广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初10414号
原告（反诉被告）：柯丽红，女，1982年10月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：韦思达、谭伟华，均系北京德恒（珠海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李雪芝，女，1996年1月25日出生，汉族，住湖南省衡阳县。
委托诉讼代理人：凌玉成，系湖南天戈律师事务所律师。
第三人：中山市德基物业代理有限公司，住所地中山市南朗镇长平路1号御海园95卡。
法定代表人：李斌，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：柯伟港，男，1981年8月11日出生，汉族，住广东省汕尾市城区，系该公司高级营业经理。
原告（反诉被告）柯丽红诉被告（反诉原告）李雪芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月20日受理后，根据原告（反诉被告）柯丽红及中山市德基物业代理有限公司（以下简称德基公司）的申请，依法决定由德基公司作为具有独立请求权的第三人参与诉讼，并依法由
审判员叶迟玖适用简易程序，公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）柯丽红及其委托诉讼代理人韦思达、被告（反诉原告）李雪芝的委托诉讼代理人凌玉成、第三人德基公司的委托诉讼代理人柯伟港到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方签订的《房地产买卖合同》（No.0000611），配合原告办理贷款手续，收取房款，交付位于中山市××镇长××房（房地产权证号：02××56）（以下简称案涉房屋）；2.判令被告配合、协助原告办理案涉房屋的所有权变更登记。其提出诉讼请求的事实与理由为：
一、双方签订了《房地产买卖合同》，约定被告向原告出售案涉房屋，原告已依约履行了自己的义务。原被告于2015年9月15日签订了《房地产买卖合同》（No.0000611），约定：1、被告向原告出售案涉房屋，作价人民币690000元；2、双方签约后原告向被告支付定金50000元；3、对余下的640000元，原告采取银行按揭付款方式支付，双方应在银行同意按揭贷款之日起10个工作日内办理所有权变更登记手续；4、被告应在过户当天收取首期款并将案涉房屋交付原告使用。合同签订当天，原告即以现金形式向被告支付了定金人民币50000元，被告向原告出具了收据，其后原告依约向银行申请按揭贷款。
二、被告并未按合同约定配合原告办理贷款手续，收取房款，交付案涉房屋。2016年1月20日，原告取得银行出具的《贷款审批通知书》。根据通知书所载，需要原告将首付款转账支付至被告账户并提供相应凭证后，银行将正式发放贷款。原告遂通知被告，要求继续履行合同，即配合原告办理贷款手续，收取房款，交付案涉房屋。但被告表示不愿意再向原告出售案涉房屋。双方为此多次进行协商均告无果。
三、被告的行为已构成违约，应按房屋买卖合同的约定继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告在原告依约支付定金并成功申请按揭贷款的情况下，拒绝继续履行合同，已构成违约。原告认为，涉案的《房地产买卖合同》合法有效，双方系经平等、自愿协商一致签订，双方均应继续依约履行合同。原告为维护自身合法利益，特提起民事诉讼，恳求人民法院判如所请。
