贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2601民初878号原告罗某燕，女，1991年6月16日出生，苗族，贵州省凯里市人，农民，住贵州省凯里市。委托代理人（特别授权）姜桂秦，贵州洲联合律师事务所律师。被告贵州xx忠顺建筑工程有限公司。地址：凯里市开怀金山大道北侧。法定代理人李财忠，该公司董事长。委托代理人（特别授权）任明胜，贵州贵信律师事务所律师。委托代理人（特别授权）张先军，贵州贵信律师事务所律师。
第三人：凯里市xx开怀街道办事处。法定代表人杨昌永，街道办事处主任。委托代理人（特别授权）杨前进，男，1974年9月25日出生，苗族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。xx开怀街道主任助理、征地拆迁办主任。委托代理人（特别授权）罗文平，男，1991年1月18日出生，苗族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。xx开怀街道征地拆迁办工作人员。
原告罗某燕与被告贵州xx忠顺建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加凯里市xx开怀街道办事处为本案第三人，并由
审判员王华传适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗某燕及其委托代理人姜桂秦，被告贵州忠顺建筑工程有限公司的委托代理人任明胜、张先军，第三人凯里市xx开怀街道办事处的委托代理人杨前进、罗文平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：根据被告的招租启示，2014年8月28日原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于xx金山大道职校49号面积为36平方米的房屋按每月45元／㎡的价格出租给原告用于商业经营，时间三年，从2014年11月1日起至2017年10月31日止。合同签订生效后，原告即按被告要求于同月28日向被告交纳租赁门面押金5000元及一年期房租费19440元，并装修门面、购进各类设备及货物开始营业。但历经10个月的惨淡经营，生意刚有起色之际，2015年10月被告出租给原告经营的门面却被凯里市城管局以违法建筑为由予以强制拆除。综上所述，被告明知自己修建的房屋系违法建筑，存在随时被行政机关强制拆除的危险，但却隐瞒真相，未如实告知房屋的真实情况，欺诈原告与其签订《房屋租赁合同》，骗取原告的门面租金。被告的这一行为不但违反了城乡规划法等法律、法规的强制性规定，也违反了诚实信用的民事法律法规，存在重大过错，并给原告造成重大的经济损失，然被告却拒不赔偿，为支持原告正当、合法的请求，故请人民法院判决：
一、由被告退还非法收取原告的房租费15390元（1620元×9.5个月）；2、判决被告赔偿原告误工损失费21443.30元（2144.33元×10个月）；3、判决被告赔偿原告设备及货物损失30309元。
被告辩称：
一、针对合同无效，因为xx开怀街道修建的门面房未取得建房许可证等手续，属于违法建房，根据《合同法》第58条的规定，合同无效后应当是返还财产和有过错方赔偿损失，答辩人和被答辩人一起同xx开怀街道已就房屋未实际使用的租金及押金已经退还给被答辩人，且已赔偿其装修损失，还补偿了一个半月的租金作为其他损失，另外支付有搬家费；
二、答辩人与被答辩人签订的租赁合同是2014年11月1日搬入至2015年9月30日搬离，实际使用了11个月，被答辩人应支付给答辩人实际使用期间房屋资金占用费；
三、误工损失和设备、货物，都是被答辩人搬离后，被答辩人并没有占有其设备，他们请求赔偿误工费及设备和货物损失没有事实依据。
被告另辩称：
一、被答辩人认为与原告签订的租赁合同，形成原因是被告同xx开怀街道的合同，该房屋的业主是xx开怀街道，不是被告，实际出租方应当是xx开怀街道和被告，xx开怀街道应当追加为被告；
二、关于这个无效合同，三方都有过错，xx开怀街道的过错在于房屋没有任何手续就叫被告修建，让其出租，被告也有过错，原告作为承租人，没有尽到注意义务；关于无效合同的法律后果，本案中有两个问题，一是xx开怀街道已经同被告签订了拆除补偿协议，已经返还了租金和押金；二是扣除实际使用期间的租金有相应的法律规定；变更后的诉请误工费没有法律依据，三是赔偿损失的问题，在本案中，原告主张的设备和货物损失，在签订拆除协议后，已经搬离，所以不存在该费用，至于装修损失应当支持，xx开怀街道已经赔偿原告装修费，本案不存在赔偿损失的问题，如确有损失，应当按照过错原则分担；
三、《拆除补助协议》，应当对双方具有约束力，如原告认为该协议存在问题，应当请求撤销该协议，但是原告并未主张撤销该协议，本案应当驳回原告的诉讼请求。第三人辩称：
