北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2013）东民初字第09897号原告田淑玲，女，1952年10月17日出生。委托代理人郝金山（原告之夫），男，1951年9月23日出生。委托代理人罗彬，北京市中政律师事务所律师。被告北京市东城区房屋土地经营管理二中心，住所地本市东城区绿景苑4号楼中段，组织机构代码75600×。法定代表人康哲才，主任。被告北京市东城区房屋土地经营管理二中心天坛分中心，住所地本市东城区西晓市街72号，组织机构代码40080×。法定代表人孙长生，主任。上述二被告委托代理人谭子淼，男，1980年12月12日出生，汉族，北京市崇华建筑工程有限公司职工，住公司。第三人周惠中，女，1958年1月30日出生。委托代理人周中玉，男，1948年4月8日出生。
原告田淑玲诉被告北京市东城区房屋土地经营管理二中心（以下简称“二中心”）、北京市东城区房屋土地经营管理二中心天坛分中心（以下简称“天坛分中心”）、第三人周惠中委托代建合同纠纷一案，本院于2010年12月21日立案受理。2012年12月20日，本院作出一审判决。
被告天坛分中心不服本院判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理，于2013年6月14日作出裁定，将本案发回重审。本院依法重新组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田淑玲及其委托代理人郝金山、罗彬与二被告委托代理人谭子淼，第三人委托代理人周惠中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告田淑玲诉称：位于本市东城区东晓市街×号北房西数第二间是原告承租的公房，使用面积12.1平方米，出租方为被告天坛分中心。2009年初，原告与被告天坛分中心签订《修缮协议》，约定被告天坛分中心对原告承租的房屋进行翻建，翻建后房屋的使用面积不小于原面积。协议履行中，被告天坛分中心擅自将房屋西墙厚度由0.12米改为0.24米，该墙地基占用原告房屋地面0.18米，导致原告房屋面积减小。此外，被告天坛分中心在施工中，将房屋东、西墙砌成向内突起，存在严重的安全隐患。原告向被告天坛分中心提出后，天坛分中心采用木头顶墙的方式将墙取平，且采用刀砍、砂轮磨的方式增加房屋室内面积，东、西墙砖外仅使用一层腻子。
原告为此与被告天坛分中心多次协商，但问题始终没有得到解决。被告天坛分中心的施工方法，导致原告房屋在翻建后存在严重安全隐患，房屋的使用面积小于原面积。现原告起诉，要求二被告向原告提供修缮房屋的规划设计标准、设计图纸、施工质量及验收标准、验收合格文件，重新翻建东、西墙，将西墙厚度由0.24米改为0.12米，保证房屋使用面积为12.1平方米，如不能翻建，赔偿原告损失人民币30万元，赔偿因原告不能正常使用房屋而遭受的租金损失6万元，诉讼费由二被告承担。
被告二中心、天坛分中心辩称：施工过程中，原告提出将其承租房屋的西墙厚度由0.12米改为0.24米，经协商，原告承租房屋的西侧房屋承租人最终予以同意。墙体厚度的改变必然导致房屋使用面积减少，但此系原告提出改变墙体厚度造成，与被告无关。原告在租住房屋过程中，没有对房屋施工进行验收的权利。被告施工完毕后进行了验收，房屋质量合格。关于原告所称墙面凸起问题，当时原告只是提出墙面不平，要求被告进行打磨；此后，被告对墙面进行了打磨施工，并非采用此方法增加房屋使用面积。翻建完工后，被告委托测绘队对原告房屋的使用面积进行测绘，结果为翻建后房屋的使用面积为12.03平方米，符合合同约定。2009年10月1日前，原告领走了房屋钥匙，但原告以房屋存在问题为由没有入住。现二被告不同意原告的诉讼请求。第三人周惠中述称：翻建时，原告提出将第三人承租的北房西数第二间与原告承租房屋之间的隔断墙厚度由0.12米改为0.24米，第三人当时未予同意。但被告多次做第三人工作，为保证顺利施工，第三人最终同意了原告的要求。现第三人不同意原告重新砌西墙的诉讼请求。
经审理查明：坐落本市东城区（原崇文区）东晓市街×号北房西数第一、二间系直管公房，由被告二中心进行经营和管理；具体的管理工作由被告天坛分中心负责。
原告与被告天坛分中心就北房西数第二间、第三人与被告天坛分中心就北房西数第一间分别签订有《公有住宅租赁合同》，原告的《公有住宅租赁合同》载明房屋使用面积为12.1平方米。2009年4月，原告（乙方）与被告天坛分中心（甲方）签订《修缮协议》。协议载明，甲方就乙方承租的东晓市街×号北房1间（使用面积2.85*4.22平方米）达成修缮协议，乙方应于2009年（误写为2008年）5月11日将承租房腾空，交予甲方进行修缮；甲方应于乙方腾空房屋后90天内、于2009年8月11日将房屋修缮后交付乙方使用；甲方修缮后的房屋使用面积不小于乙方承租房屋的原使用面积；甲方的房屋修缮方案为翻建。协议签订后，被告二中心委托案外人北京市崇华建筑工程有限公司（以下简称“崇华公司”）进行房屋翻建施工。施工过程中，崇华公司将原告与第三人各自承租房屋的隔断墙（即原告承租房屋西墙、第三人承租房屋东墙）厚度由0.12米改建为0.24米。翻建施工完毕后，被告进行了工程验收，验收结论为合格。另查，翻建完工后，被告天坛分中心委托案外人北京市崇文区房屋土地测绘队对原告房屋的使用面积进行了测绘。2011年4月22日，北京市崇文区房屋土地测绘队出具证明，证明翻建后的原告承租房屋室内测绘数据为4.22米*2.85米，使用面积为12.03平方米。