湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂江汉民二重字第00001号
原告（反诉被告）：武汉盛唐房地产集团有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区沿江大道1号。
法定代表人：叶子生，董事长。
委托诉讼代理人：黄鹤，该公司职员。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：戴贤斌，该公司职员。代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）：湖北海陆空酒店管理发展有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区万松园小区47栋。
法定代表人：黎美琴，董事长。
委托诉讼代理人：吕不凡，该公司职员。代理权限为一般授权。
委托诉讼代理人：李志强，北京大成（武汉）律师事务所律师。代理权限为一般授权。
第三人：陈娈，武汉市江汉区海陆空海鲜酒楼业主。
委托诉讼代理人：李志强，北京大成（武汉）律师事务所律师。代理权限为一般授权。
原告（反诉被告）武汉盛唐房地产集团有限公司（以下简称盛唐集团）与被告（反诉原告）湖北海陆空酒店发展管理有限公司（以下简称海陆空酒店）、第三人陈娈房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月19日作出（2013）鄂江汉民二初字第00619号民事判决。海陆空酒店不服该判决，向武汉市中级人民法院提起上诉。武汉市中级人民法院于2014年10月30日作出（2014）鄂武汉中民终字第00772号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。盛唐集团的诉讼代理人黄鹤、戴贤斌，海陆空酒店的诉讼代理人吕不凡、李志强，第三人陈娈及其诉讼代理人李志强到庭参加诉讼。本院现已审理终结。盛唐集团向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；2、海陆空酒店立即腾退并返还租赁房屋；3、海陆空酒店按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至返还房屋之日止，截止2013年1月13日的房屋占有使用费为130330.62元；4、海陆空酒店按合同约定支付6个月租金的违约金、滞纳金及补缴免租期房屋占有使用费（上述费用合计577147.43元）；5、海陆空酒店承担本案诉讼费用。审理期间，盛唐集团撤回第2项诉讼请求中的房屋腾退诉讼请求，并将第3项诉讼请求中支付房屋占有使用费的截止期限确定为2016年7月1日，总金额为1911515.76元。事实与理由：2011年11月21日，盛唐集团与海陆空酒店签订《房屋租赁合同》一份，约定海陆空酒店承租盛唐集团坐落于武汉市龙王庙商贸广场美食街区1层1F20、1F21、1F22及2层用于经营“海陆空酒店”，租赁期限5年，租金每月支付一次，先付租金后使用，如欠租超过30日，盛唐集团有权解除合同。合同签订后，盛唐集团依约向海陆空酒店交付房屋，海陆空酒店于2011年2月25日开业经营“海陆空酒店”。因经营不善，海陆空酒店于2012年11月12日起以“电路故障，暂停营业”为由停止经营，且从2012年11月1日起至今未向盛唐集团支付租金。经盛唐集团多次催收，海陆空酒店仍拒绝交纳租金，且一直占有租赁房屋。直至2016年7月1日，海陆空酒店退出租赁房屋。综上，双方签订的租赁合同属于无效合同，海陆空酒店应依法承担民事责任，盛唐集团请求法院判如所请。海陆空酒店辩称并提起反诉诉称，租赁合同签订后，海陆空酒店向盛唐集团交纳了金额相当于三个月房屋租金及物业费的保证金176877.27元，并将房屋交给海陆空酒店经营海鲜餐饮。在合同约定的免租期内，海陆空酒店对租赁房屋进行了装修，并购置了经营所需厨具、餐具及餐饮设施设备等。合同签订后，海陆空酒店按期向盛唐集团交纳了房租。2012年11月12日，盛唐集团不顾海陆空酒店所付保证金可用于冲抵所欠租金的约定，强行停止了电力供应，致使海陆空酒店无法经营至今。租赁房屋未办理建设工程规划许可手续，属于应当拆除的违章建筑，故双方签订的租赁合同应认定无效。