吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉2401民初4995号
原告：金济俊，男，朝鲜族，住：安图县明月镇。
委托代理人：李红梅，吉林敖联律师事务所律师。
委托代理人：金容贤，吉林敖联律师事务所律师。被告1：延边桃园实业有限责任公司(下称桃园公司)，住所地：延吉市白石村。
法定代表人：徐西庆，该公司经理。被告2：李秀日，男，朝鲜族，住：延吉市河南街。案由：房屋买卖合同纠纷。
原告金济俊与被告延边桃园实业有限责任公司、李秀日之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月13日受理后，依法由
审判员杨雪松独任审判，于2016年8月11日公开开庭进行了审理。原告金济俊的委托代理人李红梅、金容贤，被告延边桃园实业有限责任公司的法定代表人徐西庆、被告李秀日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金济俊起诉称，2011年4月15日，原告与被告桃园公司签订《电梯综合楼买卖合同》，约定原告从被告桃园公司处购买位于河滨家园X号楼XX号、建筑面积92.24㎡的房屋，房屋总价为28.5944万元，同时约定被告延边桃园公司于2011年11月30日之前将该房屋交付给原告。原告分三次交付购房款31万元后，被告桃园公司未依约交付房屋。后得知，被告桃园公司在与原告订立房屋买卖合同后又将该套房屋出卖给案外人，且将该房屋在房产管理部门备案登记到案外人名下。因此诉至法院，要求判令：1.解除原告与被告签订的《电梯综合楼买卖合同》，由二被告返还购房款31万元，并按照同期银行贷款利率支付利息；2.由二被告共同承担已付购房款一倍的赔偿责任。
被告桃园公司答辩称，被告只是承建商，在2013年的时候承建包括本案在内的河滨家园1号楼，由于开发商在未建设完毕的情况下就出售房屋，出于等建设完毕后自己什么也得不到的考虑，经与开发商协商，变更了桃园公司的法定代表人至今，主要原因是不想开发商的法定代表人玄哲峰再出售剩余的84套房屋，而后以桃园公司的名义向外出售。后由于资金短缺，工程无法再继续，所以不能向原告交付房屋。
被告李秀日答辩称，自己是电器工程建设方面的承包商，与桃园公司签订了合同，是桃园公司把本案诉争的房屋顶账给我，然后出卖给原告的。因此，自己不应承担相应的责任。本院经公开开庭审理，综合查明如下事实：2011年4月15日，原告与被告桃园公司签订《电梯综合楼买卖合同》，约定原告从被告桃园公司处购买位于河滨家园X号楼XX号、建筑面积92.24㎡的房屋，房屋总价为28.5944万元，同时约定被告延边桃园公司于2011年11月30日之前将该房屋交付给原告。但在原告交付完毕购房款后，被告桃园公司未依约交付房屋。后经查询得知，被告桃园公司在与原告订立房屋买卖合同后又将该套房屋出卖给第三人，且将该房屋在房产管理部门备案登记到第三人名下。同时查明，被告李秀日因承包桃园公司承建工程的电器项目，被告桃园公司将本案诉争房屋以28.5944万元顶账给被告李秀日，被告李秀日以将本案诉争房屋以31万元出卖给原告，经被告桃园公司同意，原告将全部购房款汇入被告李秀日的账户。本案诉争房屋河滨家园X号楼XX号现已更名为河滨家园X号楼XX号。为证明自己的主张，原告向本院提交了以下证据：证据1.原告与被告桃园公司于2011年4月15日签订的《电梯综合楼买卖合同》，以及被告桃园公司向原告出具的收到购房款28.5944万元的收据各1份，证明：原、被告之间已就本案诉争房屋形成房屋买卖合同关系，并对房价、面积、交付时间进行了约定，被告已经承认收到原告交付的购房款28.5944万元。证据2.银行转账凭证3份，证明：原告于2011年5月13日分三次向被告李秀日的账户(账号：XXX)汇入购房款31万元。证据3.延吉市房产管理中心出具的证明1份，证明本案诉争房屋现已备案登记至案外人任春阁名下，形成了一房二卖的法律事实。被告桃园公司为抗辩原告的诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1.中国工商银行股份有限公司延吉明珠支行出具的2011年1月11日至2011年8月13日桃园公司账户存取清单，证明：原告未将购房款汇入桃园公司账户内。证据2.建设工程施工承包合同及河滨家园1号楼定价顶账房屋明细表1份，证明：本案诉争房屋系开发商因无现金支付工程款，用在建房屋顶账给桃园公司而由桃园公司取得。证据3.商品房预售许可证复印件1份，证明：2014年1月29日，桃园公司已经取得了包括本案诉争房屋在内的1号楼的销售许可。被告李秀日向本院提交了以下证据：与被告桃园公司的工程结算书复印件1份，证明：因桃园公司无现金支付自己的工程款，用本案诉争房屋顶账给自己，因而取得了本案诉争的房屋。原、被告提交的上述证据来源合法、真实有效，且与本案有直接关联，本院予以采信。本案系商品房买卖合同纠纷案，应适用合同法及最高人民法院关于商品房买卖的司法解释进行处理，审理的焦点为原告与被告桃园公司之间签订的商品房买卖合同是否合法有效；原告要求解除与被告桃园公司的商品房买卖合同是否成立；原告要求被告返还购房款本金、利息及双倍返还购房款的诉讼请求是否合理，责任由谁承担。
