杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0105民初1830号
原告：中国农业银行股份有限公司杭州之江支行，住所地浙江省杭州市湖墅南路418号。
诉讼代表人：朱卫兴，行长。
委托代理人（特别授权代理）：郭虹，系支行员工。
被告：张春桃。
被告：薛长琴。
被告：杭州金地中天房地产发展有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区金地自在城乐活湾4幢307室。
法定代表人：卢国豪，董事长。
委托代理人（特别授权代理）：陆凤麟、何一，系浙江康尔沃律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司杭州之江支行（以下称原告）为与被告张春桃、被告薛长琴、被告杭州金地中天房地产发展有限公司（以下简称金地公司）金融借款合同纠纷一案，向本院起诉，本院于2016年3月22日受理后，在向被告张春桃、被告薛长琴送达起诉状副本时，因其下落不明，本院依法采取公告的方式向其送达起诉状副本、开庭传票等诉讼文书。本案依法组成合议庭，于2016年7月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭虹，被告金地公司的委托代理人何一到庭参加诉讼，被告张春桃、被告薛长琴经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭。现本案已审理终结。
原告诉称，2013年5月29日，被告张春桃、被告薛长琴与原告签订《个人购房担保借款合同》，期限自2013年5月29日起至2033年5月28日止，共计20年；借款金额115万元。原告于2013年6月4日对被告张春桃发放一手房贷款115万元。目前被告张春桃自2015年10月4日起至2016年3月4日止已逾期6期贷款未还，原告经催讨未果后，故诉至法院，请求判令：1、被告张春桃、被告薛长琴共同向原告归还个人住房抵押贷款本金1076463.72元、利息（正常息、罚息、复利）27746.79元（暂算至2016年3月14日，要求主张至款项付清时止）；2、被告金地公司对上述款项承担保证担保责任；3、原告对被告张春桃、被告薛长琴所提供的抵押物享有优先受偿权；4、被告承担本案诉讼费。
原告对其诉称提供下列证据材料：1、《个人购房担保借款合同》一份，以证明原告与被告张春桃之间的借贷关系。2、中国农业银行个人借款凭证及贷款发放通知单各一份，以证明原告确已向被告张春桃发放贷款的事实。3、房产预售登记证一份，以证明涉案房产系原告抵押物的事实。4、农行之江支行营业中心业务信息（电脑打印件），以证明原告作为银行所出具的数据的真实性。5、结婚证（复印件）一份，以证明被告张春桃、被告薛长琴系夫妻关系的事实。被告张春桃、被告薛长琴未到庭应诉及提供证据材料。
被告金地公司辩称，1、我公司对于被告张春桃、被告薛长琴因购买位于杭州市西湖区金地自在城求学里1幢2303室的房产向原告贷款115万元，我公司为该贷款提供阶段性担保，并在《个人购房担保借款合同》上盖章签字的事实没有异议；2、我公司承担的是阶段性担保人的角色，没有参与还款这个过程，无法了解被告张春桃、被告薛长琴已还款金额、逾期还款情况和具体欠付金额，对上述情况请法庭查明事实予以确认；3、原告要求我公司承担阶段性担保，是因为贷款时抵押房产还在建设中，银行是否能够对抵押房产行使优先受偿权还无法确定，为保证银行的权益，在银行无法行使优先受偿权的情况下，由我公司为银行贷款提供保证担保。如法院支持原告关于“对抵押物享有优先受偿权”的诉讼请求的话，原告是可以行使优先受偿权的，我公司提供阶段性担保的目的就实现了，故我公司无须承担担保责任；4、若法院不接受我公司的上述主张，认为我公司还需要承担保证责任的，由于本案有借款人提供物的担保，我公司希望先以抵押房产的价值清偿债务，不足部分，再由我公司来清偿；5、我公司已按商品房买卖合同约定交付房屋，涉案房产因贷款人被告张春桃、被告薛长琴与他人的债权债务关系，被宁波江东区法院预查封，导致目前无法办理初始登记和变更登记。我公司不存在任何过错，请求法庭考虑，若我公司仍需承担责任，希望法院在判决中能明确我公司承担责任后有权向借款人追偿。