盛唐集团明知诉争房屋未办理建设工程规划许可手续，却故意向海陆空酒店隐瞒实情，故造成合同无效的过错全部在于盛唐集团，盛唐集团应向海陆空酒店赔偿装修损失，损失金额应以司法鉴定部门认定的541716.73元为准。因租赁房屋属违章建筑，根本不应获得任何利益，盛唐集团应向海陆空酒店返还房屋租金、物业费和保证金，其要求海陆空酒店合同约定的租金标准支付房屋占有使用费、支付6个月租金的违约金、滞纳金及补缴免租期房屋占有使用费的诉讼请求不能成立，应予驳回。综上，海陆空酒店请求法院驳回盛唐集团的全部诉讼请求，并向本院提出反诉请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；2、盛唐集团向海陆空酒店返还房屋租金和保证金合计394095.47元；3、盛唐集团赔偿因合同无效给海陆空酒店造成的损失300万元整（实际损失以评估结果为准）；4、盛唐集团承担因海陆空酒店因证据保全支付的费用1760元；5、本案诉讼费用由盛唐集团承担。盛唐集团针对海陆空酒店的反诉辩称，合同约定海陆空酒店不要求盛唐集团提供承租房屋的产权证明等资料，对诉争房屋是违章建筑的事实，海陆空酒店当时未提出异议，该房屋状况未影响海陆空酒店实际经营，也未造成其实际损失，故合同无效的缔约过失责任归于海陆空酒店。海陆空酒店应承担支付房屋占用使用费责任，其要求返还租金、保证金的请求于法无据。盛唐集团于2009年9月28日与第三人陈娈签订《房屋租赁合同》后，第三人陈娈增加了租赁面积，其承租诉争房屋2层面积共计788.64平方米，并进行了装修。2011年11月25日，盛唐集团与第三人陈娈签订《合同终止协议》约定，上述租赁合同终止，双方互不承担任何责任。此后盛唐集团才与海陆空酒店签订诉争租赁合同，海陆空酒店除承租原由第三人陈娈承租的2层外，还承租1层1F20、1F21、1F22商铺，仅对1层245.73平方米面积进行了装修，对2层仅进行了刷白处理。因此，鉴定部门在审理期间对房屋装修认定的造价金额中涉及的不可确定部分，不是海陆空酒店的投资装修，海陆空酒店无权主张该部分装修损失。海陆空酒店主张的其他损失和费用，未提供证据证明，不应受到支持。综上，海陆空酒店提出的反诉请求，没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。第三人陈娈述称，诉争合同由盛唐集团与海陆空酒店签订，但第三人陈娈是诉争房屋的实际使用人和经营者。诉争房屋的租金、物业费及装修费用实际由第三人陈娈支付。因盛唐集团未取得诉争房屋的规划许可，导致租赁合同无效，第三人陈娈因此所受损失应由盛唐集团赔偿给海陆空酒店后，再由海陆空酒店赔偿给第三人陈娈。第三人陈娈同意海陆空酒店的诉讼请求。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：坐落于武汉沿江一号的MALL美食街区1、2层商业用房，系由盛唐集团建设的未经有关主管部门批准的临时建筑。2011年11月30日，盛唐集团在武汉市江汉区住房保障和房屋管理局房管站为该商铺办理了房屋租赁备案，有效期十二个月。2011年11月21日，盛唐集团与海陆空酒店签订《商铺租赁合同》一份，该合同约定：海陆空酒店租赁盛唐集团所有的位于武汉市江汉区沿江一号MALL（即龙王庙国际广场B地块）美食街区一层1F20和1F21号商铺（建筑面积144平方米）、1F22号商铺（建筑面积101.73平方米）、二层建筑面积为788.64平方米商铺，总建筑面积为1034.37平方米，用于经营“海陆空”餐饮；租赁期限为5年，即自2011年12月1日至2016年11月30日止；盛唐集团给予海陆空酒店6个月装修免租期即自2011年12月1日起至2012年5月31日止，装修免租期内盛唐集团及管理公司免收租金和物业管理费，但海陆空酒店须支付装修保证金、垃圾清运费、能源费；第一年至第三年每月租金43443.54元、第四年租金45615.72元、第五年租金47896.5元，起租日为2012年6月1日，每月物业管理费为15515.55元；合同签订之日海陆空酒店应预缴1个月租金，以后每月租金按月支付，海陆空酒店须在每月前7天向盛唐集团支付下月租金；海陆空酒店须于在本合同签订之日向盛唐集团支付3个月租金及3个月物业管理费标准的保证金共计176877.27元；如海陆空酒店未依约支付租金、物业管理费的，盛唐集团及管理公司可以以保证金冲抵；本合同终止或提前解除后，如海陆空酒店未能完全履行本合同项下义务，则盛唐集团及管理公司以保证金冲