浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0381民初3154号
原告：蔡某，男，1978年3月10日出生，汉族，住瑞安市。
原告：南某，女，1977年10月1日出生，汉族，住瑞安市。
委托诉讼代理人：蔡某，男，1978年3月10日出生，汉族，住瑞安市，系原告南某的丈夫。
被告：朱某，男，1968年11月2日出生，汉族，住瑞安市。
委托诉讼代理人：林峰，瑞安市瑞申法律服务所法律工作者。
原告蔡某、南某与被告朱某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2016年5月9日、8月5日公开开庭审理了本案。原告蔡某兼被告南某委托诉讼代理人、被告朱某及其委托诉讼代理人林峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡某、南某向本院提出诉讼请求：1、解除被告于2009年11月1日与张某签订的《房屋租赁合同》中关于瑞安市安阳街道隆山东路xxx弄xx幢x单元x2室的租赁关系；2、腾空位于瑞安市安阳街道隆山东路xxx弄xx幢x单元x2室房屋并消除妨碍恢复原状；3、判令被告支付原告自2015年11月1日起至实际归还日期间的租赁费22062元（暂计至2016年3月31日），租赁费用按租赁合同计算，日租金为146.11元（计算依据：535979元/1426.21平方米*141.91平方米/365天=146.11元）；4、本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实及理由：2009年11月1日被告与出租方代表张某签订房屋租赁合同，双方约定将座落于瑞安市安阳办事处拱瑞山路xxx号临街一至六层共十一套的房屋（含瑞安市安阳街道隆山东路xxx弄xx幢x单元x2室）出租给被告，租期10年，从2009年11月1日起至2019年10月30日止，租金第一年为400000元人民币，此后每年的租金按照前一年的5%递增，2015年11月1日至2016年10月30日的租金为535979元，2017年11月1日至2018年10月30日的租金为590916元，2018年11月1日至2019年10月30日的租金为620461元。同时双方约定承租方在不影响房屋结构下无需经出租房同意可以进行改装或装修，一切装修费用由承租方自负，但租用到期后一切装修不得拆除。2014年11月28日被告与出租房代表张某签订补充协议书，约定张某受其他十一间房东委托与被告协商收取租金一事，2009年11月1日至2014年10月30日，十一间租金已全额支付完毕，收款人为张某。因生意亏损张某自愿同意减免租金280457元，2014年11月1日至2015年10月30日期间为510457元，承租人现仅需支付230000元给十一间房东，该230000元以现金或指定银行账号方式交付给十一间房东委托人张某，今后因上述房租事项均与承租人无关。张某于当日收到被告给付的租金现金230000元。2015年5月3日因上述房产被温州银行海城支行申请实现担保物权，被告被瑞安市人民法院执行局传唤，谈话笔录显示，因租金已支付至2015年10月30日，之后瑞安市人民法院涉及的上述房产的租金不可再交付给张某，在拍卖成交后被告向瑞安市人民法院支付这段租赁期间的租金，之后的租金和新的房产所有人进行协商。2015年，上述房产瑞安市安阳街道隆山东路xxx弄xx幢x单元x2室依法通过司法拍卖程序过户至原告名下并取得相关产权证明。因租赁合同存在诸多瑕疵：1、出租房中其他房产所有人陈某、张某B、董某、高某、陈某B、张某C、高某等7人未书面授权张某代理出租相关事宜且没有在租赁合同上签字；2、就十一间房屋租金没有明确内部分配标准；3、租赁合同中存在多处错误。房屋租赁合同：2015年11月1日至2016年10月30日的租金为535979元，2016年11月1日至2017年10月30日的租金为562778元。租赁期满后房屋结构未损坏，出租房向承租方退还房屋保证金。上述瑕疵造成租赁合同执行存在争议且不具备法律效力。2015年11月起，原告根据补充协议书的租金支付记录及当地按年先付后租的交易习惯多次上门向被告催收2015年11月1日至2016年10月30日的租金，被告拒不支付租金且拒绝归还上述房产使用权，将上述房屋继续作为瑞安市中瑞宾馆的经营场所非法占用，被告上述行为严重侵害了房屋所有人的权益。