本院认为，2014年1月29日，桃园公司取得了包括本案诉争房屋在内的1号楼的销售许可。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预销售认可证明，与买受人订立的商品房买卖合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，2011年4月15日，原告与被告桃园公司签订的电梯综合楼买卖合同，同时是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。依照合同法第六十条“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务”的规定，原告作为买受人，应当向被告桃园公司交付购房款，被告应当按照合同约定向原告交付房屋并协助办理房屋产权手续等，但在原告依约交付全部购房款后，却未能在合同约定的时间(交钥匙日期：2011年11月30日)内取得所购买房屋，原告已经构成违约。特别是被告桃园公司后将原告所购房屋在延吉市房产管理中心备案登记至案外人任春阁名下，亦即出卖给案外人，致使原告取得房屋的合同目的根本无法实现。依照合同法第九十四条第(四)项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”之规定，原告要求解除与被告桃园公司订立的电梯综合楼买卖合同的诉讼请求，以及要求二被告返还购房款31万元及其利息，同时要求二被告承担支付已付购房款一倍赔偿责任的诉讼请求，本院予以支持。关于返还购房款及赔偿一倍购房款的责任承担问题。因被告桃园公司欠被告李秀日的工程建设款，李秀日为桃园公司的债权人；被告李秀日在收取原告的购房款后，负有向原告交付房屋的合同义务，是原告的债务人，原告为债权人。依照合同法第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，被告李秀日将对原告负有的合同义务转移给被告桃园公司，桃园公司向原告出具了购房款收据并与原告签订了电梯综合楼买卖合同，视为被告李秀日的债务转移并取得了作为债权人的原告的同意，因此，被告桃园公司负有向原告给付房屋的义务，其未能依约向原告交付房屋，构成违约。但桃园公司向原告出具的购房款收据载明的金额为28.5944万元，因此其只能在此范围内承担责任。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，桃园公司应退还原告28.5944万元，并以此为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的规定，赔偿原告的损失，同时承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，即向原告支付28.5944万元。被告李秀日应承担的责任应在收受原告购房款31万元与28.5944万元的价差之内，即以2.4056万元为限承担责任，由李秀日退还原告2.4056万元，并以此为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的规定，赔偿原告的损失，同时承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，即向原告支付2.4056万元。原告向被告李秀日购房中汇入31万元购房款的时间为2011年5月13日，因此，二被告向原告支付利息的起算时间应以此为准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第九十四条第(四)项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条之规定，
判决如下：
一、解除原告金济俊与被告延边桃园实业有限责任公司电梯综合楼买卖合同。
二、被告延边桃园实业有限责任公司于本判决生效后立即偿还原告购房款28.5944万元，并以此为基数，按照中国人民银行同期同类借款利率的标准，向原告支付自2011年5月13日起至实际支付完毕之日止的利息；同时再赔偿原告购房款28.5944万元。
三、被告李秀日于本判决生效后立即偿还原告购房款2.4056万元，并以此为基数，按照中国人民银行同期同类借款利率的标准，向原告支付自2011年5月13日起至实际支付完毕之日止的利息；同时再赔偿原告购房款2.4056万元。
四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费10000元（原告已预交），减半收取5000元，由被告延边桃园实业有限责任公司负担负担4612元，被告李秀日负担388元。如果被告未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判员 杨雪松
二〇一六年八月二十四日
书记员 李 越 来自：