一、原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，依法依程序应由原被告自行处理。原被告之间签订了房屋租赁合同，并明确了双方的权利义务关系，按照相关规定，房屋租赁合同产生纠纷时，按照合同主体原则，由出租人和承租人自行解决；
二、第三人对门面拆除工作的处理已经仁至义尽，处置得当，合情合理符合程序。凯里市xx开怀街道办事处根据省、州、市关于“拆墙建绿”的工作要求对被告修建的门面于2015年9月予以拆除。为顺利拆除门面，按期完成拆除任务，确保原告的合法权益得到保障，凯里市xx开怀街道办事处在拆除前先行为被告垫付原告因门面产生的门面装修费、搬迁费、部分租金以及合同保证金的方式进行了合理处置。同时，考虑到原告的损失问题，街道办事处还向上级报告，拟重新规划修建场所，建成后将优先考虑召回拆迁业主。第三人的做法并无不妥，合情合理，也符合相关程序。根据原告的诉称和被告、第三人的答辩，本院归纳该案的争议焦点为：
一、原被告双方签订的《房屋租赁合同》是否合法有效；
二、被告应否该退回原告房租费15390元及赔偿原告误工费21443.30元和设备货物损失费30309元；
三、第三人凯里市xx开怀街道办事处应否在本案中承担相应的经济责任；
四、本案案件受理费由谁承担。原告为证明其主张成立，向本院提交的证据有：1号证据，身份证复印件一份1页，拟证明原告的诉讼主体资格；2号证据，工商登记信息复印件一份2页，证明被告诉讼主体资格情况；3号证据，《房屋租赁合同》复印件一份3页，拟证明2014年8月28日原被告订立租赁合同，被告将面积为36平方米的房屋以每月每平方米45元价格租给原告，时间从2014年11月1日起至2017年10月31日止；4号证据，《收款收据》复印件一份1页，拟证明1、被告收取原告2014年11月至2015年11月一年期门面租金19440元；2、被告收取原告押金5000元；5号证据，《进货单》复印件一份5页，拟证明原告为在租赁门面内经营饭店购入30309元的各类餐饮设备，现在这些设备已经闲置并毁损，故要求被告承担这部分损失；6号证据，《行政处罚告知书》复印件一份1页，证明相关职能部门以被告出租给原告的房屋属违法建筑为由要求被告在15日内自行拆除，但是被告隐瞒真相，继续出租该房屋给原告并收取原告房租费，被告具有重大过错；7号证据，《行政处罚决定书》复印件一份1页，拟证明内容同6号证据。被告对原告出具的证据的质证意见为：对原告出具的1、2、3、4号证据的证据资格和证明力无异议；认可5号证据的真实性，但不认可其关联性；认可6、7号证据的真实性，但该证据证明的被处罚主体应是第三人xx开怀街道办事处，且处罚告知书和决定书是在租赁合同签订后才作出的。第三人对原告出具的证据的质证意见为：对原告出具的1、2、3、4、6、7号证据的证据资格和证明力无异议；认可5号证据的真实性，但第三人已经免费提供场所给原告存放所购买的各类餐饮设备，而非扣押。被告为证明其主张成立，向本院提交的证据有：1号证据，《营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》复印件三份3页，拟证明被告的诉讼主体资格；2号证据，《会议纪要》、《开怀街道门面项目建设经营合同》、《请示报告》、《凯府办发（2015）47号政府文件》、《证明》复印件五份18页，拟证明被告是xx开怀街道招商并经相关领导同意才垫资修建的门面房，正在进行办理建设工程规划许可证等其他合法报建手续中，因政府政策原因需拆除临街门面的事实。3号证据，《协议》、《领条》复印件二份3页，拟证明经原被告和xx开怀街道充分协商达成协议，由xx开怀街道代被告退还原告的押金和一个月房屋租金，赔偿原告的装修损失及补偿一个半月的房屋租金作为其他损失，并支付了搬家费，原告已实际领取了上述费用的事实，还有原告已经与开怀街道就房屋拆除的补偿事宜达成一致。原告对被告出具的证据的质证意见为：对被告出具的1号证据的证据资格和证明力无异议；对2号证据的真实性无异议，但是这些不能改变该房屋是违法建筑的基本性质。对3号证据的真实性、合法性无异议，但认为该证据与本案不具关联性，原告所要求的是协议之外的损失。第三人对被告出具的证据的质证意见为：对被告出具的1、3号证据的证据资格和证明力无异议；对2号证据真实性无异议，但第三人与被告系招商引资关系。第三人为证明其主张成立，向本院提交的证据有：1号证据，《凯府办发（2015）47号文件》（复印件）一份8页，拟证明拆迁是由于政策原因实施的，不是第三人拆迁的；2号证据，《xx开怀街道临街门面补偿明细表》、《领条》复印件二份5页，拟证明第三人已经垫付了装修费、租金、保证金等共40978.20元给原告罗燕。原告对第三人出具的证据的质证意见为：对1号证据的证据资格和证明力无异议；对2号证据的真实性无异议，认可领取了40978.20元的款项，但与本案无关联性，因原告请求被告赔偿的是协议外的损失。被告对第三人出具的1、2号证据的合法性、真实性、关联性无异议。
