江西省宜春市中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）赣09执复34号复议
申请人（申请执行人）：文力，女，1964年5月8日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区，复议
申请人（申请执行人）：谢文昕，男，1990年2月23日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区，
被执行人：莫海圣，男，1968年8月18日出生，汉族，袁州区人，住江西省宜春市袁州区（身份证上的住址），现住宜春市袁州区，
被执行人：祝江芬，女，1979年4月25日出生，汉族，袁州区人，江西省南昌市红谷滩新区锦江路198号45栋2单元2201室（身份证上的住址），现住宜春市袁州区，
被执行人：江西海松投资管理有限公司，住址：江西省宜春市袁州区博能宾馆403室，组织机构代码：59653662-2。
法定代表人：莫海圣，该公司负责人。复议申请人文力、谢文昕不服袁州区人民法院（2016）赣0902执异30号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2016年8月23日召集当事人文力、莫海圣双方进行调查、协调，现已审查终结。文力、谢文昕与莫海圣、祝江芬、江西海松投资管理有限公司民间借贷纠纷一案在审理和执行过程中，袁州区人民法院（先后依法查封了江西海松投资管理有限公司（下称海松公司）44套房产。莫海圣、祝江芬、海松公司遂以超标的额查封为由，向袁州区人民法院提出执行异议。袁州区人民法院查明，文力、谢文昕诉莫海圣、祝江芬、海松公司民间借贷纠纷一案在审理期间，袁州区法院依据文力、谢文昕的诉讼保全申请，于2015年10月22日查封了海松公司所有的明月之都大酒店7套房产，总面积为778.34平方米。该案审结后，文力、谢文昕于2016年5月24日向袁州区法院申请执行，要求莫海圣、祝江芬和海松公司偿还欠款本息554.8078万元。该同年6月13日该院再次裁定查封了海松公司所有的明月之都大酒店房产37套，总面积为3813.21平方米。2016年6月21日，海松公司等以宜春市价格监督检查局2015年9月15日出具给该公司的宜市价检函〔2015〕55号关于《宜春市中心城区商品房销售明码标价备案复函》(下称《备案复函》)为依据，认为该院两次查封的房产总价为4114.4037万元，高于实际应执行标的额554.8078万元，属超标的额查封为由书面向该院提出执行异议。袁州区人民法院认为，异议人提交的《备案复函》可知明月之都大酒店房产的市场价格。申请执行人与异议人民间借贷纠纷一案在诉讼中查封的明月之都大酒店7套房产市场总价值为1085.728万元，明显超出了申请执行人441.61万元的诉讼标的额；案件进入执行阶段后，又再次追加查封了明月之都大酒店市场总价值为2859.0003万元的房产37套，也超出了申请执行人554.8078万元的申请执行标的额；基于两次查封均属于超标的额查封，对异议人显失公平。现异议人申请解除37套房产的异议理由成立，应予支持。文力、谢文昕向区法院申请复议称，1、复议被申请人所有的明月之都大酒店的房产还未竣工，长时间处于停工状态，一个烂尾楼价格，不能按照《备案复函》中确定的五星级酒店装修价格评估。2、《宜春市商品房销售明码标价楼盘公示》中的价格是市场指导价，并不是市场能接受的售卖价，与明月之都大酒店一墙之隔由江西博能（宜春）房地产开发游戏公司开发的都市春天四期尚城印象楼盘竣工后,27层房屋《宜春市商品房销售明码标价楼盘公示》中的价格是每平方5740元，但实际市场售卖价格是每平方3600元，付定金后销售价还可以少2个点，店面每平方9000元。与明月之都大酒店马路相对的“汇金又一城”楼盘的11层房屋每平方3645元.因此,复议被申请人提供的房屋评估价格是与市场实际价格相违背的，不能作为评估价格。3、明月之都大酒店的房产到至今没有人主动出购买，都是用于抵偿借款本息，根本没有公平买卖，不符合市场规律可言，这种评估价格无参考价值。4、按正常银行在建工程抵押，每平方1000元，复议被申请人欠复议申请人本息近700万元，加上公开拍卖不成交下浮36%，还有评估费、拍卖费要支出，只有足额查封才能保障复议申请人的利益不受侵害，法院查封的资产没有超标的，属于正常查封。
本院查明，海松公司投资兴建的明月之都大酒店规划设计为五星级大酒店，酒店主体结构已基本完工。文力、谢文昕与莫海圣、祝江芬、海松公司民间借贷纠纷一案在审理过程中，袁州区法院诉讼保全查封了明月之都大酒店7间房产。案件进入执行程序后，根据申请执行人要求，袁州区法院又查封了明月之都大酒店37套房产。
本院认为，人民法院依法采取财产保全措施是为保障债权人利益的实现，但查封标的的价值应以债权得以实现为前提。本案复议审查期间，经本院组织调解，文力与莫海圣代表双方当事人达成和解，同意对第二次查封的37套房产中的20套解除查封，剩余房产继续查封。该和解协议系双方自愿且不违反法律规定,本院予以认可。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（二）项的规定，
裁定如下：变更袁州区人民法院（2016）赣0902执异30号执行裁定为,解除对被执行人江西海松投资管理有限公司位于宜春市宜春北路899号明月之都大酒店11层的1109号、1116号；16层的1603号、1604号、1606号、1607号、1608号、1609号、1610号、1612号、1613号、1614号、1615号；15层的1509号、1510号、1511号、1512号、1513号、1514号、1515号房产的查封。本裁定为终局裁定。
审 判 长 李晓政
审 判 员 史鲁闽
代理
审判员 叶 军
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 陈明灿 微信公众号“”