被告向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《房地产买卖合同》（No.0000611）；2.判决被告不再向原告退还定金50000元。被告提出反诉请求的事实和理由为：2015年9月15日，双方在第三人的撮合下签订了《房地产买卖合同》（No.0000611），约定：1.被告将案涉房屋出卖给原告；2.房屋价格为690000元；3.原告先向被告交纳房屋买卖合同保证金（定金）50000元，另640000元由原告采取银行按揭方式支付；4.原告需于合同签订之日起25个工作日内申请所需按揭；5.原告须在办理案涉房屋产权登记过户手续前支付首期款；6.在银行同意按揭贷款之金额通知后10个工作日内补足或退还差额部分；7.如原告办理银行按揭，则银行同意贷款之金额由银行按其操作程序支付给被告；8.如原告未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，如其已足额交付定金，则被告无需向其退还定金。当时双方还口头约定，合同的全部履行期限不得超过2个月，否则合同自动解除。合同签订后，原告向被告交纳了50000元定金后并没有依约在合同签订之日起25个工作日内即于2015年10月20日前向银行申请所需按揭贷款。此后，原告也没有依约向被告交纳购房首期款和银行按揭贷款。被告曾多次电话催促原告依合同约定及时支付购房款，否则被告将单方解除合同。但原告总是以各种理由予以搪塞拖延。被告在出售案涉房屋半年之久仍未能获取售房款的情况下，于2016年4月初正式通知第三人和原告解除合同，并于2016年4月14日向锦绣海湾城送达了《关于撤销“德基物业”等相关中介授权的公示函》，决定取消对第三人的全部授权，解除合同。被告认为，由于原告没有按照合同和双方口头约定，及时向银行申请贷款并办理银行按揭手续，没有及时向被告支付购房首期款及全部购房款，致使被告出售房屋并及时收取房款的目的无法实现，构成根本违约，被告有权解除合同，并依约不予退还合同定金给原告。据此，被告提出反诉如上，请求法院公正判决。
原告对被告的反诉辩称，本案违约方实为被告，原告肯请人民法院依法驳回其反诉请求。其事实与理由如下：
一、被告主张自涉案买卖合同签约之日2015年9月15日起第25个工作日为2015年10月20日是计算错误，应为10月23日；而原告、被告与第三人于2015年10月22日共同办理银行按揭贷款申请，因此原告是在合同约定的期限内申办银行贷款，并未违反合同约定。根据《国务院办公厅关于2015年部分节假日安排的通知》国办发明电〔2014〕28号可知，2015年9月、10月的节假日安排为：“中秋节9月27日放假；国庆节10月1日至7日放假调休，共7天，10月10日（星期六）上班。”结合两月份的其他假日，可知从2015年9月15日起，第25个工作日为2015年10月23日。而本案各方是于2015年10月22日共同前往广东保信律师事务所申办银行按揭贷款的。无论原告还是被告均清楚当天在合同约定期限内，均认可原告在当天申办银行按揭贷款并未违约。反之，如被告认为原告在当天已经违约，应该在当时就主张追究原告的违约责任，而不是留到今天。
二、被告主张多次催告原告支付房款但屡遭搪塞拖延，该说法与事实不符。经被告同意，原告的付款方式为银行按揭贷款，原告按时申办贷款，从未拖延；至于银行何时发放贷款，取决于银行的审批工作进展，并非原告过错。涉案合同签订时，各方均清楚了解并同意原告支付第二部分房款640000元以银行按揭形式支付。双方在合同中仅约定了申办贷款的期限，对银行最终何时支付贷款并无约定，也不可能约定。贷款的最终发放时间完全取决于银行对贷款的审批工作进展，无论原告还是被告均不可能干涉。事实上，在2015年9月22日办理贷款后，被告并未催促过户，而是直到12月份才来电催促。而后，在2016年1月20日，银行发出《贷款审批通知书》，原告通过第三人通知被告，被告却突然表示不愿意继续出售案涉房屋。而后被告多次联系原告，希望仅赔偿3万元解除《房屋买卖合同》，但被告拒绝。因此，被告所主张的屡次催促屡次遭到搪塞拖延与事实完全不符。
