杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书(2015)杭拱商初字第1450号
原告：中国银行股份有限公司杭州信义坊支行,住所地杭州市信义坊商街241号。
诉讼代表人：李伟东，行长。
委托代理人（特别授权代理）：卢燎峰、张熙，系浙江天册律师事务所律所。
被告：朱方邀。
被告：王小华（曾用名王风华）。
被告：浙ＸＸ浙青马房地产开发有限公司，住所地杭州市江干区九环路63号3幢4373室。
法定代表人：张法荣，董事长。
委托代理人（特别授权代理）：王景，浙江六和律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司杭州信义坊支行（以下称原告）为与被告朱方邀、被告王小华、被告浙ＸＸ浙青马房地产开发有限公司（以下简称华浙公司）金融借款合同纠纷一案向本院起诉，本院于2015年10月21日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张熙、被告华浙公司的委托代理人王景到庭参加诉讼，被告朱方邀、被告王小华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。现本案已审理终结。
原告诉称，2013年，被告朱方邀因购买杭州市九润公寓10幢1单元903室需要，向原告申请个人住房贷款，经原告审核同意，原告与三被告签订《个人一手房住宅贷款合同》一份，约定被告朱方邀向原告借款金额为1330000元，借款期限为360个月；逾期贷款本息自逾期之日起按贷款利率上浮50%计收罚息；被告朱方邀采取按月等额本金还款方式，并以被告朱方邀购买的该处房产作贷款抵押担保。另规定被告王小华为被告朱方邀的上述贷款承担共同还款责任；被告华浙公司为被告朱方邀的债务承担阶段性连带责任担保。合同签订后，原告按约于2013年8月12日发放个人购房贷款1330000元，将相关款项汇至合同约定的指定账户。同日，原告办理了被告朱方邀所购房产的抵押权预告登记证。因被告朱方邀自2015年7月开始至今已连续多期未能按约还款，根据合同第3条约定，原告有权宣布贷款提前到期，收回全部本息并要求被告朱方邀、被告王小华承担原告为实现债权发生的律师费用及其他诉讼费，同时要求被告华浙公司承担担保责任。据此，原告将三被告诉至法院。然起诉后，由被告华浙公司归还原告人民币39811.39元，其中本金为10827.22元，利息为28984.17元（支付至2015年12月15日）。为此，原告变更诉讼请求为：1、判令被告朱方邀、被告王小华立即归还个人购房贷款本金1285961.35元、利息7210.80元、罚息18.34元，合计人民币1293190.49元（利、罚息暂计至2016年1月25日，此后利息、罚息按照合同约定计付至款项付清时止）；2、判令被告朱方邀、被告王小华支付原告实现债权所支出的律师费30000元；3、判令被告华浙公司为被告朱方邀、被告王小华的上述应付款承担连带责任；4、判令原告对抵押物位于杭州市九润公寓10幢1单元903室房产享有优先受偿权，就拍卖、变卖该抵押物所得价款优先清偿上述第一、二项债务。5、由三被告承担本案诉讼费用。
原告对其诉称提供下列证据材料：1、《个人一手房住房贷款合同》一份，以证明被告朱方邀向原告借款133万元的事实。2、借款借据一份，以证明原告于2013年8月12日将1330000元贷款发放至合同约定的银行账户的事实。3、房屋预告登记证明一份，以证明原告于2013年8月12日依法办理、领取了被告朱方邀所购房屋的预抵押登记证。4、共同还款承诺书一份，以证明被告王小华为被告朱方邀的该笔债务承担共同还款责任的事实。5、结婚证（复印件）一份，以证明被告朱方邀、被告王小华系夫妻关系，本案所涉债务系夫妻共同债务。6、还款交易明细单（截至2015年10月13日）一份、计算清单（复印件，截止2016年1月25日）一份，以证明被告朱方邀逾期还款的具体情形。7、宣布贷款提前到期函（复印件）一份、履行共同还款责任通知书（复印件）一份及邮寄快递面单四份、改退批条（复印件）一份，以证明原告已于2015.9.23日向被告就相关债权进行催讨。8、委托代理合同、发票、打款凭证各一份，以证明原告为实现债权而支出的律师代理费的事实。被告朱方邀、被告王小华未到庭应诉及提供证据材料。
被告华浙公司辩称，对于被告朱方邀、被告王小华的借款事实及被告华浙公司的担保事实均没有异议。但是根据合同第8条和第18条约定，被告华浙公司的担保属于阶段性的连带保证责任，担保责任到被告朱方邀、被告王小华具备所购房屋杭州市九润公寓10幢1单元903室办证条件，华浙公司的担保责任结束。现房屋分证已经办出，华浙公司将办理产证的材料也移交给南都中介，但是被告朱方邀、被告王小华没有配合办理产证。即使华浙公司要承担担保责任，也存在履行顺序问题，应当优先处置杭州市九润公寓10幢1单元903室房屋，办理预告登记抵押，不足部分由被告华浙公司承担保证责任。
