广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终7677号上诉人(原审原告)：左锦瑞，住广州市荔湾区。
上诉人（原审原告）：左少敏，住广州市。
上诉人（原审原告）：左少焕,，住广州市海珠区。上述三上诉人共同
委托代理人：张双全，广东博商律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：陈瑞球，住广州市荔湾区。
被
上诉人（原审被告）：曾慧文，户籍住址：广州市越秀区，现住深圳市南山区。上述两被上诉人共同
委托代理人：钟健辉，广东环球经纬律师事务所律师。
上诉人左锦瑞、左少敏、左少焕因确认合同无效纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第778号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明：左某乙与谭某英为夫妻关系，生育的子女有左锦瑞、左少敏、左少焕、左某甲共四人。1991年7月，左广通过房改向广州柴油机厂购买了广州市荔湾区中市xxx街三巷1号之一104房（以下简称“涉案房屋”）的产权，该房屋的建筑时间是1979年，建筑面积47.8下方米，购买该房屋时有计算谭某英的工龄，但该房屋的产权只登记在左某乙的名下，1991年10月1日，广州市房地产管理局向左广核发了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。左某乙购买了涉案房屋后，涉案房屋一直由左某乙、谭某英及两人的子女居住。1995年5月31日谭某英死亡。2006年11月17日，左广与陈瑞球签订《广州市房地产买卖合同》，由左某乙将涉案房屋出售给陈瑞球，交易价格为100000元。而涉案房屋在广州市房地产档案馆的档案中的20006交登字第06002036号《广州市房地产交易登记审定书》写明：“房地座落：荔湾区中xxx新街三巷1-1号104房。交易情况：交易部位全部；议价100000元，审核价85000元，核定房价100000元。”2006年12月7日，广州市国土资源和房屋管理局将涉案房屋的产权登记在陈瑞球名下，并向陈瑞球核发了粤房地证字第××号《房地产权证》。2006年12月7日，陈瑞球与左某乙登记结婚。2013年2月25日，左某乙死亡。2012年8月29日，广州市房地产档案馆向左锦��出具了《房地产登记簿查册表》，涉案房屋的产权当时登记在陈瑞球一人名下，但左锦瑞等当时并无提出异议。陈瑞球通过广州市铖安信地产中介代理服务公司出售涉案房屋，2013年6月8日，陈瑞球与曾慧文签订《房屋买卖合同》，约定：由陈瑞球将涉案房屋出售给曾慧文，成交价为人民币575000元等。由于涉案房屋由左锦瑞及其两儿子居住，属于不交吉交易，所以陈瑞球与曾慧文在签订上述房屋买卖合同的当日同时签订《补充协议》，约定：卖方同意以人民币135000元作为成功交楼和迁出户口之押金，等卖方交楼给买方使用及将该物业户口迁出当天支付给卖方，以2013年6月9日开始计算，期限为3个月，若卖方未能按时交楼给买方使用及将该物业户口迁出，则买方按人民币3000元每月作为逾期的违约金在押金内扣除，如果直至逾期违约金已扣完卖方押金，则卖方再无任何的违约责任等。”2013年6月13日，陈瑞球、曾慧文、广州市铖安信地产中介代理服务公司在网上补签了穗存量房合字1306005xxxx号《广州市存量房买卖合同》，约定：由陈瑞球将涉案房屋出售给曾慧文，成交价为人民币575000元等。后曾慧文将购房款440000元支付给陈瑞球，其余购房款尚未支付。2013年6月19日，涉案房屋的产权登记在曾慧文名下。曾慧文取得房屋的产权后，向原审法院起诉本案的左锦瑞等，要求左锦瑞等迁出涉案房屋。左锦瑞、左少敏、左少焕于2015年5月6日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认陈瑞球与左广签订的关于荔湾区中市外约新街三巷1号之一104房的买卖合同无效；2、确认陈瑞球与曾慧文于2013年6月13日签订的穗存量房合字1306005xxxx号《广州市存量房买卖合同》无效；3、陈瑞球与曾慧文共同承担本案诉讼费用。原���法院认为：左某乙于1991年7月通过房改向广州柴油机厂购买涉案房屋的产权时有计算谭某英的工龄，所以该房屋属左某乙与谭某英的夫妻共同财产，但该房屋的产权只登记在左某乙的名下，广州市房地产管理局于1991年10月1日向左广核发了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。