承担。一审法院查明：2014年7月30日，原告三源公司与被告浙江邦尔签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于上虞开发区曹娥街道舜耕大道1269号，建筑面积为9476平方米的厂房出租给被告浙江邦尔。租赁用途为开设上虞邦尔骨科医院（具体由政府部门审批通过后为准）。合同第四条约定：房屋租赁期为20年，租赁期前6个月为乙方筹备及装修期，这期间免租金。即自2014年9月1日至2015年3月1日（具体时间以审批通过后为准）。第五条约定：自2015年3月1日开始支付租金，年租金为人民币万元（128万元）/年（不含开票税费，开票税费由乙方承担）；前三年租金不上浮，第四年开始租金每年按上年租金上浮5%。本协议医院审批后10天内，乙方向甲方支付预付款20万元，甲方将房屋交付给乙方使用，装修期满后即日起开始每年的租金。第六条约定：第一年租金128万元。于2015年3月1日前支付，已支付的预付款可折抵第一期租金。第二年租金128万元……。（第一年租金支付日期具体以房产证日期为准）。第九条约定：甲方应当于2014年9月1日前向乙方交付房屋钥匙，由于该房屋产权证正在办理过程中，甲方尽量在免租期内提供产权证及相关资料，并按照交接清单由甲、乙双方清点房屋现状。第十六条约定：甲方延期交付房屋，每逾期一天，应向乙方支付双倍日租金的违约金；逾期超过7天则视为甲方违约，乙方有权解除本合同，甲方双倍返还已付租金。第十八条约定：乙方逾期支付租金，每逾期一天，应向甲方支付双倍日租金的违约金；逾期超过7天则视为乙方违约，甲方有权解除本合同收回房屋；乙方双倍支付应付租金。第二十七条约定：本合同一式四份，双方签署并在支付第一年租金后生效，甲乙双方各持两份，具有同等法律效力。具体以正式租赁合同为准。补充条款约定：此租赁合同只能作为浙江邦尔医疗投资管理有限公司，在上虞市审批医院使用、医院审批后双方进一步商定合同具体内容，并签订正式租赁合同。（正式租赁合同签订后本合同终止）。2014年9月25日，绍兴市上虞区卫生局虞卫（2014）132号文件，同意被告浙江邦尔设立上虞邦尔骨科医院的申请，并要求被告浙江邦尔按医疗机构基本标准的相应要求进行筹建，医院建筑物、环境影响、消防安全、放射防护、医疗污水、废物等达到相关部门规定要求，医院在本文下达之日一年内筹建完毕，并报该局进行执业验收，验收合格核发医疗机构执业许可证方可开业，逾期未完成筹建并执业登记，本批文自动失效。并以绍兴市上虞区医疗机构设置批准书作为附件。2014年10月15日，原告三源公司与被告浙江邦尔又签订协议一份，协议约定浙江邦尔医疗投资管理有限公司，在浙江上虞市三源新型建材有限公司租赁办理上虞邦尔骨科医院，现上虞卫生局正式批复同意，根据租赁合同规定，邦尔公司应付三源公司房租预付款20万元，双方协商如下：（1）邦尔公司在签订本合同三日内支付三源公司预付款20万元。（法定节假日除外）（2）浙江上虞市三源新型建材有限公司必须承诺在2015年1月31日之前将现七层办公楼房屋产权证、土地使用证等相关证件交给浙江邦尔医疗投资管理有限公司办理上虞邦尔骨科医院各种手续。逾期没有把房屋产权证等相关证件交给邦尔公司，立即终止租赁关系，退还预付款20万元、赔偿邦尔公司20万元。2014年10月20日，被告浙江邦尔支付原告预付款20万元。2015年1月31日，原告与被告上虞邦尔办理3#厂房交房（交钥匙）手续。另查明，自2014年9月25日上虞卫生局同意设置后，医院筹建工作因建筑物土地性质、消防方面等原因一直未通过相关部门规定要求，至今未能取得医疗机构执业许可证。现一年筹建期已过，卫生局批文已经失效。一审法院认为：原告与被告浙江邦尔签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合同依法成立。根据合同第二十七条关于“本合同双方签署并在支付第一年租金后生效”的约定，可知双方对合同的效力约定附条件，即以承租人支付第一年租金作为合同生效条件。