三、被告经催告并未按合同约定配合原告办理贷款手续，收取房款，交付案涉房屋；被告才是涉案合同的违约方。2016年1月20日，原告取得银行出具的《贷款审批通知书》按通知书所载，后续贷款发放等事宜需要被告配合，但被告却表示不愿意再出售案涉房屋。被告的行为已构成违约，应按房屋买卖合同的约定继续履行。第三人向本院提出诉讼请求，请求判令被告继续履行《房地产买卖合同》（No.0000611），支付佣金人民币20000元。其事实与理由为：原被告及第三人于2015年9月15日签订了《房地产买卖合同》（No.0000611），约定：1.原被告买卖案涉房屋；2.交易成功，买卖双方分别向第三人支付佣金10000元。买卖双方任一方导致合同不能履行，交易不能完成，导致合同不能履行的一方需承担原来由买卖双方分担的佣金总额，即向第三人支付佣金共计20000元。第三人作为中介，促成原告、被告签订合同，并全程配合、协助进行交易，尽职尽责。但其后，双方就合同履行发生纠纷，被告一直未向第三人支付佣金。近日，第三人得知被告向案涉房屋的管理处出具一份《关于撤销“德基物业”等相关中介授权的公示函》，表示单方抵销对第三人出售案涉房屋的授权，其在原告依约支付定金并成功申请按揭贷款的情况下，拒绝继续履行合同，已构成违约，应如约支付佣金。原告对第三人的诉讼请求及其事实与理由均予以确认。
被告对第三人的诉讼请求辩称，第三人诉请及其事实与理由有部分是不客观不真实的。本案的纠纷是房屋买卖合同，标的是房屋价款，第三人对于房屋的价款是没有请求权的。至于买卖双方是否继续履行合同不是第三人可以介入的。本案房屋买卖合同没有明确约定交房的期限，本身存在重大的缺陷。从本案的事实来看被告认为是原告违约，第三人也没有积极督促原告履行合同，原告应当支付部分的佣金，第三人也应承担部分的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原被告及第三人于2015年9月15日签订了《房地产买卖合同》（合同编号为：No.0000611），约定：被告将其所有的案涉房屋以690000元的价格出售给原告；购房定金50000元（由原告于合同签订当日交付被告）；首期购房款为购房价款690000元扣减原告向贷款银行申请到的按揭贷款金额部分及购房定金50000元，该款原告必须在双方办理案涉房屋产权登记过户手续前支付；余款即原告向银行申请到的按揭贷款金额部分，该款由贷款银行按其操作程序支付给被告；银行按揭贷款由第三人协助原告寻找银行贷款支付给被告，办理银行按揭所发生的费用概由原告承担，否则视为其违约；原告需于合同签订之日起25个工作日内申请所需按揭，被告须配合其提交申请按揭所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书，原告银行按揭贷款以银行批准的金额为准；原告、被告应于银行同意按揭贷款金额通知后10个工作日内办理案涉房屋的产权登记过户手续；如因原告或被告未履行合同之条款，对方无需返还定金或两倍返还定金；基于第三人已提供之服务，原告、被告应各向其支付10000元佣金，该佣金在买卖双方办理案涉房屋产权登记过户手续前付清。若原告或被告任何一方未能履行合同之条款，导致交易不能完成，则违约方须向第三人支付买卖双方应付的佣金。合同签订后，在第三人的配合下，原告、被告双方于2015年10月22日（被告认为是2015年10月31日）一同前往广东保信律师事务所签署原告向银行申请按揭贷款的相关文书。2016年1月20日，第三人收到贷款银行关于同意向原告贷款的通知后即通知原告及被告办理案涉房屋的登记过户及缴税手续。被告以自己在老家过年为由答复第三人在年后办理。年后，被告即明确表示不卖案涉房屋，认为在本案合同签订后原告未依合同约定在合同签订后25个工作日内向银行申请按揭贷款，也没有按合同约定向其交付首期房款和银行按揭贷款，且经多次电话催促原告交付购房款，否则其将解除合同的情况下仍无果，故于2016年4月正式解除其与原告、第三人之间签订的合同，并于2016年4月14日向锦绣海湾城送达了《关于撤销“德基物业”等相关中介授权的公示函》，决定取消对第三人的全部授权。
原告认为被告行为构成违约，遂诉至本院，提出诉讼请求如上所述。被告则坚持认为原告违约，提出反诉请求如上所述。第三人认为被告的行为违约，应当按照合同的约定承担支付买卖双方佣金的责任，故申请以具有独立请求权的第三人参加诉讼。