抵海陆空酒店拖欠未付之房屋租金、物业管理费应付款项，并在海陆空酒店归还房屋后15天内将剩余保证金一次性无息退还海陆空酒店；海陆空酒店如拖欠租金、物业管理费的，则每拖欠一日，应按拖欠费用总额5‰向盛唐集团或管理公司支付滞纳金；海陆空酒店不要求盛唐集团提供承租房屋的产权证明、消防验收合格证明等资料；本合同签订之日起3日内盛唐集团将该房屋使用权交付海陆空酒店，海陆空酒店与转让方“尚品潮”酒店之间的一切事务由海陆空酒店与其协商处理，盛唐集团予以配合；海陆空酒店拖欠盛唐集团或管理公司的任一项费用超过30天，盛唐集团有权解除合同，并有权不予退还海陆空酒店交纳的保证金，并要求海陆空酒店支付拖欠的租金、物业管理费、能源费等应付款项，给盛唐集团造成损失的，还应承担赔偿责任；如因盛唐集团违约致使本合同解除，则盛唐集团在扣除海陆空酒店应付的租金、物业管理费、能源费等费用后，除退还海陆空酒店已缴纳保证金的剩余部分外，还应向海陆空酒店支付6个月租金的违约金，并赔偿海陆空酒店装修损失，具体金额以双方共同认可的评估机构为准。合同签订后，海陆空酒店于2011年11月24日向盛唐集团交纳一个月的租金、物业管理费及保证金共计235836.36元。随后，海陆空酒店接手该租赁商铺。2011年12月1日，海陆空酒店向第三人陈娈开办的武汉市江汉区尚品潮餐饮店出具一份《品牌授权经营书》，授予第三人使用“海陆空”品牌的权利，并将上述租赁房屋交由第三人陈娈经营“海陆空”海鲜餐饮。2012年11月1日起，海陆空酒店开始拖欠盛唐集团房屋租金，并于同月12日停止营业。盛唐集团多次催讨欠租未果后，于2013年2月6日向海陆空酒店送达《解除合同函》一份，通知海陆空酒店解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求海陆空酒店结清欠费并腾退租赁房屋，双方因此发生纠纷。另查明，2009年9月28日，盛唐集团与第三人陈娈签订《商铺租赁合同》一份，第三人陈娈承租盛唐集团上述房屋二层2F17、2F18、2F19号商铺（建筑面积501.76平方米）。2010年4月27日，盛唐集团与第三人陈娈又签订《商铺租赁合同补充协议》一份，增加承租2F16号商铺（建筑面积286.88平方米）。增加上述商铺后，第三人陈娈承租总面积为788.64平方米（与海陆空酒店承租的二层面积相同）。第三人陈娈承租商铺后，以武汉市江汉区尚品潮餐饮店名义对外经营。2011年11月25日，盛唐集团及武汉世纪行物业管理有限公司与第三人陈娈签订《合同终止协议》，约定双方终止上述租赁合同，互不承担续约责任，互不主张债权，不再有任何经济关系，第三人陈娈与“海陆空”之间转让事务由第三人陈娈自己负责。另查明，海陆空酒店与盛唐集团签订《商铺租赁合同》后，对租赁房屋1层1F20、1F21、1F22房屋进行了装修，同时对二层2F16、2F17、2F18、2F19号房屋的原有装修进行了部分改造。审理中，经海陆空酒店申请，本院委托湖北中诚工程造价咨询有限公司对2012年2月6日时租赁房屋一层（建筑面积245.73平方米）装饰装修造价、二层房屋（建筑面积为788.64平方米）的重新装饰装修部分的造价进行鉴定。该公司于2016年4月15日作出《工程造价鉴定意见书》，其中载明：A、一楼装修部分：1、可确定工程项目造价272443.82元（一楼装饰工程234536.1元、室外广告牌22002.89元、室外发光字8037.58元、室外招牌亮化7867.25元）；2、不可确定工程项目造价10035.78元（室外外墙亮化工程10035.78元）；B、二楼装修部分：可确定工程项目造价66120.45元；2、不可确定工程项目造价193116.68元（厨房36013.81元、大厅吊顶及墙面墙纸76395.19元、包房墙面涂料9440.35元、包房吊顶34538.59元、包房木门19653.41元、走道墙面饰面板及吊厅17075.33元）。双方对该意见书中载明的一、二层中可确定的工程项目造价无异议，对载明的不可确定的装修部分存在争议。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《最高人民法院租赁合同纠纷解释》）第二条、第三条的规定，出租人就未经批准建设的房屋或临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。