淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0803民初4443号
原告:江苏淮安农村商业银行股份有限公司，住所地淮安市清河区健康东路69号。
法定代表人:徐建强，该公司董事长。
委托诉讼代理人:陆宝峰，该公司员工。
委托诉讼代理人:万小哥，该公司员工。
被告：戚立高。
被告：尹桂芬。
原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司（以下至本判决主文前简称农商行）与被告戚立高、尹桂芬金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告农商行的委托代理人陆宝峰、万小哥及被告告戚立高、尹桂芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的借款合同；2、被告戚立高归还原告借款本金45万元，利、罚息及复利6217.58元（利、罚息及复利已计算至2015年10月21日，以后利、罚息及复利按照合同约定顺延计算至实际还款之日止），合计本息456217.58元；3.原告有权对被告所有的位于淮安区国际商城步行街3幢西路188号房及淮安区卫巷油厂3号楼104室的房产拍卖、变卖或折价所得价款在本金45万元及利罚息及复利范围内内优先受偿；4.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告农商行放弃要求解除借款合同的诉讼请求。事实和理由：2015年4月22日，被告戚立高向原告下属淮安区支行借款45万元，年利率为8.4%，约定于2016年4月21日到期。此笔贷款由被告戚立高、尹桂芬用位于淮安区国际商城步行街3幢西路188号房及淮安区卫巷油厂3号楼104室的房产提供抵押，借款到期后，被告未归还借款本息。截止到2015年10月21日，被告欠原告借款本金45万元和利、罚息及复利6217.58元，合计456217.5855685.70元。
被告戚立高辩称，一、我向原告借款45万元是事实，钱我也收到了；
二、我们用位于淮安区国际商城步行街3幢西路188号房及淮安区卫巷油厂3号楼104室的房产抵押也是事实；
三、我认可欠原告借款本息。
被告尹桂芬辩称，一、原告起诉是事实，我暂时没有钱还。
二、我们用上述房产抵押是事实。
三、希望调解解决。原告针对诉讼请求依法提交了：原告营业执照复印件、金融许可证复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书、被告戚立高、尹桂芬的身份证复印件、借款申请书、最高额个人担保借款合同、房地产抵押合同及房地产抵押清单及房屋所有权证复印件（两份）、他项权证复印件（两份）、借款借据、计息通用凭证等证据，经组织双方当事人质证，被告戚立高、尹桂芬对上述证据均无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院
经审理认定事实如下：2015年4月20日，被告戚立高、尹桂芬与原告订立最高额个人担保借款合同，约定：借款期限为2015年4月20日至2018年4月19日，借款本金为45万元，在此期间和最高本金余额内，借款人可以循环使用借款额度，不再逐笔签订借款合同，每笔借款的金额、期限、还款方式、借款用途等以借款凭证为准。借款凭证为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。在本合同约定的借款期限和最高本金余额内，贷款人发放借款时无须逐笔办理担保手续。借款年利率8.4%，结息方式为按月结息，到期还本，结息日为每月20日。违约责任约定：从逾期之日起按照贷款利率基础上加收50%的罚息，合同第十条第四款约定，按照中国人民银行规定计收复利。第十条第五款约定，借款人违反本合同项下义务，贷款人有权要求借款人限期纠正违约行为，有权停止发放借款、提前收回已发放借款或采取其其他资产保全措施，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期。第九条第二项约定，两被告用淮安市淮安区国际商城步行街3幢西路188号房及淮安市淮安区卫巷油厂3号楼104室的房产提供抵押，担保方式为最高额抵押担保，抵押担保范围借款本金、利息、逾期利息、罚息、复利、损害赔偿金及贷款人实现债权的费用等。同日，原告与被告戚立高、尹桂芬签订了房地产抵押合同，约定：抵押物为两被告戚立高、尹桂芬用其所有的淮安市淮安区国际商城步行街3幢西路188号房屋及淮安市淮安区卫巷油厂3号楼104室的房产为上述借款提供抵押担保，共同抵押金额为45万元，债务人未依据合同清偿债务的，乙方（原告）有权依法申请处分抵押的房地产。2015年4月21日，被告分别就淮安市淮安区国际商城步行街3幢西路188号房及淮安市淮安区卫巷油厂3号楼104室的两处房产办理了共同抵押登记，房屋他项权证号分别为：淮房他证字第C15027**号、淮房他证字第C15027**号，房屋他项权利人均为原告农商行，债权数额为45万元。合同签订后，原告于2015年4月22日将45万元贷款发放到被告戚立高的账户（账号为62×××48）中，由被告戚立高在借款借据上签字并按手印，确认收到原告的贷款本金45万元。借据上记载借款期限为：2015年4月22日至2016年4月21日。原告索款未果，遂诉至本院。
本院认为，原、被告签订的最高额个人担保借款合同、房地产抵押合同、借款凭证系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律规定，应认定为合法有效，当事人应当按约定履行义务。被告戚立高未按借款凭证约定的期限归还借款是纠纷产生的主要原因，应当承担给付贷款本息的民事责任。截止到2015年10月21日，被告戚立高欠原告借款本息456217.58元，有最高额个人担保借款合同、借款凭证、计息通用凭证等证据证实，被告戚立高、尹桂芬对此不持异议，本院予以认定。原告主张对两被告抵押的房屋折价或者拍卖、变卖的价款分别在45万元及利罚息及复利范围内内优先受偿，对此
本院认为，虽然双方在房地产抵押合同中约定担保范围包括主债权本金、利息，但是根据物权法定原则，房屋他项权证（淮房他证字第C15027**号、淮房他证字第C15027**号）上明确记载：共同抵押、债权数额为45万元。因此，原告有权对上述房屋进行拍卖、变卖或折价所得价款在45万元范围内优先受偿；原告其他诉请超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条之规定，
判决如下:
一、被告戚立高于本判决生效之日起十日内偿还原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司借款本金45万元，利、罚息及复利6217.585053.43元（利、罚息及复利已计算至2015年10月21日，以后利、罚息及复利按照合同约定顺延计算至实际给付之日止），合计本息456217.58元；
二、原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司对被告戚立高、尹桂芬抵押的位于淮安市淮安区国际商城步行街3幢西路188号房屋及淮安市淮安区卫巷油厂3号楼104室的房屋进行拍卖、变卖或折价所得价款在45万元范围内优先受偿；
三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8303元（原告已预交），减半收取4151.50元，由被告戚立高负担，被告尹桂芬承担连带责任。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户银行：江苏省淮安市农行城中支行；账号：34×××54；单位：淮安市财政局综合处）。
审判员 吴晓梅
二〇一六年八月二十四日
书记员 董桂琴附页--裁判依据的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 来自：