诉讼中，应原告申请，本院曾委托北京市建设工程质量第五检测所有限公司对涉诉房屋进行安全鉴定，鉴定内容为若涉诉房屋东、西墙确实如原告诉称所述，经过该方式处理后，是否存在安全隐患，是否需要重新砌筑。该鉴定机构回函表示无法评述原告所称施工方法对有争议墙体的损害程度。而对于房屋安全性进行检查鉴定，需要进入相邻房屋查勘，并对地面和墙体进行破损性检查。由于涉诉房屋相邻房屋承租人均不同意对地面和墙体进行破损性检查，故该鉴定机构终止本次鉴定。同时，亦应原告申请，本院委托北京市测绘设计研究院对涉诉房屋的使用面积进行测绘，测绘结论为东西墙间距2.96米，南北墙间距4.23米，房屋使用面积12.10平方米。上述鉴定结论作出后，原告对鉴定结论不予认可。提出上述鉴定结论仅精确到小数点后第二位，鉴定机构应当精确到小数点后第三位。而房屋墙面处理方式为砖墙加抹腻子，并没有按照施工标准抹沙子灰墙，故在测绘时应当考虑抹灰后对现有尺寸的影响。就原告提出的上述问题，鉴定机构进行了补充鉴定。经商定，现场测两组面积数据，第一组为以内墙抹灰面为边界面积，在距室内地坪约50厘米高的内墙四角白灰面上标记1、2、3、4四点，此四点围合面积即为以内墙抹灰面为边界的面积。第二组为以内墙砖面为边界的面积，由原告在距室内地坪约40厘米高的房屋四墙角铲除抹灰面，暴露砖面，在砖面交汇处标记5、6、7、8四点，此四点围合面积即为以内墙砖面为边界的面积。经测绘，第一组东西墙间距，北端为2.853米，南端为2.866米，南北墙间距，东端为4.237米，西端为4.226米，使用面积为12.100平方米。第二组东西墙间距，北端为2.861米，南端为2.878米，东端为4.250米，西端为4.251米，使用面积为12.197平方米。原告对上述鉴定结论亦存在异议，认为上述鉴定结论并非房屋真实的使用面积。庭审中，二被告提供《协议》一份，内容为“本院北房未翻建前，原墙面砖墙抹灰为纸筋白灰膏（灰厚0.3厘米-0.5厘米），我方拆除后，翻建墙面抹灰采用砂浆抹灰（灰厚1.5厘米-2厘米）。应房管所要求，所有施工院落翻建的原则是原拆原建。我方将严格遵守房管所翻建原则所施工，并以北京地方标准为依据。因此将会导致翻建后的房屋面宽与原房屋面宽缩小2厘米左右。经我施工方与东晓市街×号院各业主商议，同意施工，并对房屋面积的缩小没有任何异议”。上述《协议》上有东晓市街×号院部分居民的签字，但原告并未在上述协议上签字。另，原告为证明其主张的租房损失，提供了《房屋租赁合同》。二被告对该证据不予认可。上述事实，有当事人的陈述，《公有住宅租赁合同》，《修缮协议》，证明，司法鉴定意见书和庭审笔录等在案为证。
本院认为：依法订立的合同受法律保护。本案中，根据已查明的事实，原告与被告天坛分中心签订的《修缮协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵守。在翻建过程中，天坛分中心改变了原共用墙体的宽度以及抹灰层的厚度。根据鉴定机构出具的鉴定结论，虽然涉诉房屋现使用面积为12.100平方米，与原有使用面积一致。但现涉诉房屋墙体抹灰层厚度不一，若墙体抹灰层达到1.5厘米-2厘米的情况下，涉诉房屋的使用面积势必小于12.100平方米。天坛分中心的上述行为违反了上述《修缮协议》的约定，应承担相应的违约责任。二被告主张原告对于墙体宽度及抹灰层厚度的改变是明知且同意的，但二被告提供的《协议》上并没有原告的签字，故二被告的该项答辩意见，本院不予采纳。鉴于房屋以翻建完毕，且原告亦同意若无法翻建则以赔偿损失的方式解决面积减少之事，故本院对原告要求天坛分中心赔偿损失的诉讼请求予以支持，具体数额本院将根据涉诉房屋现状以及当事人的过错程度予以酌定。原告要求被告二中心赔偿损失，无相关合同及法律依据，本院对此不予支持。关于原告要求二被告赔偿租金损失的诉讼请求，由于因施工造成原告所承租房屋面积的减小，并不影响原告对于房屋的实际使用，故原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。关于原告要求被告提供修缮房屋的规划设计标准、设计图纸、施工质量及验收标准、验收合格文件的诉讼请求，因本案系直管公房翻建，二被告于原审中亦提供了相关验收记录，故原告的该部分诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，
判决如下：
一、被告北京市东城区房屋土地经营管理二中心天坛分中心于本判决生效后七日内赔偿原告田淑玲因承租房屋翻建后面积减少而造成的损失人民币十万元；
二、驳回原告田淑玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6700元，由原告负担4400元、被告北京市东城区房屋土地经营管理二中心天坛分中心负担2300元（原告已交纳，被告北京市东城区房屋土地经营管理二中心天坛分中心于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费6000元，由被告北京市东城区房屋土地经营管理二中心天坛分中心负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王轶楠
审 判 员 杨 莹
人民陪审员 纪淑英
二〇一六年十二月三十日
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