根据合同法第四十五条的规定，附生效条件的合同，自条件成就时生效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。故本案中“承租人支付第一年租金”这一条件是否成就决定该合同是否生效。关于“第一年租金的支付时间”该院结合合同中相关条款的约定分析如下：首先，合同第四条约定筹备装修的免租期自2014年9月1日至2015年3月1日（具体时间以审批通过为准），同时合同第五条约定自2015年3月1日开始支付租金。从时间点的衔接来理解，租金开始支付的时间应为筹备免租期结束后开始支付租金，而免租期的结束时间以“审批通过后为准”，也就是说，双方约定的第一年租金的支付时间是不确定的，要满足“审批通过后”这一条件才能明确具体支付时间；其次，对“审批通过”的理解问题。根据绍兴市上虞区卫生局文件内容可见，医院的设立需经卫生局同意设置到筹建期内相关部门的批准通过再到卫生局执业验收核发医疗机构执业许可证方可开业这一流程，结合合同第三条约定的租赁用途是开设上虞邦尔骨科医院，此系合同订立之目的。该院认为，卫生部门的同意设置只是设立医院的第一步，合同中约定的“审批通过”应理解为医院开设成立即取得执业许可证。现上虞邦尔医院至今未能通过相关部门审批进而取得执业许可证，故合同约定的第一年租金支付时间条件并未成就，被告浙江邦尔据此不支付第一年租金并不违反合同约定。合同以“承租人支付第一年租金”作为生效条件，现该条件未成就，故本合同成立但未生效。现原告依据未生效的合同要求被告支付租金及违约金的诉请，缺乏依据，应予驳回。“上虞邦尔骨科医院”未能通过相关部门的审批并取得执业许可证是导致本合同未生效的根据原因。本案中亦无证据证明系被告浙江邦尔为了自己的利益不正当的阻止“上虞邦尔骨科医院”审批通过这一条件的成就，至于系何种原因、何方的原因造成“上虞邦尔骨科医院”未能审批通过并取得执业许可证，最终导致合同未生效而产生的法律后果及责任承担问题，则不属于本案审理之范围，该院不予认定和评判，当事人可另行主张权利。关于原告主张的水电费问题，原告提供的证据无法确定被告实际发生的用电金额，而水电费亦并非履行案涉租赁合同所发生，故原告的该项诉请在本案中不予支持。对于原告要求被告上虞邦尔承担支付租金的责任，该院认为，被告上虞邦尔并非合同相对方，不是房屋租赁合同义务的履行主体，故对原告要求被告上虞邦尔承担连带支付责任的诉请，于法无据，该院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告上虞市三源新型建材有限公司的全部诉讼请求。本案受理费23192元，财产保全费5000元，合计28192元，由原告上虞市三源新型建材有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人没有异议的绍兴市上虞区发展和改革局出具的项目服务联系单、绍兴市上虞区卫生局出具的证明、绍兴市上虞区工商行政管理局出具的准予设立/开业登记通知书的真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：上诉人三源公司在二审中向本院提交以下证据：1、光盘两份，证明涉案合同已经生效，被上诉人已将相应的财产放置在涉案房屋里，在合同没有解除之前被上诉人通过不合法途径转移相关财产。被上诉人质证认为，对证据合法性和真实性有异议，与本案无关。本院认证认为，上诉人在本案中主张2015年2月1日至2015年12月31日期间的租金，该视频录制于2016年4月，与本案租金认定无关，证明目的不予认定。2、上虞邦尔装潢设计平面图纸八张，证明被上诉人对各楼层特别是顶层的布置，其意图使用房屋顶层的事实。被上诉人质证认为，上诉人不能说明证据原件来源，也非合法调查取得，故不具备真实性、合法性。本院认证认为，该证据系复印件，且无制作单位公章，无法确定真实性，不予认定。