被告朱某辩称：房屋租赁合同真实有效，不具备解除合同的条件；房屋租赁期限、金额、租赁方式达成一致约定，司法拍卖程序中已经予以约定，原告说没有书面授权，未在合同上签字。陈某和张某是夫妻关系，婚姻存续期间张某签字是合法有效的。表见代理表现为房屋已经交付承租人使用，房屋所有权人已收取了2009年至2015年期间的所有租金，张某受其他房屋所有权人委托，其余房屋所有权人也并未对减免租金提出任何异议；被告代为办理房屋相关方面的政府手续，且不存在拒不支付租金的行为，法院在房屋通过执行司法拍卖程序过程中，明确告知被告隆山东路的租金要交由新的房屋所有权人；被告不承担拒不履行租金的行为，拖欠租金需达六个月以上方能解除，原告房产证在2016年9月份取得，被告明确表明支付租金的意图，原告未向被告出示房权以证明其房屋所有权，被告无法支付，原告需要承担其责任；房屋租赁合同是十一间房东捆绑租赁，合同第九条约定，内部租赁分配由张某负责，与被告无关；楼层、朝向、面积不同影响租金，原告仅以面积收取租金影响了其他业主的利益；被告不存在违约过错，本案诉讼费不应该由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实及证据本院综合认定如下：1、关于张某是否构成表见代理。分析原告方提供的房屋租赁合同、补充协议及本院对被告朱某的谈话笔录及关于对涉案房屋带租拍卖的公告，可以认定本院已确认被告朱某与十一间房东的租赁合同的效力，且该租赁合同在履行过程中，张某已实际履行代收租金的义务，其他住户亦未对此提出异议，故张某有权代理上述住户与被告签订租赁合同；2、关于原告方提供的房屋租赁合同终止通知书的效力。本案原告通过拍卖取得房屋所有权后，根据买卖不破租赁的原则，原十一间房东与被告签订租赁合同的权利义务亦由原告方承受，被告方承租十一间房东的整体房屋用于开设旅馆，且在法院对其约谈后，并无拒付租金的意思表示，原告在未告知被告其系房屋所有权人，且未与其他住户协商的情况下，擅自通知被告终止租赁合同，系无效处分行为，本院不予支持；3、关于温国正评字【2016】第S0040号的效力。原告方认为评估结论不合理，涉案房屋的租金应在40000元左右。
本院认为，该评估书合法有效，本院依法予以采信。本院
经审理认定事实如下：2009年11月1日，案外人张某受陈某、张某B、董某、高某、陈某B、张某C、高某的委托与被告朱某签订了一份租赁合同，将包括涉案房屋在内的将座落于瑞安市安阳办事处隆山东路xxx弄x幢（拱瑞山路xxx号）临街一至六层共计十一套房屋出租给被告朱某。该合同约定：租期10年，自2009年11月1日起至2019年10月30日止，租金第一年为400000元人民币，此后每年的租金按照前一年的5%递增，2015年11月1日至2016年10月30日的租金为535979元，2017年11月1日至2018年10月30日的租金为590916元，2018年11月1日至2019年10月30日的租金为620461元。合同签订后，被告朱某已缴纳了2015年10月30日之前的租金。2015年9月，原告蔡某、南某以竞拍价118万元取得了本市安阳街道隆山东路xxx弄xx幢x单元x2室的房产的所有权。另查：温州市国正房地产估价事务所对本市安阳街道隆山东路（拱瑞山路xxx号）xxx弄xx幢x单元x1、x2、x3、x4、x5、x6、x7、x8、x9、x10、x11等十一套房屋的租金作出评估：2015年的总租金为514700元，其中5单元201室的租金为26600元，占租金总额的比例为5.168%。
本院认为：案外人张某于2009年11月1日与被告朱某签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违背法律、行政法规及公序良俗，依法有效。原、被告均应按合同的约定履行义务。原告蔡某、南某取得涉案房产后，被告负有向原告支付租金的义务，被告应付2015年至2016年租金总额为535979元，比照2015年涉案房产所占的比例5.168%计算，被告应付原告租金27699元。现原告以被告拒不支付租金为由要求解除租赁合同本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百十二条、第二百二十七条、第二百二十九条的规定，
判决如下：
一、被告朱某于本判决生效后15日内支付原告租金27699元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费352元，减半收取176元及评估费6000元，总计6176元，由被告朱某负担。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件本诉受理费352元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还）。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 员 邢 建
二〇一六年八月十九日代
书记员 涂瑞梅附录一：原告蔡某、南某提供的证据目录证据1：原告身份证2份；证据2：被告户籍证明1份；证据3：服务租赁合同复印件1份；证据4：补充协议书复印件1份；证据5：谈话笔录复印件1份；证据6：房权证、土地证复印件各1份；证据7：执行裁定书复印件1份；证据8：服务租赁合同终止通知书1份；证据9：快递签收单复印件1份。被告朱某供的证据目录证据1：短信通知复印件1份；证据2：委托书复印件1份；证据3：产权证、土地证复印件各11份；证据4：身份证复印件6份； 百度搜索“”