谭某英于1995年5月31日死亡后，涉案房屋的产权登记情况一直没有改变，仍登记在左某乙一人的名下。陈瑞球是基于上述《房屋所有权证》和《国有土地使用证》对外产生的公信力而于2006年11月17日与左广签订《广州市房地产买卖合同》，合同实际履行完毕后，陈瑞球亦于2006年12月7日取得涉案房屋的粤房地证字第××号《房地产权证》，左某乙将涉案房屋出售给陈瑞球时，房管部门审核涉案房屋当时的审核价是85000元，而陈瑞球以100000元向左某乙购买涉案房屋，价格合理，左锦瑞、左少敏、左���焕未能提供证据证实陈瑞球知道左某乙并不拥有涉案房屋的全部产权而恶意与左某乙交易购买涉案房屋，所以陈瑞球与左某乙的房屋交易中是善意的第三人，涉案房屋的产权应当归陈瑞球所有。且广州市房地产档案馆于2012年8月29日向左锦瑞出具了《房地产登记簿查册表》，涉案房屋的产权当时已经全部登记在陈瑞球名下，但左锦瑞等当时并无提出异议，直到2015年5月6日才提起本案诉讼，主张陈瑞球与左某乙签订的关于涉案房屋的买卖合同无效，确已过二年的诉讼时效。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，左锦瑞、左少敏、左少焕诉请确认陈瑞球与左广签订的关于荔湾区中市外约新街三巷1号之一104房的买卖合同无效的诉讼请求，不予支持。曾慧文通过广州市铖安信地产中介代理服务公司介绍向陈瑞球购买涉案房屋，左锦瑞、左少敏、左少焕未能提供证据证实曾慧文向陈瑞球购买涉案房屋不是善意的，曾慧文与陈瑞球于2013年6月8日签订涉案房屋的《房屋买卖合同》及《补充协议》，由于涉案房屋被左锦瑞及其两儿子占住，陈瑞球将涉案房屋出售给曾慧文后，可能不能及时将房屋交付给曾慧文使用，所以陈瑞球与曾慧文签订上述《补充协议》，约定不能交吉的违约责任，并无不当。根据广州市的房屋交易管理规定，买卖房屋应当进行网签，陈瑞球、曾慧文、广州市铖安信地产中介代理服务公司于2013年6月13日网签涉案房屋的穗存量房合字13060050475号《广州市存量房买卖合同》，符合法律规定。上述《房屋买卖合同》及《补充协议》、穗存量房合字13060050475号《广州市存量房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，故左锦瑞、左少敏、左少焕诉请确认陈瑞球与曾慧文签订的穗存量房合字1306005xxxx号《广州市存量房买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，于2015年11月10日作出如下判决：驳回左锦瑞、左少敏、左少焕的全部诉讼请求。案件受理费9550元，由左锦瑞、左少敏、左少焕共同负担。判后，上诉人左锦瑞、左少敏、左少焕不服原审判决，共同向本院提起上诉称：
一、原审判决认定事实错误。（一）原审法院���意遗漏左锦瑞、左少敏、左少焕为涉案房屋共有产权人，具有优先购买权的事实。涉案房屋于1991年7月由左某乙(左锦瑞、左少敏、左少焕父亲)运用自己和妻子谭某英(左锦瑞、左少敏、左少焕母亲)的工龄购买，也即涉案房屋为左某乙与谭某英共有。谭某英于1995年5月31日死亡，法定继承已经发生，涉案房屋已变为左某乙与左锦瑞、左少敏、左少焕的共同财产，左锦瑞、左少敏、左少焕均为涉案房屋的产权人，对涉案房屋具有优先购买权。左某乙与陈瑞球的买卖行为，侵犯了左锦瑞、左少敏、左少焕的优先购买权，应属无效。（二）原审法院认定涉案房屋在第一次交易时的价格属合理价格错误。涉案房屋的房地产档案中显示审核价为85000元，为荔湾区房地产交易登记所的内部审核价格，该审核价格也是为了防止买卖双方故意报低价格进行偷税漏税所设的最低价格，对��不具有任何参考价值。虽然涉案房屋为房改房，较为陈旧，但陈旧并不意味着其价格就一定低廉。参考2006年广州市房屋市场价格，陈瑞球支付的1890元/平方米的价格远远低于市场价格，并非合理价格。从2006年到2013年，荔湾区存量房的平均价格上涨了2.98倍，而陈瑞球卖出价格与买入价格相比，上涨了4.75倍，明显不合理。故陈瑞球与左某乙买卖合同的成交价格非合理价格。（三）陈瑞球并非善意第三人。1、陈瑞球与左某乙均为广州柴油机厂原职工，陈瑞球对涉案房屋为房改房，用到了夫妻双方的工龄及共同财产是明知的，而2006年与左某乙进行买卖时，左某乙已有4个成年子女，也即明确知道左某乙是再婚，原审法院以陈瑞球相信登记的对外公示效力来认定其为善意，属事实认定不清；2、陈瑞球具有买受人和左某乙妻子双重身份。