被告金地公司对其辩称提供以下证据材料：1、商品房买卖合同、物业管理服务中心证明、房屋钥匙资料收条各一份，以证明我公司已经按照合同约定向被告张春桃交付房产，因被告张春桃与案外人存在其他债权债务，宁波市江东区人民法院于2015年11月对涉案房产进行预查封，所以我公司无法为涉案房产办理初始登记和转移登记的事实。2、预告登记信息查询记录（复印件）一份，以证明2015年11月份，涉案房产被宁波市江东区法院查封、所以无法办出房产登记的事实。经开庭审理，对原、被告提供的上述证据材料，经过庭审质证，本院认证如下：1、对原告提供的证据一，被告金地公司对其真实性没有异议，但认为该公司提供的是阶段性担保，银行取得优先受偿权后，该公司就无须承担担保责任；被告张春桃、被告薛长琴未到庭应诉，视为其放弃质证权利（以下同）。本院对证据一的真实性予以确认。2、对原告提供的证据二、三，被告金地公司对其证据三性均没有异议。本院确认证据二、证据三均具有证据效力。3、对原告提供的证据四，被告金地公司认为系原告单方提供的，没有得到被告张春桃、被告薛长琴的确认；而被告金地公司没有参与还款，所以对情况不清楚，无法判断其真实性，请求法庭核实。
本院认为对原告提供的根据被告张春桃的还款情况由电脑自动生成的文件（即证据四）的真实性予以确认。4、对原告提供的证据五，被告金地公司对其证据三性均没有异议。本院结合原告庭后补强提供的《离婚登记审查处理表》，能够印证涉案借款发生在被告张春桃、被告薛长琴夫妻关系存续期间的事实，故具有证据效力。5、对被告金地公司提供的证据一，原告对其证据三性均没有异议；被告张春桃、被告薛长琴未到庭应诉，视为其放弃质证权利（以下同）。本院确认具有证据效力。6、对被告金地公司提供的证据二，原告认为这份证据材料系原告查出的，故对该证据材料没有异议。本院确认具有证据效力。综合上述有效证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：2013年5月29日，被告张春桃作为借款人与原告（贷款人）、被告金地公司（担保人）签订了合同序列号为ABC(2012)5006-1《个人购房担保借款合同》一份，约定：借款金额为人民币1150000元，借款为购买房产，借款人购买的房产位于杭州市西湖区金地自在城求学里1幢2303室（购房合同编号2013预1175713）；借款期限240个月，自2013年5月29日起至2033年5月28日，借款借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础为月下浮10％；借款人还款方式采用按月等额本息还款方式，还款期数360期，还款日为每月的12日，每期还本息金额为7608.02元，借款人应自发放贷款后第二月开始按月还款；本合同项下贷款采用贷款人受托支付方式：被告张春桃同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商的专用账户，即户名：杭州金地中天房地产发展有限公司，开户行中国建设银行股份有限公司杭州中山支行，账号33×××55。本合同项下的担保方式为：1、借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。本合同项下贷款在本担保之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本担保项下的任何权利及其行使。所购房屋为期房的，借款人应本合同签署后10日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后60日内办理正式抵押登记；2、由保证人提供阶段性连带责任保证。本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任。主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任。另合同还约定：若被告朱方邀未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定利率水平上加收50％；如借款人出现未按期归还贷款本息等事件的，视为借款人本合同项下违约，而贷款人则有权采取宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期或依照本合同约定对抵押房屋行使抵押权或要求保证人承担保证责任等措施。上述合同分别经原告、被告张春桃、被告金地公司签字、盖章确认。2013年6月4日，原告依约向被告张春桃发放贷款人民币1150000元，用于购置商品房。