贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔26民终1153号上诉人（原审被告）吴显平，男，1962年4月25日生，侗族，个体户，住贵州省榕江县。被上诉人（原审原告）从江县诚信物业服务有限责任公司，地址：从江县丙妹镇江东综合市场二楼。法定代表人石丽玲，女，该公司经理。委托诉讼代理人吴启刚、王义奇，贵州七律律师事务所律师。上诉人吴显平因与被上诉人从江县诚信物业服务有限责任公司（以下简称：诚信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服榕江县人民法院作出的（2015）榕民初字第460号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。吴显平上诉请求：判决撤销一审判决，驳回被上诉人诚信物业公司的诉讼请求。事实和理由：1、一审认定事实错误。上诉人并未购得榕江县三水榕城小区3栋4单元301号住房，吴显平仅与房开商签订认购书，但是房开商并未按承诺办妥吴显平的按揭贷款手续，吴显平无能力购买，双方并未签订正式的房屋买卖合同，房开商也并未交付房屋给吴显平，产权仍然是房开商的，故前期物业费应当由房开商支付，与吴显平无关；2、前期物业服务合同系被上诉人诚信物业公司与房开商签订的，与吴显平无关，且根据《贵州省物业管理条例》第五十四条：“前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用前发生的物业服务费，由建设单位承担。”之规定，前期物业费应当由房开商承担，而不是由业主来承担，但本案商铺都是需要装修才能使用，将业主取得钥匙之时就视为“房屋交付使用”之日是错误的，只有又“交付”又“使用”才能让业主来缴纳物业费，房开商至今未交付钥匙给吴显平，吴显平也从未使用该住房，就从未享受物业服务，故一审判决直接损害吴显平的利益；3、一审法院以（2013）榕民初字第336号、338及（2014）黔东民终字第207号、209号民事判决书为样本和依据判案是十分荒唐的，我国并不是判例法。被上诉人诚信物业公司未作答辩。诚信物业公司向一审法院起诉请求：1、被告支付原告物业服务费743元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：遵义恒汇兴房地产开发有限公司榕江分公司在榕江县开发了三水榕城小区，并预售房屋及商铺。2011年8月4日，遵义恒汇兴房地产开发有限公司榕江分公司与原告签订了《三水榕城前期物业服务委托合同》。约定由遵义恒汇兴房地产开发有限公司榕江分公司委托从江县诚信物业服务有限责任公司榕江分公司开展物业管理服务工作，该合同对双方的权利义务进行了约定，其中委托服务期限为2011年8月4日至2013年8月4日；收费标准住宅房屋由原告按建筑面积每平方米0.40元向业主或物业使用人收取，经营性房屋由原告按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取。另查明，被告吴显平购得该小区3栋4单元301号住房一套，建筑面积125.73㎡。该房屋在榕江县住房和城乡建设局产权产籍管理股有备案记录：户主吴显平，三水榕城小区3栋4单元301室，面积125.73㎡，备案合同号为201400242号。此外，三水榕城小区至今未选取业主委员会，也未与原告分公司或其他物业服务公司签订物业服务合同，原、被告双方也未签订《物业服务合同》。至起诉之日，该小区一直由原告分公司提供物业服务，该期间小区内有部分绿化带被毁坏，车辆乱停乱放，小区内停放摩托车多次被盗，楼道内有小广告张贴喷绘等现象发生。被告已交物业服务费至2013年12月30日，后未再支付物业服务费，截止2015年4月30日，被告已有16个月未交物业服务费，欠物业服务费804.67元（125.73㎡×0.4元×16月=804.67元）。一审法院认为：1、关于原告主体是否适格的问题。从江县诚信物业服务有限责任公司系企业法人，从江县诚信物业服务有限责任公司榕江分公司系原告的分支机构，不具备法人资格，法人的分支机构所作出的民事法律行为的权利义务继受者系设立该分支机构的法人即本案之原告，故原告主体适格。2、关于前期物业服务合同是否有效，前期物业服务费用应当由谁支付的问题。根据《物业管理条例》的相关规定可知，广义的物业服务合同，分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。普通物业服务合同，是指业主委员会根据业主大会相关决议，与物业服务企业签订的物业服务合同。无论是前期物业服务合同或是普通物业服务合同，签订合同的主体均非业主本人，但权利义务的载体系业主，法律规定突破了合同相对性之原则，这是由物业服务合同指向的对象系共有设施维护和管理这一特殊性所决定的。《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”业主要实现共同管理，表达共同意志，需经召开业主大会形成决议行使其权利。在未能召开业主大会之前，业主客观上不能实现集体意志。为此，法律规定突破了合同相对性原则，设定了前期物业服务合同，给予了建设单位代全体业主选聘物业公司的权利。该案前期物业服务合同约定了由原告分公司为该小区提供物业服务，并约定了相关权利义务，合法有效，原告分公司与被告之间的权利义务关系由此产生。《贵州省物业管理条例》第五十四条规定“前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。房屋交付给买受人之日至前期物业服务终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。”房屋交付使用后，接受服务的系业主，故缴纳物业费义务应由业主承担。3、涉案住房是否属于被告所有的问题。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《房地产管理法》第六十一条第二款规定，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。一审认为，被告在三水榕城小区订购住房后，遵义恒汇兴房地产开发有限公司榕江分公司即按照法律规定到榕江县住房和城乡建设局产权产籍管理股进行备案登记，因被告未付完全款，故尚未办理房屋产权证，遵义恒汇兴公司的备案行为，符合法律规定，也证明了该住房业主系被告。