根据一般社会常识，两个人在结婚时���对对方的情况应该是清楚、明确的，更何况左某乙及陈瑞球自己均有子女，两人结婚前必定将相关情况了解清楚后告知双方子女，也即陈瑞球对登记在左某乙名下房屋的具体情况必定十分清楚，原审法院认定陈瑞球仅仅是信赖对外公示效力，显属认定事实错误。其次，从左某乙与陈瑞球完成房屋过户和领取结婚证的时间来看，陈瑞球显属恶意。登记结婚的时间与取得新房产证的时间在同一天，说明结婚是以房屋过户为前提的。这种情况下，原审法院还认定陈瑞球属善意，显属认定事实错误。3、陈瑞球对涉案房屋的买入与卖出时间也足以证明其并不具备善意。陈瑞球在与左某乙登记结婚时买入涉案房屋，在左某乙死亡后不久便卖出获利，且获利巨大，此种事实恰恰证明陈瑞球与左某乙结婚的真正目的为涉案房屋的产权，登记结婚是不付出任何对价取得涉案房屋全部产权的途径。4、陈瑞球与左某乙的年龄差异也足以证明陈瑞球的恶意。（四）陈瑞球并未实际履行合同义务。陈瑞球只提供了荔湾区房地产交易登记所出具的发票，并不能证明陈瑞球履行了全部的付款义务。（五）曾慧文在购买涉案房屋时具有明显恶意。曾慧文在购买涉案房屋之前已经知道涉案房屋不交吉，故在合同规定了违约责任，陈瑞球与曾慧文约定了高达13.5万元的违约金，说明曾慧文在购买时已经意识到了涉案房屋可能存在重大纠纷，且可能长时间内其不能实际收楼。结合曾慧文在过户前无法看楼进而报警的当庭自认来看，曾慧文在购买涉案房屋时已经明显知道涉案房屋存在重大产权纠纷，进而才约定高达23.5%的违约金来维护自身的合法权益，此种情况下仍认定曾慧文主观是善意的，明显与事实不符，原审法院认定事实错误。2、曾慧文从未要求陈瑞球继续履行合同的主要义务即交付房屋，在远远超出合同约定的交楼时间(2013年9月9日)仍不能实际居住使用的情况下，曾慧文不追究陈瑞球的违约责任，而是采取了起诉实际产权人的方式，原因在于曾慧文并未实际支付全部房款，甚至连约定的按期应付款项也没完全支付，曾慧文起诉陈瑞球的事实依据不充分，故而转向以产权人身份起诉左锦瑞侵权，由此可见，曾慧文在合同的履行过程中具有明显恶意。(六)曾慧文并未完全履行付款义务。
二、原审法院适用法律错误。陈瑞球、曾慧文并非善意第三人，原审法院错误认定其为善意第三人，并据此驳回左锦瑞、左少敏、左少焕的全部诉讼请求，属适用法律错误。
三、左锦瑞、左少敏、左少焕对涉案房屋的占有、使用具有合法性、正当性。涉案房屋为左某乙与谭某英的共有财产，谭某英死亡后，左锦瑞已成为事实上的产权人之一，其一直居住在涉案房屋中(其子也居住在涉案房屋中)，其对涉案房屋的居住、使用具有合法性、正当性。上诉请求：撤销原审判决，确认陈瑞球与左广签订的关于荔湾区中市外约新街三巷1号之一104房的买卖合同无效；确认陈瑞球与曾慧文于2013年6月13日签订的穗存量房合字13060050475号《广州市存量房买卖合同》无效；陈瑞球与曾慧文共同承担案件诉讼费用。
被上诉人陈瑞球、曾慧文共同答辩称：1、涉案房屋在售予陈瑞球之前一直都是登记在左某乙名下，谭某英死亡后，左某乙还在交付涉案房屋的房款。即使是法定继承，左锦瑞、左少敏、左少焕应该根据继承法的有关规定，在发生继承之日1995年5月31日至2015年5月30日期间办理继承或者提出诉讼，但是左锦瑞、左少敏、左少焕一直没有办理，所以在继承行为开始之日起20年之后左锦瑞、左少敏、左少焕已经明显不具有继承涉案房屋的权利，所以左锦瑞、左少敏、左少焕不可能成为涉案房屋的产权人，更无所谓的优先购买权。左某乙在房改售房以及出售给陈瑞球的过程中，全过程都向政府机关有关单位声明独自占有涉案房屋的全部产权，并愿意承担法律责任。如果左某乙涉嫌侵犯左锦瑞、左少敏、左少焕的权利，也应该由左某乙承担责任，与陈瑞球无关。2、涉案房屋的两次交易价格都是合理的，1997年涉案房屋的房价为19000元，左某乙实际支付9000元，左某乙出售给陈瑞球的房价已经增加了9倍。涉案房屋已经20年的房龄，左锦瑞、左少敏、左少焕提供的广州市房地产信息中心公布的市场分析来源不权威，何况涉案房屋是位于荔湾区的最边缘，所以陈瑞球与左某乙的成交价是非常合理的。陈瑞球作为柴油机厂的一千名员工之一并没有享受房改分房，对于房改政策并不十分��楚，而左锦瑞、左少敏、左少焕作为左某乙的子女对左某乙售房给陈瑞球是知情，陈瑞球与左某乙登记结婚的时间是早于取得新房产证的时间。