3、设计总说明一份，证明被上诉人委托设计单位进行装潢设计，消防规范按高层建筑要求设计。被上诉人质证认为，上诉人不能说明证据原件来源，也非合法调查取得，故不具备真实性、合法性。本院认证认为，该证据系复印件，无法确定真实性，不予认定。4、2016年4月2日曹娥派出所出警视频光盘一份，证明被上诉人派人破大门而入，用钥匙打开办公室房门取走财物，钥匙未交还的事实。被上诉人质证认为，对证据三性有异议，来源不合法，证明内容与本案无关，而且上诉人主张被上诉人破门而入说明被上诉人当时并无涉案租赁房屋的钥匙。本院认证认为，上诉人在本案中主张2015年2月1日至2015年12月31日期间的租金，该视频录制于2016年4月2日，与本案租金认定无关，证明目的不予认定。5、关于完善孵化器标准厂房租金和特种设备使用费的规定一份、上虞市高新技术产业发展有限公司与上虞日南机电有限公司签订的厂房租赁协议一份、浙江中富建筑集团股份有限公司与周健华等签订的合同一份、三源公司与上虞市明源废品回收店签订的厂区租赁协议书一份，证明上虞标准工业性厂房租赁的政府指导价是每平方米每月10元，商业性质厂房租赁价格是每平方米每月20元，涉案房屋租赁合同的租金是按照工业厂房用地的租赁价格收取。被上诉人质证认为，不是新的证据。本院认证认为，上述证据均与涉案房屋租赁关系的认定和审查无关，不予认定。6、民事判决书一份，证明一审中合议庭组成人员有主动应该申请回避，但未回避的情况。被上诉人质证认为，不是新的证据。本院认证认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条第（三）项规定，与本案当事人、诉讼代理人有其他关系，可能影响对案件公正审理的，审判人员应当自行回避，上诉人未举证证明本案符合上述情形，且上诉人在一审中亦未提出回避申请，对上诉人的证明目的不予认定。7、租赁合同一份，证明除了涉案房屋，被上诉人还承租了上诉人其他房屋，水电费应由被上诉人承担。被上诉人质证认为，不是新的证据。本院认证认为，该租赁合同与本案诉讼标的无关，不予认定。被上诉人浙江邦尔和上虞邦尔在二审中向本院申请张某出庭作证，证明涉案房屋租赁合同的签订经过和合同条款的理解；申请浙江邦尔外聘的医院筹建院长李石友出庭作证，证明李石友离职前将上虞邦尔驾驶员收到的钥匙归还上诉人的事实。张某证明，其是浙江邦尔筹建部经理，负责过六家医院的设置审批，每次都是先签订框架合同，再签订正式合同，2014年7月30日签订的房屋租赁合同是框架合同，只用于审批，经卫生局设置许可通过后，才签订正式的房屋租赁合同。2015年2月份左右即过年前七天，其与筹备部经理在上虞停留三天，两次找过上诉人的法定代表人要求签订正式房屋租赁合同，但上诉人不同意，其就回去了，后来上诉人一直没找其签订正式合同，也没有以该租赁房屋名义继续办理相关手续，合同中审批通过时间是指设置审批许可通过时间，不是取得执业许可证的时间。李石友证明，其于2015年3月左右来上虞邦尔作院长，于2015年5月28日离职，被上诉人没有使用过涉案房屋，其离开之前一周至半个月左右的时间，经询问项目负责人，确认有一串钥匙在被上诉人处，其一个人前往上诉人处还掉钥匙，但当时未留下签收字据，被上诉人归还钥匙后，主楼旁边的小办公室还没有还掉。上诉人三源公司质证认为，两位证人与被上诉人有利害关系，证言可信度不高，部分内容自相矛盾，张某称2015年2月份以后被上诉人没有再使用涉案房屋，但李石友2015年3月份来做院长，张某离开以后浙江邦尔仍继续使用房屋，张某也不知道浙江邦尔的法定代表人陈栋2014年10月15日与三源公司签订了协议，而且李石友所谓的还钥匙没有其他证据佐证，不真实，且没有征得浙江邦尔法定代表人的同意，其无权退还钥匙。被上诉人质证认为，证人证言客观真实。