本院认为，合同依法成立，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。非有合同约定的解除情形或法定情形，当事人不得无故单方解除合同，否则构成违约，应当承担相应的法律责任。本案原被告及第三人自愿签订房屋买卖合同，约定相关内容，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人各方应当遵照执行。合同关于购房款分期支付的各期金额及其支付时间均约定了条件，为附条件的合同条款。合同的购房价款690000元实际分两期支付，两期付款的金额及支付时间均以原告获得银行贷款金额而定的，即首期款为购房价款690000元扣减原告向贷款银行申请到的按揭贷款金额部分及购房定金50000元，余款为原告向银行申请到的按揭贷款金额部分。其中首期款支付时间为双方申请办理案涉房地产登记过户手续前，余款由贷款银行按其操作程序支付。而关于原告申请银行按揭的时间在合同中进行了明确约定，即原告应在合同签约之日即2015年9月15日起25个工作日内申请所需按揭。根据《国务院办公厅关于2015年部分节假日安排的通知》国办发明电〔2014〕28号，2015年中秋节9月27日放假，国庆节10月1日至7日放假调休，10月10日（星期六）上班。结合上述节假日实际情况及其他假日，原告应在2015年10月23日前申请银行按揭。对于上述情况，原被告及第三人均应知悉，在相关条件未成就之前，原告没有义务提前向被告支付相应的购房款。在本案合同的履行中，原被告及第三人已按约定于2015年10月22日共同前往广东保信律师事务所申办银行按揭贷款手续。贷款银行同意向原告贷款后，第三人于2016年1月20日通知原被告办理案涉房屋过户登记及其他手续，但被告以在老家过年为由要求在年后办理，年后又明确表示其已单方解除合同。被告单方解除合同的行为没有事实和法律依据，为无效的解除合同行为，且构成违约。原告据此请求判令被告继续履行本案合同，理据充分，本院予以支持。但本案房屋买卖合同履行环节较多，不仅需要当事人积极履行，而且还需要第三方的审批同意及协助办理，合同目的能否顺利实现存在众多障碍，若一方执意毁约导致合同无法继续履行，守约方将无法通过申请人民法院强制执行予以弥补，而应通过另案诉讼或循其他途径解决。同理，原告提出的其他诉讼请求因理据不足，本院不予以支持。鉴于被告单方解除本案合同的行为无效，第三人申请参加诉讼，请求判令其承担违约责任，理据充分，本院亦予支持。关于被告指出三方共同前往广东保信律师事务所申办银行按揭贷款手续的时间应为2015年10月31日，据此认为原告未按约定时间履行该义务的意见问题。其一，被告没有充分证据否定原告及第三人述称该时间为2015年10月22日；其二，即使如被告所述，该时间确实为2015年10月31日，亦应认为被告作为具有完全行为能力人，在原告逾期履行义务时非担不提出异议，还予以配合，应视其接受原告关于申请银行按揭时间等的变更，理应承担不利的法律后果。至于被告主张其已多次通过电话催促原告支付购房款，否则其单方解除合同，以及主张双方口头约定合同的全部履行期限不得超过2个月，否则合同自动解除，其主张无合同和法律依据。因此，被告提出的反诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同》第六十条、第九十六条、第一百零七条之规定，
判决如下：
一、被告李雪芝应当继续履行其与原告柯丽红于2015年9月15日签订的《房地产买卖合同》（合同编号为：No.0000611）；
二、被告李雪芝于本判决发生法律效力之日起七日内向第三人中山市德基物业代理有限公司支付佣金20000元；
三、驳回原告柯丽红的其他诉讼请求。
四、驳回被告李雪芝的所有反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10700元，减半收取5350元，诉讼保全费3970元，合计9320元（原告已预交），由被告负担，该款被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告；反诉费525元（被告已预交），由被告负担；第三人案件受理费150元（第三人已预交），由被告负担，该款被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付第三人。
如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 叶迟玖
二〇一六年八月二十日
书记员 何颖怡姚志姬 更多数据：搜索“”来源：