广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终9222号
上诉人（原审被告）：深圳市龙岗区金莎摩尔小黑牛涮涮锅餐厅，住所地：广东省深圳市龙岗区xx商业2D105、2D106、2D107、2D108、2D109、2A048。个体工商户经营者：熊玲，女，汉族，1990年7月18日出生，住所地：重庆市南岸区学府大道*号9-1，身份证号码：500236********。
委托代理人：唐华升，广东商达律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：深圳市志健实业有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区横岗街道xxx5层，统一社会信用代码：914xx0279537656U。
法定代表人：郑健明，董事长。
委托代理人：陈乾文，住所地：广东省惠州市惠城区，系该司员工。
上诉人深圳市龙岗区金莎摩尔小黑牛涮涮锅餐厅因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法横民初字第683号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审查明：
一、租赁标的物：位于深圳市龙岗区金沙摩尔商业发展有限公司（以下简称金沙摩尔公司）F2层。
二、房地产权利人：深圳市龙岗区横岗街道横岗居委会、深圳市志健实业有限公司（以下简称志健公司）。
三、房产登记日期：未办理房屋产权登记，深圳市龙岗区横岗街道横岗居委会、志健公司作为用地单位，于2003年10月17日取得了建设工程规划许可证。
四、租赁面积：建筑面积474平米，实用面积约237平米。
五、约定租赁期间：2013年10月25日至2019年11月30日。
六、约定月租金标准：月租金55000元。
七、约定相关费用缴纳日期：租金为每月5日前缴纳；水电费为次月5日前缴纳。
八、违约责任约定：承租人如未如期缴纳租金、管理费及水电费用，则按日万分之五支付滞纳金；拖欠五日以上的，则出租人有权解除合同且不予退还履约保证金。
九、需要说明的其他情形：1、2009年11月20日，志健公司与金沙摩尔公司签订《商铺承包经营合同》，约定将包括涉案店铺在内的志健时代广场全部铺位承包给金沙摩尔公司经营，期限为2010年1月1日至2019年12月31日，允许对外租赁，两家公司为关联企业。2013年10月21日，金沙摩尔公司与欣亚餐饮连锁管理有限公司（以下简称欣亚公司）签订《专柜合同》，约定将涉案商铺租赁给欣亚餐饮连锁管理有限公司经营小黑牛涮涮锅。租赁期限为2013年10月25日至2019年11月30日。2013年10月31日，志健公司与熊玲签订《房屋租赁合同》一份，约定由熊玲租赁涉案商铺，租赁期限为2013年10月30日至2019年11月30日，该合同系报当地房屋租赁管理办公室备案的合同。2013年10月18日，志健公司与熊玲又签订《补充协议》一份，协议约定：“双方均同意办理政府登记的深圳市房屋租赁备案合同书只为办理营业执照，税务登记证等行政许可相关手续专用。实际租赁双方的权利义务按照深圳市金沙摩尔商业发展有限公司与熊玲（欣亚餐饮连锁管理有限公司）所签订的租赁期限为2013年10月25日至2019年11月30日的金沙摩尔商业专柜合同书执行。若在合同执行的过程中，交由政府登记的深圳市房屋租赁备案合同书与金沙摩尔商业专柜合同书理解上有争议的，按金沙摩尔商业专柜合同书执行”。2、熊玲经营的深圳市龙岗区金莎摩尔小黑牛涮涮锅餐厅（以下简称小黑牛餐厅）与欣亚公司为加盟关系。自2015年2月开始，小黑牛餐厅开始拖欠志健公司房屋租金及其他相关费用。2015年4月中、下旬，志健公司向小黑牛餐厅两次发出《告知函》，要求小黑牛餐厅缴纳拖欠的费用，并于2015年4月26日解除双方当事人的租赁合同。志健公司在一审庭审中确认，志健公司已于2015年4月26日收回了涉案商铺。3、志健公司提供的此前经小黑牛餐厅员工签收的缴费通知单及相应银行转账凭证显示，志健公司一直按月租金55000元向小黑牛餐厅收取费用。志健公司提供的欠费明细表及水电费抄表记录显示，截至2015年4月，小黑牛餐厅共拖欠志健公司租金、水电及合同约定的其他费用143027.13元。志健公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、双方当事人的合同于2015年4月26日解除；2、小黑牛餐厅支付志健公司2015年2月1日至4月26日的租金、管理费及水电费共计143027.13元，暂计至2015年4月13日的滞纳金2596.44元，此后的滞纳金按双方约定计算至实际履行之日止（志健公司后来放弃部分诉讼请求，请求小黑牛餐厅自最后一次支付期限届满后的次日即2015年5月6日起按日万分之五支付拖欠以上费用的滞纳金）。原审法院认为，就同一涉案商铺，金沙摩尔公司与欣亚公司，志健公司与熊玲均签有租期重叠的租赁合同，由熊玲经营小黑牛餐厅，在熊玲签订合同之时，小黑牛餐厅尚未登记成立，小黑牛餐厅作为个体工商企业，在经营业务时与其业主熊玲实为一体。根据志健公司与熊玲签订的补充协议，以及当事人实际交纳租金的情形，在实际履行中相关的合同条款均按金沙摩尔公司与欣亚公司签订的合同履行，涉案合同的实际履行者为本案的双方当事人。当事人之间的商铺租赁合同符合自愿、合法原则，双方均应当按照合同约定履行合同义务。小黑牛餐厅未能按约定向志健公司缴纳租金及相关费用，且以其行为表明不愿继续履行合同，志健公司起诉之时双方合同虽未解除，但双方当事人均确认合同在法庭辩论终结前已实际解除，志健公司要求另行判决已无必要。小黑牛餐厅应当向志健公司支付拖欠的租金及其他费用143027.13元。小黑牛餐厅拖欠志健公司以上期间的费用，志健公司主张自最后一次费用的缴纳期限届满后即2015年5月6日起按日万分之五计算滞纳金，未超出合同约定，原审法院亦予以支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十六条之规定，判决：