同年6月8日，原告及被告张春桃、被告薛长琴分别作为预告登记权利人、义务人就位于杭州市西湖区金地自在城求学里1幢2303室房屋依法办理了预购商品房抵押权预告登记，其债权数额为1150000元。然被告张春桃自2015年10月4日起至2016年3月4日止连续逾期6期贷款未还，为此，原告依据合同约定，决定提前收回全部贷款本息。截至2016年3月14日，被告张春桃尚欠原告借款本金为金1076463.72元、利息27746.79元。为此，原告以金融借款合同纠纷为案由将三被告起诉来院。另认定，2013年11月29日，被告金地公司作为涉案房产房屋杭州市西湖区金地自在城求学里1幢2303室的出卖人通过邮政特快专递方式向买受人即被告张春桃、被告薛长琴邮寄《交房通知书》一份、《房屋交房须知》一本。同年12月6日，被告金地公司将涉案房屋交付给被告张春桃、被告薛长琴。然被告张春桃、被告薛长琴因与他人的债权债务关系，涉案房产被宁波江东区法院预查封，导致目前无法办理初始登记和变更登记。
本院认为，本案所涉的《个人一手住房贷款合同》、《共同还款承诺书》系各方当事人的真实意思表示，且内容亦未违反法律的强制性、禁止性的规定，应属有效。被告张春桃作为借款人未按合同约定履行还本付息的义务，原告因此提出已发放的贷款本金全部提前到期，并要求被告张春桃、被告薛长琴立即偿还所有到期贷款本金并结清利息，符合合同的约定，本院予以支持。另原告作为涉案房产即杭州市西湖区金地自在城求学里1幢2303室预购商品房抵押权预告登记的权利人，提出对上述抵押物享有优先受偿权之主张，
本院认为，鉴于原告与该商品房的买受人即被告张春桃、被告薛长琴已就上述房产依法办理了抵押权预告登记，但现由于预告登记的义务人即被告张春桃、被告薛长琴的原因导致原告客观上亦无法将预登记转为正式的房屋抵押登记；此外，由于被告张春桃、被告薛长琴自2015年10月起开始不按约向原告履行还本付息的义务至今，根据合同约定，原告行使抵押权的条件业已成就。据此，
本院认为，对非抵押权人原因导致无法办理正式的房屋抵押登记的，抵押权人对抵押物仍应享有优先受偿权。因此，对原告要求对涉案抵押物享有优先受偿权之诉请，本院亦予以支持。至于被告金地公司提出，其提供的担保属于阶段性的连带保证责任，担保责任至被告张春桃、被告薛长琴具备所购房屋办证条件时结束。另即使金地公司要承担担保责任，也应当在优先处置涉案房产后的不足部分再由被告金地公司承担保证责任。对此，
本院认为，根据涉案贷款合同规定，自借款人被告张春桃办妥房屋抵押手续并且贷款人即原告收到他项权证之日起，被告华浙公司作为保证人在该合同项下不再发生新的保证义务和责任。在该日之前发生保证人、借款人违约而引起的该合同项下的债务，被告金地公司仍因承担相应的保证责任。现因被告张春桃、被告薛长琴原因导致原告至今未能收到他项权证，被告金地公司依约仍不能免除其保证责任。此外，根据涉案合同的保证条款约定，主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响原告本保证项下的任何权利及其行使。综上，被告金地公司提出的上述抗辩，因与合同约定不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百九十五条的规定，
判决如下：
一、被告张春桃、被告薛长琴共同归还原告中国农业银行股份有限公司杭州之江支行借款本金人民币1076463.72元，偿付利、罚息等27746.79元（暂计至2016年3月14日，此后按照涉案合同约定支付至款项实际清偿之日止），于本判决生效之日起十日内履行完毕。
二、原告中国农业银行股份有限公司杭州之江支行有权以被告张春桃、被告薛长琴购买的位于杭州市西湖区金地自在城求学里1幢2303室房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。
三、被告杭州金地中天房地产发展有限公司对被告张春桃、被告薛长琴的上述第一项应付款承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14738元，由被告张春桃、被告薛长琴共同负担，被告杭州金地中天房地产发展有限公司对此承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨支行；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 石 红
人民陪审员 吴晓航
人民陪审员 胡亦安
二〇一六年八月二十日代
书 记员 袁小莉 微信公众号“”