被告华浙公司对其辩称提供房屋所有权证一份，以证明被告朱方邀、被告王小华所购房屋分证已经办出，因为该两被告拒不办理产证，目前产证登记在被告华浙公司名下的事实。经开庭审理，对原、被告提供的上述证据材料，经过庭审质证，本院认证如下：1、对原告提供的证据一，被告华浙公司对其证据三性均没有异议，但对证明对象，被告华浙公司认为担保是阶段性担保，担保责任到被告朱方邀、被告王小华具备办证条件即终止；被告朱方邀、被告王小华未到庭应诉，视为其放弃质证权利（以下同）。本院确认证据一具有证据效力。2、对原告提供的证据二，被告华浙公司对其证据三性、证明对象均没有异议。本院确认具有证据效力。3、对原告提供的证据三，被告华浙公司对其证据三性没有异议，对证明对象补充一点，即原告已办理预告登记，可以按照担保法和物权法规定优先处置抵押物。本院对证据三的证据效力予以确认。4、对原告提供的证据四、证据五、证据八，被告华浙公司对其证据三性均没有异议。本院确认具有证据效力。5、对原告提供的证据六，被告华浙公司对其真实性没有异议。本院对证据六的真实性予以确认。6、对原告提供的证据七，被告华浙公司认为原告没有提供原件，待法院核实原件后，我公司予以认可。本院结合原告庭后提供的邮件查询单，认为能够证明原告已向被告朱方邀、被告王小华邮寄相关函件并已妥收的事实，故本院确认证据七具有证据效力。7、对被告华浙公司提供的证据材料，原告没有异议；被告朱方邀、被告王小华未到庭应诉，视为其放弃质证权利。本院对被告华浙公司提供的房屋所有权证的证据效力予以确认。综合上述有效证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：2013年8月，被告朱方邀作为借款人与原告（贷款人）、被告华浙公司（保证人）签订了编号为JE3VAA20130043号《个人一手住房贷款合同》一份，约定：本合同项下个人住房贷款金额为人民币1330000元，贷款期限为360个月，本合同项下的贷款用途仅限于借款人支付其购买的座落于九润公寓10幢1单元903室（购房合同号：2013预1214032），购房总价款为1910698元；贷款利率为月利率4.6935‰（系基准利率下浮15％）；借款人还款方式采用按月等额本息还款方式，还款期数360期，还款日为每月的12日，每期还本息金额为7608.02元，借款人应自发放贷款后第二月开始按月还款；本合同项下贷款采用贷款人受托支付方式：被告朱方邀同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商的专用账户，即账户名称：浙ＸＸ浙青马房地产开发有限公司，账号为00×××70。本合同项下的担保方式为：1、借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。本合同项下贷款在本担保之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本担保项下的任何权利及其行使。所购房屋为期房的，借款人应本合同签署后10日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后60日内办理正式抵押登记；2、由保证人提供阶段性连带责任保证。本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任。主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任。另合同还约定：若被告朱方邀未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定利率水平上加收50％；如借款人出现未按期归还贷款本息等事件的，视为借款人本合同项下违约，而贷款人则有权采取宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期或依照本合同约定对抵押房屋行使抵押权或要求保证人承担保证责任等措施。上述合同分别经原告、被告朱方邀、被告华浙公司签字、盖章确认；被告王小华则在抵押物共有人处签字、捺印，并作如下声明：共有人同意以座落于九润公寓10幢1单元903室房屋为上述贷款合同项下贷款向贷款人提供抵押，并同意配合办理抵押权有效设立所需的抵押登记等一切相关手续。与此同时，被告王小华向原告出具《共同还款承诺书》一份，被告王小华自愿作为连带共同债务人对借款人朱方邀与原告产生的编号为JE3VAA20130043号借款合同项下的全部债务（含贷款本金1330000元、利息、逾期罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等）承担连带共同还款责任。2013年8月12日，原告及被告朱方邀、被告王小华分别作为预告登记权利人、义务人就九润公寓10幢1单元903室房屋依法办理了预购商品房抵押权预告登记，其债权数额为1330000元。同日，原告依约向被告朱方邀发放贷款人民币1330000元，用于购置商品房。然被告朱方邀自2015年7月开始至今就未能按约还款，为此，原告于2015年9月23日分别向被告朱方邀、被告王小华发出《宣布贷款提前到期函》、《履行共同还款责任通知书》各一份，认为被告朱方邀与原告于2013年8月12日签订的编号为JE3VAA20130043号借款合同项下的住房抵押贷款，依据该借款合同第十三条第三项第3款的约定，被告朱方邀已构成违约，原告决定提前收回全部贷款本息1310545.37元（其中本金1296788.57元、利息13576.32元、罚息180.48元，贷款金额截止2015年9月23日）。