宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0506民初1177号原告宜昌永和物业管理有限公司。住所地宜昌市夷陵区小溪塔街办三峡路**号。组织机构代码：67975378-8法定代表人张沛燕，该公司总经理。委托代理人朱磊，湖北七君律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告王洪珍，女，1968年5月10日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。委托代理人李刚明（系被告王洪珍之夫），男，1969年12月18日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。
原告宜昌永和物业管理有限公司（以下简称永和物业公司）与被告王洪珍物业服务合同纠纷一案，2016年5月30日本院受理立案后，依法由
审判员岳新平独任审判，于同年7月4日公开开庭进行了审理。原告永和物业公司的法定代表人张沛燕及其委托代理人朱磊和被告王洪珍的委托代理人李刚明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告永和物业公司诉称：2008年12月12日，原告与被告签订了前期物业服务协议，协议约定由原告向被告位于宜昌市夷陵区平湖天下1栋1单元406号房产提供物业服务。前述物业服务协议到期后，原告又与被告所在的平湖天下华庭小区签订物业服务合同，合同期限至2018年5月31日止。被告自2012年10月15日起，未按照前述前期物业服务协议及物业服务合同缴纳物业管理服务费，原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒绝缴纳。现诉至法院，请求判令被告给付所欠物业管理费人民币5160元（至2016年4月30日止）并支付滞纳金。
被告王洪珍辩称：
一、被告与原告没有签订过《物业服务合同》，而《前期物业服务协议》早已到期，并未续签，被告不知道有《物业服务合同》。
二、因原告对我邻居乱搭雨棚的行为未尽到物业管理义务，严重影响了我家的通风和采光，多次找物业，至今未得到解决。若原告解决了雨棚之事，我马上将物业费全额交纳。
经审理查明，被告王洪珍系宜昌市夷陵区平湖天下华庭小区1栋1单元406号房屋业主。2008年12月12日，原告永和物业公司与被告王洪珍签订《前期物业服务协议》一份，该协议约定由原告向被告提供物业服务，被告应向原告按房屋建筑面积0、6元／㎡交纳物业管理费、服务费。该协议约定被告不按约定标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按每天5%承担违约金。2013年11月8日和2015年5月31日，原告与平湖天下华庭小区业主委员会先后签订《物业服务合同》，该服务合同期限至2018年5月31日止。上述二份合同均约定由原告为该小区提供物业服务，物业服务费标准为：一期为0.85元／平米／月；二期为1元／平米／月。物业服务费用按年收取，合同生效之日起一个月由原告预收全年物业费，并约定对未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日应缴物业费总额2‰标准向原告支付违约金。被告所在平湖天下华庭小区1栋1单元406号房屋面积为142.82㎡。自2012年10月15日起，被告一直未向原告交纳物业管理服务费。2015年11月，原告通过在小区公开张贴公告、发催费书面通知、短信等方式，向被告催交2012年10月15日后的物业管理服务费，而被告以原告服务管理不到位等理由拒绝交纳。2016年5月30日，原告向本院提起诉讼，要求被告支付上述物业管理费5160元（自2012年10月15日起至2016年4月30日止），并按欠费总额支付违约金10754元。上述事实，有前期物业服务协议一份、物业服务合同二分、催费通知、催费短信以及双方当事人的当丁陈述等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。
本院认为，原告永和物业公司系依法取得营业执照的合法物业服务企业。2008年12月12日，原告与被告王洪珍双方签订的《前期物业服务协议》，是双方真实的意思表示，对双方均具有约束力。原、被告应当按照协议的约定履行义务和行使权利。在该小区业主进驻并成立小区业主委员会后，原告与小区业主委员会签订的《物业服务合同》，依照《中华人民共和国物业管理条例》第十二条第四款的规定，对小区所有业主均具有约束力。原告有权向被告收取物业服务费。被告作为小区业主，接受了原告提供的物业管理服务，应依约履行缴纳物业服务费用的义务。庭审中，被告抗辩没有按照约定交费是原告在履行物业服务义务时，未及时有效地阻止其邻居乱搭雨棚，影响了被告房屋的通风采光等管理失职行为引起的，被告未交费的主要原因涉及到相邻权关系而原告作为物业公司仅能起到协助配合的义务，而且原告也就被告反映的问题多次找其邻居协调，并向有关部门反映了相关情况，未得到妥善处理，并非原告物业管理职责所能及，被告可以以其邻居作为相对人依法维护自己的合法权益。原告在物业管理服务上应积极主动地加强管理，不断提高服务水平和质量，虽然存在有不能完全尽业主之意的地方，但不足以成为被告拒交物业服务费的抗辩理由。被告拒缴物业服务费的理由不能成立，本院不予采信。因此，原告要求被告缴纳物业管理服务费的诉讼请求成立，本院予以支持。至于原告要求被告承担违约责任、支付滞纳金的诉讼请求，由于原、被告在《前期物业服务协议》和《物业服务合同》中约定的违约金过高，原告自身的管理服务质量也存在瑕疵，因此，对该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、被告王洪珍于本判决生效后十日内向原告宜昌永和物业管理有限公司2012年10月15日至2016年4月30日期间的物业管理服务费5160元。
二、驳回原告宜昌永和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（减半收取），由被告王洪珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 岳新平
二〇一六年八月二十日
书记员 杜韩东 关注公众号“”