盛唐集团出租给海陆空酒店用于经营的房屋，未经主管部门批准建设，双方于2011年11月21日签订的《商铺租赁合同》应确认无效。双方提出的确认合同无效的本诉和反诉请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。合同确认无效后，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案《商铺租赁合同》无效，盛唐集团与海陆空酒店应将因该合同取得的财产返还给对方，盛唐集团依该合同收取海陆空酒店的保证金共计176877.27元应返还给海陆空酒店，海陆空酒店应将租赁商铺返还盛唐集团。盛唐集团要求海陆空酒店按合同约定支付的6个月租金的违约金、滞纳金及补缴免租期房屋占有使用费（合计577147.43元）的诉讼请求，因租赁合同无效，双方约定的违约金条款不具有法律约束力，且滞纳金及补缴免租期房屋占有使用费属于违约金性质，该诉请没有约定和法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院租赁合同纠纷解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，人民法院一般应予支持。该规定的主旨可以理解为，在通常情况下人民法院可以按照当事人协商一致的结果，参照约定的租金标准确定房屋占有使用费，但租金标准只是人民法院裁量的依据之一，不是唯一的完全性的依据。在某些情况下，如按租金标准计算占有使用费时，与双方基于房屋可以获得的利益严重不符，可能导致双方利益严重显失公平的情况时，人民法院可以根据案件具体情况，通过行使自由裁量权予以酌定处理。本案中，海陆空酒店对租赁房屋进行装修后开始经营活动，自2012年11月1日起拖欠租金，并于当月停止经营，盛唐集团多次催讨欠租未果后，于2013年2月6日通知海陆空酒店解除租赁合同。此后，海陆空酒店一直未恢复经营活动，直至2016年7月1日退出租赁房屋。海陆空酒店关于盛唐集团停电导致其停止营业，且盛唐集团阻碍其退出租赁房屋的主张，缺乏足够证据证明，本院不予采信。综上，盛唐集团占有租赁房屋期间，给盛唐集团造成房屋占有使用费损失，应当根据本案的具体情况承担相应赔偿责任。双方于2012年11月1日起至2013年2月6日期间，因合同履行问题已产生纠纷，但双方均未作出终止合同的意思表示，此期间可从尊重双方真实意志的原则出发，由海陆空酒店参照合同约定的租金标准，向盛唐集团支付房屋占有使用费139019.33元［3月×43443.54元＋（43443.54元÷30日×6日）］。至于海陆空酒店在2013年2月7起至2016年6月30日期间的房屋占用使用费负担问题，应当结合以下具体情况酌情认定：其一，租赁房屋属于违法建筑，盛唐集团将其出租获取利益违反了法律规定，其行为也是导致租赁合同无效的主要原因。其二，海陆空酒店占有租赁房屋的目的，是便于诉讼期间鉴定部门对其投入的装修造价进行鉴定，诉讼中经本院多次委托鉴定部门进行鉴定，均鉴定未果，况且海陆空酒店占有租赁房屋期间未获得任何利益。其三，诉讼过程中，在海陆空酒店未经营利用房屋情况下，盛唐集团未能及时主动地与海陆空酒店协商处理房屋清退事宜，应对其房屋占用使用费损失的扩大负担相应责任。基于以上情况，如按照合同约定租金标准要求海陆空酒店支付占有房屋期间的占有使用费，对于海陆空酒店显失公平，严重违背了合同法公平原则。因此，可酌情认定海陆空酒店按照租金标准计算的占有使用费的40％部分，向盛唐集团支付2013年2月7起至2016年6月30日期间的房屋占有使用费708998.57元{［41月×43443.54元／月－（43443.54元÷30日×6日）］×40％}的房屋占用使用费。综上，海陆空酒店应向盛唐集团支付房屋占有使用费的总额为848017.9元。故盛唐集团要求海陆空酒店支付1911515.76元房屋占有使用费的诉讼请求，本院部分予以支持，超出支持金额的占用使用费没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院租赁合同纠纷解释》第九条规定，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。盛唐集团将租赁房屋出租给海陆空酒店经营，属于违法行为，应对导致租赁合同无效负有主要责任，海陆空酒店在缔约时未对租赁房屋的合法性予以审查，应对合同无效的形成负次要责任。