上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初17710号原告贾振荣，男，1955年6月23日出生，汉族，户籍地上海市，现住上海市。被告陈泽梅，女，1967年4月14日出生，汉族，户籍地四川省。委托代理人司兴玲，上海市劲力律师事务所律师。
原告贾振荣诉被告陈泽梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月7日受理后，依法适用简易程序，由
审判员王巍琦独任审判，于2016年8月18日公开开庭进行了审理。原告贾振荣、被告委托代理人司兴玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贾振荣诉称：原、被告于2014年10月14日签订《房屋租赁合同》，约定原告将本市中山南路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告，租赁期自2014年12月14日起至2019年12月13日止，月租金人民币4,700元，租赁期内被告转租该房屋，需事先征得原告书面同意，并按规定与接受转租方订立书面的转租合同。合同第4.4条特殊约定，“第一年(2014年12月14日至2015年12月13日)租金一次性付清，从第二年(2015年12月13日起)开始租金按三个月为一期支付，如甲方(原告)违约赔偿违约金拾万元整，乙方(被告)违约将双倍赔偿”。现被告未经其同意擅自转租房屋，被告的行为违反合同约定，故起诉要求判令解除原、被告于2014年10月14日签订的《房屋租赁合同》，并判令被告的行为构成违约，赔偿原告人民币20万元。
被告陈泽梅辩称：双方的房屋租赁合同是在上海汉宇房地产顾问有限公司居间介绍下签订的，被告租赁系争房屋的目的就是用于转租，对此原告在签约时即知晓。其承租系争房屋后，经原告同意，对房屋进行了装修后即用于转租，被告从未自行使用过系争房屋。现原告以被告擅自转租为由要求解除合同、赔偿违约金，缺乏依据，故要求驳回原告的诉讼请求。原告提供的证据如下：1、2014年10月14日原、被告签订的《房屋租赁合同》，证明原、被告建立租赁关系以及合同对转租、违约责任等事项的约定；2、2016年3月6日被告与案外人周某某签订的《房屋租赁合同》，证明被告未经原告书面同意，擅自将系争房屋转租他人；3、上海市商品房预售合同，证明原告是系争房屋的购买方，有权对外出租系争房屋。被告对原告的证据1的真实性无异议，但认为签约时被告明确租赁目的系用于转租，因当时双方已达成口头一致意见，故未在合同中作出约定；对证据2、3无异议。被告提供的证据为证人张某、李某出庭作证，证明租赁合同签约时，原告已知道被告租房目的是用于转租，原告从未提出异议。原告对被告申请证人出庭所作证词中关于原告在签约时就知晓被告租房目的为转租一节不予认可，称签约时被告和中介方均没有向原告提及转租事宜。
经审理查明：原、被告双方于2014年10月14日签订《房屋租赁合同》，约定原告将本市中山南路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告居住使用，租赁期自2014年12月14日起至2019年12月13日止，月租金为人民币4,700元，合同第4.4条特殊约定中约定“第一年(2014年12月14日至2015年12月13日)租金一次性付清，从第二年开始租金按三个月为一期支付，如果原告违约赔偿违约金拾万元，被告违约将双倍赔偿”。合同第3.1条约定被告在租赁期内转租系争房屋，需事先征得原告书面同意，并按规定与接受转租方订立书面的转租合同。合同第5条约定被告擅自转租系争房屋，则原告可书面通知解除租赁合同，被告应按月租金的一倍支付违约金。合同签订后，原告按约向被告交付房屋，被告亦按约向原告支付租金和保证金。2016年3月6日，被告与案外人周某某签订《房屋租赁合同》，将系争房屋转租给案外人,原告发现被告转租系争房屋后，与被告交涉未果，遂以被告未经其同意擅自转租，违反合同约定为由，于2016年7月7日起诉来院。审理中，原告明确本案中仅主张解除合同及被告的违约责任，对于合同解除后的其他后续事宜不在本案中主张，并且确认被告目前租金支付至2016年9月13日。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容并不违反法律法规禁止性规定，当属合法有效。根据合同约定，若被告在租赁期内转租系争房屋，需事先征得原告书面同意，现被告未经原告同意擅自转租系争房屋，构成违约，原告要求解除合同以及由被告承担违约责任，符合合同约定。但原告主张的违约责任，应以合同中擅自转租情形所约定的违约条款为准，现原告要求被告承担违约金人民币20万元，与合同约定的擅自转租违约责任不符，故应予以调整。对于被告提出原告在签约时已明知转租的抗辩意见，因被告仅提供证人证言予以证明，原告对证人证言中关于签约时其就知晓被告承租房屋用于转租一节予以否认，且租赁双方达成的一致意见，也未在合同中体现，现被告及证人的说法与合同的相关约定不符，故被告之抗辩，依据不足，本院不予采信。根据法律规定，合同自解除通知到达对方时解除，原告以起诉方式提出解除合同，被告于2016年7月15日收到起诉状副本，故应以被告收到起诉状副本之日确定为合同解除之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条之规定，
判决如下：
一、原告贾振荣与被告陈泽梅于2014年10月14日签订的《房屋租赁合同》于2016年7月15日解除；
二、被告陈泽梅应于本判决生效之日起十日内给付原告贾振荣提前解约违约金人民币4,700元；负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,300元，因适用简易程序减半收取，退还原告贾振荣人民币2,150元，由原告贾振荣负担人民币2,000元，由被告陈泽梅负担人民币150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王巍琦
二〇一六年八月二十四日
书记员 周 琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关注微信公众号“”