被告称其在三水榕城小区没有购买该住房，未与遵义恒汇兴房地产开发有限公司榕江分公司签订任何合同，也未与原告签订物业服务合同，不应由被告向原告支付物业服务费。一审认为，被告以没有签订买卖合同及物业服务合同为由拒绝支付物业服务费的反驳理由不能对抗国家行政部门依法备案登记记录。4、关于原告分公司提供服务存在瑕疵是否构成根本违约，被告是否可据此拒绝支付物业服务费的问题。原告系“三水榕城”建设单位遵义恒汇兴房地产开发有限公司榕江分公司委托进行前期物业服务的公司，并签订了《三水榕城前期物业服务委托合同》，被告虽未与原告签订《物业服务合同》，也尚未支付完房屋全款，但其在国家行政部门房屋备案登记可认定被告是该小区业主，且被告在前段期间已经履行了交纳物业管理费的义务，虽然后期有16个月未交物业管理费，但是，被告仍享受原告提供的物业服务。物业服务是一种动态服务，小区内服务不到位，有时不可避免，出现原因是多方面的，也有业主自己的因素。被告对原告存在服务瑕疵，可向原告反映或者通过业主委员会向原告提出协商改进，而不应成为被告个人降低物业管理费收费标准的理由，因为，原告提供的是小区公共管理服务，且被告并未提供存在服务瑕疵从什么时间起，有多长时间，是否属于原告的责任范围，未有提供充分的证据证明。物业服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的服务管理，才能共同营造干净整洁的生活环境。因此，被告以原告提出服务有瑕疵，提出少交或不交物业费的对抗理由不成立，物业费用是整个小区物业管理得以正常运行的必要费用，收取物业费标准是经物价部门核定的，在同一个小区每位业主接受的是同等的物业管理服务，被告以原告服务存在瑕疵，提出拒交物业费，不仅损害了物业公司的利益，也损害了大多数正常交费业主的利益。原告提供的物业服务面向的是整个小区，被告提出不交纳物业费的理由不成立。结合原、被告违约及事实认定，被告应向原告支付物业服务费804.67元（125.73㎡×0.4元×16月=804.67元），原告只要求被告支付物业服务费743元，该诉讼请求，事实清楚，证据充分，应当予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，
判决如下：由被告吴显平向原告从江县诚信物业服务有限责任公司支付物业服务费743元，限于本判决生效之日起十日内付清。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对上诉人吴显平二审期间提交的证明的认证意见：该证明系遵义恒汇房地产开发有限公司榕江分公司单方面向吴显平出具的意见，非三方达成的协议，虽然与本案双方当事人的物业服务关系无联系，但是可以佐证遵义恒汇房地产开发有限公司榕江分公司并未向吴显平交房的事实，故本院对该证据予以采纳。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：遵义恒汇兴房地产开发有限公司榕江分公司在榕江县开发了三水榕城小区，并预售房屋及商铺。2011年8月4日，遵义恒汇兴房地产开发有限公司榕江分公司与原告签订了《三水榕城前期物业服务委托合同》，约定由遵义恒汇兴房地产开发有限公司榕江分公司委托从江县诚信物业服务有限责任公司榕江分公司开展物业管理服务工作，该合同对双方的权利义务进行了约定。后上诉人吴显平与遵义恒汇兴房地产开发有限公司榕江分公司签订认购书，认购该小区3栋4单元301号住房一套，建筑面积125.73㎡，并支付了首付款，房屋至今未交付使用，吴显平也未曾向诚信物业公司交过物业服务费。该房屋在榕江县住房和城乡建设局产权产籍管理股有备案记录，登记户主为吴显平。
本院认为，根据上诉人的主张，本案的争议焦点为：上诉人吴显平是否应当向被上诉人诚信物业公司支付前期物业服务费。我国民法我国民事诉讼法遵循“谁主张，谁举证”的原则，谁主张一定的事实，就有责任提供证据证明该事实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，本案诚信物业公司称吴显平向遵义恒汇兴房地产开发有限公司榕江分公司购得榕江县三水榕城3栋4单元301号住房一套，应当提供吴显平是涉案住房的所有权人和遵义恒汇兴房地产开发有限公司榕江分公司已经交房给吴显平使用的证据。据审查，虽然吴显平曾向遵义恒汇兴房地产开发有限公司榕江分公司订购涉案住房并支付首付款，榕江县住房和城乡建设局产权产籍管理股有备案登记，户主为吴显平，但仅有备案登记并不足以证明吴显平已经获得该房屋的所有权，也不足以证明遵义恒汇兴房地产开发有限公司榕江分公司已向吴显平交房，被上诉人诚信物业公司称吴显平在前期曾经履行过交纳前期物业管理费的义务，证明吴显平已经通过该行为承认自己是业主，并提供了《收据》一张，但是根据本院审查，该《收据》所载的所缴纳的前期物业费的范围并不包括本案所涉三水榕城3栋4单元301号住房，故诚信物业公司应当承担举证不能的责任。根据《贵州省物业管理条例》第五十四条：“前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用前发生的物业服务费，由建设单位承担。”之规定，被上诉人诚信物业公司并不能举出足够的证据证明涉案房屋已经实际交房给吴显平使用，被上诉人应向建设单位遵义恒汇兴房地产开发有限公司榕江分公司主张前期物业服务费。综上所述，上诉人的上诉请求及理由成立。依照《贵州省物业管理条例》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项、第一百七十五条的规定，
判决如下：
一、撤销榕江县人民法院（2015）榕民初字第460号民事判决。
二、驳回原告从江县诚信物业服务有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元，由被上诉人从江县诚信物业服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 刘泽智
审 判 员 王山地
代理
审判员 李维君
二〇一六年八月二十四日
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