本院认证认为，李石友陈述的归还钥匙的事实无其他证据佐证，不予认定，其他证言及张某证言的证明效力本院将结合其他证据在下文综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：浙江邦尔的筹建部经理张某在二审庭审中当庭陈述，涉案房屋租赁合同中所指审批系指卫生局的设置许可审批，其于2015年2月份左右曾与上诉人法定代表人韩云陆协商，要签订正式房屋租赁合同，但韩云陆不同意签订。2016年5月6日，本院前往涉案3#租赁厂房踏勘现场时，3#厂房实则已由三源公司控制和管理。2016年8月22日，经本院询问，三源公司表示，如果法院认定三源公司与浙江邦尔之间的房屋租赁关系已生效，其同意以2016年5月6日作为双方租赁关系终止的时间，至于其因房屋租赁关系引发的租金、占有使用费、违约金、损失等问题由法院判决或其另行主张。本院
经审理查明的其他案件事实与一审法院查明的案件事实相同。本院围绕上诉请求和理由审查认为，本案的主要争议焦点为：
一、三源公司与浙江邦尔之间就涉案房屋所形成的法律关系的性质和效力；
二、如涉案房屋租赁协议生效，三源公司要求浙江邦尔支付房屋租金、违约金、水电费等诉讼请求是否应予支持；
三、上虞邦尔是否应在接受浙江邦尔资产（注册资本500万元）的范围内对浙江邦尔应负款项承担连带责任。（一）关于三源公司与浙江邦尔之间就涉案房屋所形成的法律关系的性质和效力问题
本院认为，对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅凭一份孤立的协议就简单认定，而应当综合审查相关协议的订立目的、内容、当事人嗣后为达成交易进行的磋商、甚至具体的履行行为等事实，从中探究当事人的真实意思表示，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。本案中，三源公司与浙江邦尔之间成立了房屋租赁法律关系且已生效。理由如下：首先，仅就三源公司与浙江邦尔于2014年7月30日签订的房屋租赁合同而言，该合同性质为预约。预约是指约定将来订立一定契约的契约。预约的目的在于订立本约，标的是须在一定期限内签订本约，履行预约合同的结果是订立本约合同。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准是当事人的真实意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，即使预约的内容与本约十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，涉案房屋租赁合同补充条款明确约定：此租赁合同只能作为浙江邦尔在上虞市审批医院使用、医院审批后双方将进一步商定合同具体内容，并签订正式租赁合同。（正式租赁合同签订后本合同终止），可见三源公司与浙江邦尔明确约定该合同仅用于医院审批，双方将来再订立一个正式租赁合同，以最终明确双方之间房屋租赁关系的具体内容的意思表示非常明确，故该房屋租赁合同的性质应认定为预约合同。其次，根据三源公司与浙江邦尔于2014年10月15日签订的协议内容，结合该协议签订后双方的履行事实，可认定双方之间的房屋租赁关系成立且生效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定；《中华人民共和国合同法》第三十六规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立；第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，三源公司与浙江邦尔于2014年10月15日签订的协议确定了双方当事人名称、标的租赁物和数量，并对房租预付款、房屋产权证、土地使用证等相关证件交付时间作了明确约定，其后浙江邦尔于2014年10月20日依约预付房租款20万元，三源公司于2015年1月31日将涉案房屋及相关钥匙交付上虞邦尔使用管理，三源公司已经履行了交付租赁房屋的主要合同义务，而浙江邦尔亦已接受，故本院认定双方之间的房屋租赁关系已经成立并且生效。浙江邦尔主张2014年7月30日的合同约定免租期时间具体以审批通过即领取医疗机构执业许可证的时间为准，且约定承租人支付第一年租金后合同才生效，涉案房屋租赁合同成立但未生效，