一、小黑牛餐厅向志健公司支付房屋租金143027.13元，并自2015年5月6日起按日万之五支付逾期付款违约金至判决确定的支付之日止。
二、驳回志健公司其他诉讼请求。本案受理费2133.06元，由小黑牛餐厅负担。小黑牛餐厅如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人小黑牛餐厅不服原审判决，向本院提起上诉，称：
一、一审判决认为小黑牛餐厅与志健公司之间的租赁合同关系于2015年4月26日解除是错误的，双方的租赁合同实质是在2015年3月17日解除。志健公司违约在先，且其行为导致小黑牛餐厅合同无法继续履行。依照志健公司提交的缴费通知单，小黑牛餐厅每月5日之前缴纳本月租金和上月水电费。志健公司在2015年3月3日向小黑牛餐厅发出缴费通知单后。于2015年3月17日开始把小黑牛餐厅的门面锁起来并停水停电，导致小黑牛餐厅无法进入。小黑牛餐厅想与志健公司商量缴纳租金的问题，但志健公司根本不予理睬，并在未通知小黑牛餐厅的前提下私自拆除和变卖店内设备。在2015年3月底，志健公司开始重新装修涉案门面，重新租赁给新的商家。为证明其行为的合法性，志健公司2015年4月20日才发出通知函，以证明其已尽到了催告义务。依照双方签订的租赁合同第十条10.1款a项“拖欠或不足额交纳应交款项两个月，或拖欠次数达两次。”志健公司才有权解除租赁合同。但志健公司在根本没有到达解除合同的约定条件的情况下，就开始封店、停水停电，并强行拆除店内设备，重新装修，导致合同无法继续履行，小黑牛餐厅投资了几百万全部付诸东流。其行为已经构成了严重的违约，其行为导致租赁合同在2015年3月17日就实质上解除。小黑牛餐厅至3月17日的租金水电费欠款为67778.27元，但志健公司在3月17日封店，未经小黑牛餐厅的同意卖掉333800元的设备（按折旧50%计算，市值166900元），所以志健公司应赔款166900-67778.27=99121.73元。
二、一审法院对于涉案的四个主体之间的关系没有厘清，对于小黑牛餐厅与志健公司应当适用《深圳市房屋租赁合同书》，而不是金沙摩尔公司与欣亚公司签订的《专柜合同》。1、志健公司、金沙摩尔公司、欣亚公司三家公司均为独立法人，根据合同的相对性，只有小黑牛餐厅与志健公司之间签订的合同（《深圳市房屋租赁合同书》）才是双方实际租赁合同。而对于金沙摩尔公司与欣亚公司签订的《专柜合同》，欣亚公司是小黑牛餐厅的加盟商，其没有权利代小黑牛餐厅签订《专柜合同》，而且《专柜合同》的内容全部是霸王条款，上面只有金沙摩尔公司的权利，没有一条内容是欣亚公司的权利。欣亚公司与金沙摩尔公司以及志健公司三家公司利用小黑牛餐厅不懂经商，欺骗小黑牛餐厅，把他们之间签订的合同用一个补充协议来给小黑牛餐厅下套。2、金沙摩尔公司与欣亚公司之间签订的《专柜合同》是以合法形式掩盖非法目的，合同约定的租金、涉案房产的面积与小黑牛餐厅与志健公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》完全不一致，此《专柜合同》应当认定为无效合同，应当以小黑牛餐厅与志健公司之间签订的真实合法有效的《深圳市房屋租赁合同书》为准。综上，为维护小黑牛餐厅的合法权益，请求判令：1、撤销原审判决第一项，小黑牛餐厅无需支付房租143027.13元及逾期利息；2、志健公司赔款设备费扣除水电租金欠款为99121.73元；3、由志健公司支付一审诉讼费和二审上诉费。
被上诉人志健公司答辩称：我方不同意小黑牛餐厅的所有上诉请求，原审法院调查事实清楚，依法合理审查，判决合法、合理。针对其第二项诉讼请求，我方认为小黑牛餐厅在一审时未提出反诉，我方不予承认。综上，请法院驳回小黑牛餐厅的所有上诉请求，维持原判。
经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。志健公司与熊玲签订的《补充协议》约定，双方权利义务按照金沙摩尔公司与欣亚公司签订的《专柜合同》执行，深圳市房屋租赁备案合同书只为办理营业执照。由于《专柜合同》的内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，小黑牛餐厅作为个体工商户，在实际经营时与经营者熊玲发生混同，故《专柜合同》所载内容对志健公司及小黑牛餐厅具有约束力。志健公司据此请求小黑牛餐厅依约支付欠付费用及滞纳金，有事实和法律依据，原审判决结果并无不当，本院予以维持。小黑牛餐厅虽上诉称志健公司于2015年3月17日即强行收回商铺，合同已于当日解除，但并未提供充分证据予以佐证，故对其上诉理由，本院不予采信。小黑牛餐厅另上诉称因志健公司强行拆除店内设备，导致其发生损失，但小黑牛餐厅在本案一审期间并未就此提出反诉，且志健公司不同意调解，故当事人应另循法律途径解决，本案不予审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2133.06元，由上诉人深圳市龙岗区金莎摩尔小黑牛涮涮锅餐厅负担。本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一六年八月二十三日
书记员 张东阳（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”