若被告朱方邀、被告王小华在本通知发出后三个工作日内未能偿还或履行共同偿还上述款项的，原告将通过各种途径清收全部贷款本息，并依法行使担保权。2015年12月15日，被告华浙公司作为保证人向原告支付了人民币39811.39元，其中归还借款本金10827.22元，支付至2015年12月15日的利息28984.17元。据此，截至2016年1月25日，被告朱方邀尚欠原告借款本金为1285961.35元、利息7210.90元、罚息18.34元。为此，原告以金融借款合同纠纷为案由将三被告起诉来院，并委托浙江天册律师事务所律师卢燎峰、张熙作为其诉讼代理人参加了本案的诉讼活动，原告共计支出律师代理费人民币30000元。另认定，2013年11月29日，被告华浙公司作为涉案房产九润公寓10幢1单元903室房屋的出卖人通过邮政特快专递方式向买受人即被告朱方邀、被告王小华邮寄《交房通知书》一份、《房屋交房须知》一本以及《九润公寓二期业主集中收房活动大礼》。同年12月6日，被告华浙公司将涉案房屋交付给被告朱方邀、被告王小华。然两被告至今未能按照《房屋交房须知》中规定的流程向原告指定的中介公司办理房产三证并提供办理三证所需要的资料、资金等，导致涉案房产三证至今未予办理。
本院认为，本案所涉的《个人一手住房贷款合同》、《共同还款承诺书》系各方当事人的真实意思表示，且内容亦未违反法律的强制性、禁止性的规定，应属有效。被告朱方邀作为借款人未按合同约定履行还本付息的义务，原告因此提出已发放的贷款本金全部提前到期，并要求被告朱方邀、共同还款人即被告王小华立即偿还所有到期贷款本金并结清利息、承担原告为实现债权所支出的律师费用，符合合同以及承诺书的约定，本院予以支持。另原告作为涉案房产即九润公寓10幢1单元903室预购商品房抵押权预告登记的权利人，提出对上述抵押物享有优先受偿权之主张，
本院认为，鉴于原告与该商品房的买受人即被告朱方邀、被告王小华已就上述房产依法办理了抵押权预告登记，但由于预告登记的义务人即被告朱方邀、被告王小华至今未能依约办理涉案房屋三证，导致原告客观上亦无法将预登记转为正式的房屋抵押登记；此外，由于被告朱方邀、被告王小华自2015年7月起开始不按约向原告履行还本付息的义务至今，根据合同约定，原告行使抵押权的条件业已成就。据此，
本院认为，对非抵押权人原因导致无法办理正式的房屋抵押登记的，抵押权人对抵押物仍应享有优先受偿权。因此，对原告要求对涉案抵押物享有优先受偿权之诉请，本院亦予以支持。至于被告华浙公司提出，其提供的担保属于阶段性的连带保证责任，担保责任至被告朱方邀、被告王小华具备所购房屋办证条件时结束。另即使华浙公司要承担担保责任，也应当在优先处置涉案房产后的不足部分再由被告华浙公司承担保证责任。对此，
本院认为，根据涉案贷款合同规定，自借款人被告朱方邀办妥房屋抵押手续并且贷款人即原告收到他项权证之日起，被告华浙公司作为保证人在该合同项下不再发生新的保证义务和责任。在该日之前发生保证人、借款人违约而引起的该合同项下的债务，被告华浙公司仍因承担相应的保证责任。现因被告朱方邀、被告王小华怠于办理房产三证导致原告至今未能收到他项权证，被告华浙公司依约仍不能免除其保证责任。此外，根据涉案合同的保证条款约定，主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响原告本保证项下的任何权利及其行使。综上，被告华浙公司提出的上述抗辩，因与合同约定不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百九十五条的规定，
判决如下：
一、被告朱方邀、被告王小华共同归还原告中国银行股份有限公司杭州信义坊支行借款本金人民币1285961.35元，偿付利息7210.90元、罚息18.34元（暂计至2016年1月25日，此后按照涉案合同约定支付至款项实际清偿之日止）。
二、被告朱方邀、被告王小华共同支付给原告中国银行股份有限公司杭州信义坊支行为实现债权所支出的律师费用人民币30000元。上述一、二项，于本判决生效之日起十日内履行完毕。
三、原告中国银行股份有限公司杭州信义坊支行有权以被告朱方邀、被告王小华购买的位于九润公寓10幢1单元903室房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。
四、被告浙ＸＸ浙青马房地产开发有限公司对被告朱方邀、被告王小华的上述第一、第二项应付款承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16709元，财产保全申请费5000元，合计人民币21709元，由被告朱方邀、被告王小华共同负担，被告浙ＸＸ浙青马房地产开发有限公司对此承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨支行；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 石 红
人民陪审员 杨荣发
人民陪审员 胡亦安
二〇一六年八月二十日代
书 记员 袁小莉 来自