本院认为，浙江邦尔申请出庭作证的证人张某已明确陈述该合同所指审批系指卫生局的设置许可审批，而非领取医疗机构执业许可证，而且预约合同的生效与否不影响本院根据2014年10月15日协议及其后双方的履行事实所得房屋租赁关系生效的认定，对浙江邦尔关于房屋租赁关系未生效的辩称，本院不予采信。（二）如涉案房屋租赁协议生效，三源公司要求浙江邦尔支付房屋租金、违约金、水电费等诉讼请求是否应予支持的问题关于浙江邦尔是否应向三源公司支付房屋租金的问题，浙江邦尔抗辩三源公司未交付房屋，双方约定交付七层房屋产权证而实际交付六层房屋产权证，造成消防无法验收通过，涉案土地规划用途是工业用途，不能开办医院，上虞邦尔已于2015年5月左右归还涉案房屋钥匙，不应支付租金，
本院认为，浙江邦尔上述主张均不能成立，其应向三源公司支付相应的房屋租金，理由如下：1、三源公司已向浙江邦尔交付涉案房屋。根据2015年1月31日上虞邦尔盖章确认的租赁3#房屋交房清单，三源公司于2015年1月31日将涉案房屋钥匙交付上虞邦尔，虽然三源公司未按约定将涉案房屋直接交付合同相对方浙江邦尔，但鉴于浙江邦尔租赁该房屋系以该房屋为经营场所设立上虞邦尔，上虞邦尔是涉案房屋的实际使用人，且浙江邦尔在上虞邦尔办理交房手续后长期未向三源公司提出交付对象错误的异议或者要求三源公司再次按约履行交付义务，应视为其对三源公司交付行为的认可，故本院认定三源公司已按约向浙江邦尔履行了交房义务。2、浙江邦尔主张三源公司交付房屋产权证不符合约定，造成消防验收无法通过，不应支付租金的理由不能成立。首先，2014年10月15日的协议仅约定三源公司交付七层办公楼的房屋产权证，并未明确约定房屋产权证要载明七层，三源公司只要交付房屋产权登记机关颁发的涉案房屋的合法产权证即可。因涉案房屋屋顶层所占面积仅占一至六层各楼层面积三分之一左右，房屋产权登记机关未将屋顶层作为单独一层，仅载明房屋总层数为六层，但将屋顶层的533平方米左右的面积予以确权，计入涉案房屋的总建筑面积，故三源公司交付的涉案房屋产权证符合双方约定。其次，三源公司在一审中提交的工程竣工验收报告可证实涉案房屋已经消防验收合格，承租房屋的用途不同，决定该房屋应当具备的消防安全设施的状况也不同，租赁房屋用于开办医疗机构，在使用和开业前应当向公安消防机构申报消防安全检查，并经消防安全机构检查合格后才能开业使用，履行该消防安全验收义务的主体是作为医疗机构开设、经营者的被上诉人，而不是出租人三源公司。现浙江邦尔主张三源公司提供的房权证系六层，实际现状系七层，致使消防验收不能通过，无证据证实，不予采信，而且，即使因该情况致使消防验收标准提高，浙江邦尔完全可在征得三源公司同意的情况下，对房屋内部设施进行相应调整，使其符合消防安全验收的要求，而不能以此拒付房屋租金。3、涉案房屋规划用途未由工业用地转为医疗卫生用地不能成为浙江邦尔拒付租金的正当理由。三源公司交付的涉案房屋规划用途为工业，不能用于开办医疗机构，但浙江邦尔在一审庭审中明确陈述“（签订合同时）其明确知道土地性质，但要求三源公司变更土地性质”，其对此未提供充分有效证据证实双方约定三源公司负有变更土地性质的义务，故三源公司未变更土地性质不构成违约。此外，根据双方当事人陈述，涉案建筑物规划用途为工业用地不会导致浙江邦尔无法实现设立医疗机构的目的，其只要缴纳一定的土地收益金，即可将涉案土地性质变更为医疗卫生用地。4、浙江邦尔主张其已归还涉案房屋钥匙亦不能成为拒付租金的正当理由。浙江邦尔主张上虞邦尔已于2015年5月左右向三源公司归还涉案房屋钥匙，但仅有证人证言证明，无其他证据佐证，本院对该事实不予认定，而且即使浙江邦尔提前腾退了涉案房屋，但因其腾退房屋时并不具备行使法定或约定解除权的条件，单方违约腾退房屋仍应支付相应的租金。关于租金的具体金额如何确定的问题，三源公司主张浙江邦尔应支付2015年2月1日至2015年12月31日的租金117.33万元，扣除预付款20万元，应支付97.33万元，
