河南省汝南县人民法院民 事 判 决 书（2015）汝民初字第00681号原告赵杰，男，1975年3月21日出生，汉族，住汝南县。原告张林峰，男，1966年1月12日出生，汉族，住汝南县。原告王俊伟，男，1975年5月17日出生，汉族，住汝南县。原告韩连山，男，1945年8月5日出生，汉族，住汝南县。原告唐金华，女，1969年2月27日出生，汉族，住信阳市浉河区。原告李国元，男，1957年4月12日出生，汉族，住汝南县。原告王永生，男，1978年12月26日出生，汉族，住汝南县。原告任亚男，女，1981年11月6日出生，汉族，住汝南县。原告孙新治，男，1958年9月9日出生，汉族，住汝南县。原告柳素丽，女，1974年4月20日出生，汉族，住平���县。原告方香芝，女，1960年7月5日出生，汉族，住汝南县。原告门留柱，男，1974年4月17日出生，汉族，住汝南县。原告郭玲，女，1968年1月27日出生，汉族，住汝南县。原告李合斌，男，1960年10月15日出生，汉族，住汝南县。原告孙金凤，女，1976年4月1日出生，汉族，住汝南县。原告刘金平，女，1958年2月24日出生，汉族，住汝南县。原告姚冬梅，女，1964年1月21日出生，汉族，住汝南县。原告段英荣，女，1973年3月9日生，汉族，住商水县。原告冯延伟，男，1964年3月17日出生，汉族，住汝南县。十九原告委托代理人燕小成，河南燕小成律师事务所律师。被告候涛，男，1968年10月8日出生，汉族，住汝南县。委托代理人廖立新，河南鸿鹰律师事务所律师。被告刘俊梅，女，1955年11月21日出生，汉族，住汝南县。被告赵爱珠，女，1958年2月1日出生，汉族，住汝南县。被告刘四梅，女，1966年1月14日，汉族，住汝南县。被告朱文红，女，1968年12月16日出生，汉族，住汝南县。2014年7月16日，本院受理赵杰等十九原告诉被告侯涛、刘俊梅、赵爱珠、朱文红、刘四梅确认合同无效纠纷一案，并于2014年作出（2014）汝民初字第00969号民事判决：确认被告刘俊梅、赵爱珠等人于2012年12月1日与被告侯涛签订的关于汝南县工会家属楼的房屋租赁合同无效。
被告侯涛对上述判决不服，提出上诉。2015年4月1日，驻马店市中级人民法院作出（2015）驻民三终字第59号民事裁定，撤销本院（2014）汝民初字第00969号民事判决，发回本院重审。本院2015年4月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月28日公开开庭进行了审理。原告赵杰、唐金华、王永生、张林峰、王俊伟及十九原告委托代理人燕小成、被告侯涛及其委托代理人廖立新到庭参加了诉讼。被告刘俊梅、赵爱珠、朱文红、刘四梅经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。十九原告诉称，原告均系汝南县工人俱乐部家属楼的住户。2007年12月14日，工人俱乐部出面成立了家属楼管理委员会，并与该委员会签订一份协议，约定：工人俱乐部将座落在南北走向步行街西侧该家属楼中间过道后侧房屋（房屋使用面积10.5㎡），以及工人俱乐部院内东北侧车棚由该委员会永久使用。家属楼管理委员会把上述合同内的房屋租赁给被告侯涛，租赁期限五年，侯涛又转租给王永生。合同期满后，被告侯涛瞒着楼上的住户私下和本案其他被告又签订一份租赁合同，租赁期限为十���。2014年5月1日，家属楼管理委员会又重新选出5位代表与王永生签订了租赁合同。原告请求：确认被告侯涛与其他四被告于2012年12月1日签订的房屋租赁协议无效。
被告侯涛辩称，本案争议的房屋属于汝南县工人俱乐部所有，十九原告均不是争议房屋的所有权人，主体不适格。被告之间签订的合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应驳回原告的诉讼请求。被告刘俊梅、赵爱珠、刘四梅、朱文红未提交答辩意见。本院
经审理查明：汝南县工人俱乐部家属楼共有30户业主，本案19位原告均系该家属楼业主。2007年12月14日，汝南县工人俱乐部出面成立了工人俱乐部家属楼管理委员会，并与以被告刘俊梅等为代表的该管理委员会签订了书面协议，约定工人俱乐部将座落在南北走向步行街西侧该家属楼中间过道后侧房屋（房屋使用面积10.5��，所有权归属工人俱乐部，即本案争议房屋）以及工人俱乐部院内东北侧车棚由该楼住户永久使用，但无出售权。该协议签订之前即2007年12月1日，被告刘俊梅等人已经以工会家属楼居委会的名义将上述协议中的房屋租赁给张富华、张灿，租赁期限5年（自2007年12月1日至2012年11月30日），之后张富华、张灿将该房屋转租给被告侯涛，被告侯涛又将该房屋转租给原告王永生。2012年5月16日，被告侯涛与原告王永生签订房屋租赁合同，约定侯涛将上述房屋租赁给王永生，租期一年，租金25000元。上述5年租赁合同期满后，2012年12月1日，刘俊梅、赵爱珠、钟秋荣、刘四梅、朱文红以工会家属楼业主委员会的名义与被告侯涛签订了房屋租赁合同，约定工会家属楼业主委员会将上述房屋租赁给被告侯涛，租赁期限10年（自2012年12月1日至2022年11月30日），年租金11000元。
被告刘俊梅、���爱珠、钟秋荣、刘四梅、朱文红在与被告侯涛签订上述租赁合同时，未经召开家属楼业主大会讨论决定，也未征求其他业主意见。另查明，工人俱乐部家属楼业主委员会2007年12月成立时有业主代表7人，分别为刘俊梅、钟秋荣、李妮、韩连山、杨桂玲、张西奇、刘志勇，至2012年12月1日前未有变动。2012年12月1日与被告侯涛签订合同前，刘俊梅、钟秋荣已分别于2012年4月13日、5月10日将位于工人俱乐部家属楼的住房转让给他人。与被告侯涛签订十年房屋租赁合同的其他三人均不是家属楼业主委员会成员。
本院认为，本案系确认合同无效纠纷。《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”本案所争议的房屋系汝南县工人俱乐部所有，俱乐部委托家属楼业主管理使用，家属楼业主根据委托管理协议书对该财产享有使用、收益的权利，具体权利由家属楼业主管理委员会行使，对该房屋的租赁、收益涉及该家属楼所有业主的共同利益。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”之规定，对上述财产的处分须经过半数业主的同意。
被告刘俊梅、赵爱珠等人于2012年12月1日在与被告侯涛签订房屋租赁合同时，既没有召开业主大会讨论决定，也未逐一征求业主意见，即在没有过半数业主同意的情况下，擅自处分应由全体业主共同管理的财产，事后也未得到过半数业主的追认。该合同项下向被告侯涛收取的年租金为11000元，明显低于被告侯涛转租所收取的租金（2012年收取年租金25000元），明显侵害了业主的共同利益，且违反上述法律规定，该合同应为无效。原告请求确认上述合同无效，符合上述理由及法律规定，本院予以支持。根据上述理由及法律规定，另根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，
判决如下：确认被告刘俊梅、赵爱珠、朱文红、刘四梅等人2012年12月1日与被告侯涛签订的房屋租赁协议无效。本案受理费50元，由被告侯涛、刘俊梅、赵爱珠、朱文红、刘四梅共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 彭 乐
审 判 员 邱献良
人民陪审员 崔得义
二〇一六年八月十九日
书 记 员 乔华丽 搜索“”