左某乙于2013年2月死亡后，陈瑞球为了离开伤心地以及偿还左某乙医疗负债才出售涉案房屋，陈瑞球与左某乙结婚不到两年，左某乙就一直住院几年，陈瑞球独自陪伴左某乙几年直至左某乙去世，这些事实证明陈瑞球为这段婚姻付出的代价单单从左某乙的治疗费用自费超出20万来看，陈瑞球付出的代价远比房屋价值大。陈瑞球已经实际履行了与左某乙的买卖合同的义务，发票是明确的证明，发票一直由陈瑞球持有，左锦瑞、左少敏、左少焕并无相关证据推翻。3、陈瑞球、曾慧文在进行房屋买卖时已经尽了自己的核查义务，相信政府公示产权文件的公某，并没有发现法律禁止的情形，都是善意的。4、曾慧文通过中介购买涉案房屋与陈瑞球约定违约责任是用来维护自身的合法权益，曾慧文是通过诉讼来主张自己对于涉案房屋使用权的行使。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，左锦瑞、左少敏、左少焕称左少敏、左少焕对2012年8月29日《房地产登记簿查册表》并不知情；陈瑞球称涉案房屋于2006年12月7日登记在陈瑞球名下，其领取房产证的时间为2006年12月8日；陈瑞球、曾慧文认为没有证据证实左某甲系左某乙、谭某英生育的女儿，除上述事实之外，各方当事人对原审法院查明的其他事实部分无提出异议，本院予以确认。本案二审中，左锦瑞、左少敏、左少焕提供了以下证据材料：1、2006年11月广州市房地产市场分析(无原件，从阳光家缘网直接打印)；2、2013年6月广州市10区房地产市场运行情况的通报(无原件，从阳光家缘网直接打印)，上述两份材料拟证明陈瑞球买入涉案房屋及卖出涉案房屋时的市场状况，陈瑞球以明显低于市场的价格买入，买入和卖出获利丰厚，其买卖涉案房屋主观不具备善意；3、广州柴油机厂股份有限公司人力资源部于2016年6月23日出具的《证明》（有原件），拟证明左某乙与陈瑞球共事20多年，陈瑞球对于左某乙的家庭情况是清楚的。陈瑞球、曾慧文认为：证据1、2没有原件，真实性由法院认定，认为上述证据只是行政区的市场分析，荔湾区房地产交易所审核的价格是针对涉案房屋，具有权威性和准确性；关于证据3，左某乙在房改售房以及售房给陈瑞球全过程中所签署的所有文件都声明涉案房屋是左某乙独自所有占有所有份额，从左某乙那里知道其儿女对涉案房屋从未提出过权属方面的异议。左锦瑞称其在2012年8月份查册的时候知道涉案房屋登记在���瑞球名下，左少敏、左少焕称其二人是在曾慧文2015年起诉时才知道此事。
本院认为：本案二审的争议焦点在于左广与陈瑞球签订的《房屋买卖合同》以及陈瑞球与曾慧文签订的《广州市存量房买卖合同》的效力。左锦瑞、左少敏、左少焕主张左某乙与陈瑞球签订的《房屋买卖合同》无效的理由，是认为左某乙及陈瑞球明知涉案房屋为共有财产的情况下，未经其他共有人同意擅自以低价买卖涉案房屋。虽然，涉案房屋原为左某乙与谭某英的夫妻共同财产，谭某英死亡后，其法定继承人有权继承其相应的产权份额，但是左某乙与陈瑞球签订的《房屋买卖合同》系左某乙与陈瑞球的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，左锦瑞、左少敏、左少焕提供的证据并不足以证明陈瑞球存在与左某乙恶意串通的故意，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，原审法院判决驳回左锦瑞、左少敏、左少焕要求确认左某乙与陈瑞球签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求并无不当。陈瑞球与曾慧文签订《房屋买卖合同》、《补充协议》以及《广州市存量房买卖合同》时，涉案房屋登记在陈瑞球名下，且上述合同系陈瑞球与曾慧文真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。左锦瑞、左少敏、左少焕要求确认陈瑞球与曾慧文签订的《广州市存量房买卖合同》无效，理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人左锦瑞、左少敏、左少焕的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9550元，由上诉人左锦瑞、左少敏、左少焕负担。本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 李 静
审判员 郑怀勇
二〇一六年八月二十二日
书记员 邹凌青黄咏欣 微信公众号“”