本院认为，三源公司于2015年1月31日将涉案房屋钥匙交付浙江邦尔，至今浙江邦尔仅预付了20万元，现三源公司主张浙江邦尔支付2015年2月1日至2015年12月31日期间的租金应属合理；关于租金计算标准，虽然2014年7月30日房屋租赁合同是预约，但自2014年10月15日协议签订至今，浙江邦尔提出了诸多拒付租金的理由，但并未对预约合同约定的最为关键的年租金金额提出异议，故双方对预约合同约定的年租金金额并未提出变更的事实具有高度盖然性，本院参照预约合同约定的年租金标准128万元计算相应租金，浙江邦尔应支付2015年2月1日至2015年12月31日的租金117.33万元，扣除浙江邦尔预付款20万元，浙江邦尔尚应支付三源公司房租97.33万元。关于违约金的问题，三源公司主张浙江邦尔应向其支付逾期支付房租的违约金，因双方在2014年10月15日的协议及其后履行过程中未明确约定租金支付时间及逾期付款违约金标准，事后亦未就此达成补充协议，故本院对三源公司要求浙江邦尔支付逾期付款违约金的主张不予支持。关于水电费的问题，三源公司主张浙江邦尔支付水电费，因三源公司主张的水电费部分涉及涉案房屋以外另一处房屋的水电费，现其未能提供充分有效证据证明涉案3号厂房实际产生的水电费，故对其主张本院亦不予支持。（三）上虞邦尔是否应在接受浙江邦尔资产（注册资本500万元）的范围内对浙江邦尔应负款项承担连带责任的问题三源公司主张浙江邦尔是上虞邦尔的唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十四条规定，上虞邦尔应在接收浙江邦尔资产（注册资本500万元）的范围内对浙江邦尔应负款项承担连带责任，
本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第六十四条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，该条系指股东对公司债务承担连带责任，上虞邦尔非浙江邦尔的股东，三源公司根据该条款要求上虞邦尔对浙江邦尔应负款项承担连带责任，系对法条的理解错误，本院对其主张不予采信。因上虞邦尔非涉案房屋租赁合同的相对人，三源公司要求上虞邦尔承担连带责任于法无据，本院不予支持。综上，上诉人三源公司提出的部分上诉理由成立，本院对合理部分予以支持。因双方当事人在二审中提供了新的证据，致使本案认定事实和适用法律出现变化，对原判予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、撤销绍兴市上虞区人民法院（2015）绍虞民初字第1577号民事判决；
二、被上诉人浙江邦尔医疗投资管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付上诉人上虞市三源新型建材有限公司房屋租金973300元；
三、驳回上诉人上虞市三源新型建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23192元，财产保全费5000元，合计28192元，由上诉人上虞市三源新型建材有限公司负担14800元，被上诉人浙江邦尔医疗投资管理有限公司负担13392元。二审案件受理费23192元，由上诉人上虞市三源新型建材有限公司负担12175元，被上诉人浙江邦尔医疗投资管理有限公司负担11017元。本判决为终审判决。
审 判 长 郑森轶
审 判 员 楼晓东
代理
审判员 李丹丹
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 王婷婷 关注微信公众号“”