经审理查明：根据被告的招租启示，原被告于2014年8月28日签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于凯里市xx金山大道职校49号面积为36平方米的房屋按每月45元／㎡的价格出租给原告用于商业经营，时间三年，即从2014年11月1日起至2017年10月31日止。合同签订后，原告即按合同的约定向被告交纳了租赁门面的押金5000元及一年期限的房租费19440元。后原告对门面进行了装修，并购进各类设备及货物开始营业。2015年4月23日凯里市城市管理行政执法局向被告下达了凯城执告字（2015）65号《行政处罚告知书》，要求被告在十五日内自行拆除违法建设的建筑物。4月29日该局又向被告下达了凯城执违处字（2015）59号《行政处罚决定书》，限被告在收到本处罚决定书之日起15日内自行拆除修建的违法建筑。2015年9月30日该门面被凯里市城市管理行政执法城局以违法建筑予以了强制拆除。另查明：第三人因修建办公楼，在主体工程已完成，凯里市人民政府尚有230万元款项未下拨到位，而大楼附属工程概算价尚需300万元的情形下，第三人经研究决定在xx金山大道其办公楼前的一片空地进行招商引资修建门面。2014年7月15日第三人与被告签订了《xx开怀街道门面项目建设经营合同》，合同第三条约定：本项目实施分为三个阶段，门面建造——经营——移交，即甲方（本案第三人）将门面投资、建造权和一定期限内的经营权授予乙方（本案被告），乙方按合同约定建造、经营，并经过经营收回投资，向甲方履行租金缴纳义务并获得经营回报，在授权经营期满后将项目资产无偿归还甲方的模式；第四条约定：本项目经营期限为项目竣工验收之日起20年，分为成本回收期和授权经营期两个阶段，成本回收期为10年，授权经营期为10年。合同签订后，被告即按合同的约定进行了施工。门面修建竣工后，被告与原告又签订了《房屋租赁合同》。因该门面的修建未取得合法的依据，被认定为违法建筑，为使该建筑能顺利被拆除，第三人经多次与原被告协商后，第三人与原告于2015年9月24日达成了《xx开怀街道门面拆除补助协议》。该协议第一条约定：甲方（即本案第三人）根据市人民政府“拆墙建绿”的工作要求，必须拆除乙方（即本案被告）承租位于xx开怀街道门口的xx金山大道职校49号门面，经甲乙双方协商，就拆除补助达成如下协议；第二条约定：甲方对乙方拆除以货币补助方式进行补助。补助内容包括门面装修费28928.20元，两个半月租金4050元，合同保证金（押金）5000元，搬家费3000元，甲方支持乙方拆除补助金共计40978.20元。补助协议签订后，原告将餐饮设备搬离了所承租的门面。为避免原告的餐饮设备遭受损失，除原告已搬走的设备外，剩余的第三人已免费提供场所给原告存放。2015年9月30日原告出具《收条》，收取了第三人的门面补助款等共计40978.20元。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告在与第三人签订的《开怀街道门面项目建设经营合同》中约定被告享有门面二十年的经营期限，故被告有权将该门面出租给原告经营。但由于被告从当事人处承建的门面未取得合法的建设手续，所修建的门面应属于违法建筑，违法建筑不应成为租赁合同的标的物，故原被告签订的《房屋租赁合同》自始没有法律约束力。双方当事人在履行合同过程中，因政府行为导致租赁物不复存在，过错不在于双方当事人。第三人作为租赁物的实际所有者，为使租赁物能得以顺利拆除，在被告无经济能力支付门面装修费等的情况下，经与原告协商，第三人已代为被告垫付了原告门面装修费、两个半月租金、搬家费和退回合同保证金（押金）等共计40978.20元，应该认定原告因租赁门面所造成的损失已得到了合理的补偿。另原告已实际经营了从被告处租赁的门面，且原告经营门面期间已获得了一定的经济收益，不存在被告非法收取原告房租费的事实；第三人已替被告退回了两个半月的租金给原告，未给原告带来误工损失，且原告的设备和货物已得到了妥善的处理。故原告提出要求被告退还其房租费15390元，赔偿其误工损失费21443.30元和赔偿其设备和货物损失30309元的诉请，没有法律依据和事实根据，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：驳回原告罗某燕的诉讼请求。案件受理费1480元，已减半收取的740元，由原告罗某燕承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时在上诉期限内，直接向上诉法院预交上诉费1480元，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决即发生法律效力。
审判员 王华传
二〇一六年八月二十日
书记员 刘忠莹 更多数据：搜索“”来源：