结合双方当事人导致合同无效的过错程度，可酌情认定盛唐集团应对海陆空酒店在租赁房屋的装修物损失承担90％份额的赔偿责任，其余损失由海陆空酒店自行负担。对于海陆空酒店涉及租赁房屋的装修范围及装修损失，根据鉴定机构对装修工程造价的确定意见以及案件事实，本院认定如下：1、一、二层中可确定的工程项目造价共计338564.27元（272443.82元＋66120.45元），双方对该装修造价权益属海陆空酒店享有无异议，本院予以确认；2、关于室外外墙亮化工程造价10035.78元的认定。该外墙亮化工程属于租赁房屋的附属设施，由海陆空酒店控制使用，盛唐集团主张该工程系其统一投资施工，未提交足够证据证明；3、关于包房内墙面涂料造价9440.35元认定。双方对包房内曾遭受水淹的事实没有异议，墙面涂料受损后必然重新施工，可以推定海陆空酒店对包房墙面重新进行了重新施工，盛唐集团认可部分墙面进行过涂料施工的理由不成立。以上2、3项工程造价权益均应认定为海陆空酒店享有；3、关于厨房造价36013.81元、大厅吊顶及墙面墙纸造价76395.19元、包房木门造价19653.41元和走道墙面饰面板及吊厅造价17075.33元的认定。为证明对上述部分进行了重新装修，海陆空酒店向本院提交了相关相片、视频资料、设计图纸等资料，因上述证据不能证明上述部分的装修与原尚品潮餐饮店的装修存在区别，不足以证明其对上述部分进行重新装修的事实，其主张不予采纳，海陆空酒店应承担举证不能的不利后果。综上，以上1、2、3项工程造价合计358040.4元，可认定为海陆空酒店的装修造价损失，盛唐集团应赔偿海陆空酒店装修损失322236.36元（358040.4元×90％）。海陆空酒店主张赔偿的超出此金额的损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。海陆空酒店要求盛唐集团承担因证据保全支付的费用1760元反诉请求，未提供证据证明，本院不予支持。双方合同无效，海陆空酒店应向盛唐集团承担支付房屋占有使用费责任，故其要求盛唐集团返还已付租金的反诉请求，没有法律依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，
判决如下：
一、原告（反诉被告）武汉盛唐房地产集团有限公司与被告（反诉原告）湖北海陆空酒店管理发展有限公司于2011年11月21日签订的《商铺租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）湖北海陆空酒店管理发展有限公司于本判决生效后十日向原告（反诉被告）武汉盛唐房地产集团有限公司支付房屋占有使用费848017.9元；
三、原告（反诉被告）武汉盛唐房地产集团有限公司于本判决生效后十日向被告（反诉原告）湖北海陆空酒店管理发展有限公司返还保证金176877.27元；
四、原告（反诉被告）武汉盛唐房地产集团有限公司于本判决生效后十日赔偿被告（反诉原告）湖北海陆空酒店管理发展有限公司房屋装饰装修物损失322236.36元；
五、驳回原告（反诉被告）武汉盛唐房地产集团有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）湖北海陆空酒店管理发展有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费5437元、反诉案件受理费16983元、其他诉讼费用92元、共计22512元，由原告（反诉被告）武汉盛唐房地产集团有限公司负担本诉案件受理费1008元、反诉案件受理费2025元、其他诉讼费用46元、共计4079元；由被告（反诉原告）湖北海陆空酒店管理发展有限公司负担本诉案件受理费4429元、反诉案件受理费13958元、其他诉讼费用46元、共计18433元［本诉案件受理费5437元及其他诉讼费用46元，系原告（反诉被告）武汉盛唐房地产集团有限公司预付本院，反诉案件受理费16983元及其他诉讼费用46元，系被告（反诉原告）湖北海陆空酒店管理发展有限公司预付本院，两相折抵，被告（反诉原告）湖北海陆空酒店管理发展有限公司应给付原告（反诉被告）武汉盛唐房地产集团有限公司1404元，随同上述判决款项于本判决书生效之日起十日内一并给付］。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 张军华
人民陪审员 郑青霞
人民陪审员 刘 念
二〇一六年八月二十日
书 记 员 郑 妍 搜索“”