广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0203民初1672号原告冯世杰，男，1974年7月10日生，汉族，广西蒙山县人，户籍所在地：广西，现住广西柳州市柳北区。委托代理人钟柳春，广西广正大律师事务所律师。被告柳州市恒巨房地产开发有限公司，统一社会信用代码：914502007087431412，住所：广西柳州市东环大道228号之一友谊大厦24-1号。法定代表人李孝祺，该公司总经理。委托代理人王先仲，该公司员工。委托代理人李航，该公司员工。
原告冯世杰与被告柳州市恒巨房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月13日立案受理。依法由
审判员朱张燕独任审判，于2016年7月6日公开开庭进行了审理。
书记员邱少涵担任法庭记录。原告冯世杰及其委托代理人钟柳春，被告柳州市恒巨房地产开发有限公司的委托代理人王先仲、李航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯世杰诉称，2010年9月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于柳州市东环大道228号之一友谊大厦19-2号商品房，总价款为400920元。合同第八条约定，被告应当在2011年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定，逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同签订后原告依约履行了付款义务。截至起诉之日，被告仍未通知原告交房，也未向原告书面说明无法按期交房的原因。被告逾期交房的行为已构成违约，损害了原告的利益，故原告诉至本院，请求判决：
一、被告支付原告逾期交房违约金人民币90207元（暂计至2016年2月10日，之后违约金主张计算至被告实际交付房屋之日止）；
二、本案诉讼费用由被告承担。
被告柳州市恒巨房地产开发有限公司辩称，原告向被告购买位于柳州市东环大道228号之一友谊大厦19-2号商品房是事实，但是在购房同时，原告与被告及柳州市恒合物业服务有限公司签订了《租赁协议》，约定原告将该房屋出租给柳州市恒合物业服务有限公司经营管理，租赁期限自2012年7月1日起至2010年6月30日止，由柳州市恒合物业服务有限公司向原告支付租金。在购买该套商品房时原告就已获得柳州市恒合物业服务有限公司支付的两年租金，并用于抵扣该房屋的部分首付款。后柳州市恒合物业服务有限公司由于无法继续经营，故将该房屋租赁协议的权利义务全部转移给广西星乔投资管理有限公司。2014年7月1日，被告与柳州市恒合物业服务有限公司及广西星乔投资管理有限公司共同向原告发送了确认函，告知原告关于房屋的移交、租赁情况及支付租金的情况，之后广西星乔投资管理有限公司又在2014年7月1日开始陆续向原告支付租金至2015年6月30日。被告已将该房屋完全交付给柳州市恒合物业服务有限公司，原告也已取得相应的租金收益，故不存在原告所诉的逾期交房的问题，被告无需承担逾期交房的违约责任。原、被告约定的房屋交付时间是2011年12月31日，但原告直到2016年才向法院起诉已经超过诉讼时效的规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年9月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于柳州市东环大道228号之一友谊大厦19-2号房屋一套，建筑面积50.13平方米，房屋总价款人民币400921元。合同第八条约定，被告应于2011年12月31日前向原告交付符合合同约定验收合格条件的商品房。合同第九条约定，逾期不超过180日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告有权解除合同，若原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1.5的违约金。原告于同日向被告支付购房首期款合计200921元（含10000元购房定金）。后原告与上海浦东发展银行办理银行按揭贷款手续，由上海浦东发展银行于2010年11月19日向被告付款200000元。2010年9月8日，原告与被告及柳州市恒合物业服务有限公司签订《租赁协议》一份，约定原告将柳州市东环大道228号之一的友谊大厦1902号商品房租赁给柳州市恒合物业服务有限公司经营管理，自2012年1月1日起至2012年6月30日为装修免租期，租赁期间为八年，即从2012年7月1日起至2020年6月30日止，如房屋交付日期推迟，装修免租期及租赁期相应顺延。租金标准为32074元／年，即2672.83元／月，原告应收的第一、第二年的租金由柳州市恒合物业服务有限公司一次性提前支付给原告。从第三年起，柳州市恒合物业服务有限公司按季支付租金，支付日期为每季首月25日由柳州市恒合物业服务有限公司同一打入原告指定的银行固定账号内，不支付现金。《租赁协议》签订后，柳州市恒合物业服务有限公司依协议向原告支付了第一、第二年的租金合计人民币64148元（原告用该款交纳购买涉案房屋的部分首付款），后广西星乔投资管理有限公司又于2014年7月24日、10月24日、2015年1月27日、7月28日陆续向原告支付租金合计人民币29892元。另查明，柳州市恒合物业服务有限公司已将2010年9月8日与原告签订的《租赁协议》的权利义务全部转移给广西星乔投资管理有限公司。
本院认为，原、被告于2010年9月8日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。根据原、被告及柳州市恒合物业服务有限公司签订的《租赁协议》，证明原告对涉案房屋出租给案外人柳州市恒合物业服务有限公司经营管理，并由其占有、使用的事实予以认可，且原告已取得该房屋2012年1月1日至2015年6月30日的租金收益。被告虽未实际与原告办理交房手续，但不能以此认定被告未履行交房义务，被告对该房屋是否履行交付的义务应根据实际情况确定，结合原、被告及柳州市恒合物业服务有限公司签订的《租赁协议》及原告收取涉案房屋租金收益的情况来考虑，本院认定被告已向原告履行了交房义务，不构成逾期交房。原告认为被告至今未向原告交付房屋，理由不能成立，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告提出的诉讼时效的问题，
本院认为，原、被告及柳州市恒合物业服务有限公司签订《租赁协议》后，原告一直收取涉案房屋的租金收益至2015年6月30日，原、被告对此均予认可，故原告的起诉并未超过法定的诉讼时效。综上所述，
判决如下：驳回原告冯世杰的诉讼请求。案件受理费人民币2055元（原告冯世杰已预交），减半收取1027.5元，由原告冯世杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审判员 朱张燕
二〇一六年八月二十四日
书记员 邱少涵 微信公众号“”