江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏08民终794号
上诉人（原审原告）:韩元明，个体户。
上诉人（原审原告）:卢志萍，个体户。
被
上诉人（原审被告）:淮安金太阳房地产开发有限公司，住所地淮安经济技术开发区河畔花城1号楼19层。
法定代表人：姚安训，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张云生，刘海晋，江苏穿石律师事务所律师。
上诉人韩元明、卢志萍因与被上诉人淮安金太阳房地产开发有限公司��以下简称金太阳公司）商品房销售合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区法院（2015）淮开民初字第3119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月8日立案后，依法组成合议庭，于2016年6月3日公开开庭审理了本案。上诉人韩元明、卢志萍，被上诉人金太阳公司的委托代理人张云生，刘海晋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。韩元明、卢志萍上诉请求：1、双方签订的合同涉及到暖气、热水初装费的条款是无效的，它是小区配套的一部分，理由是违反国家有关部门的规定，要求退还19022元的暖气、热水初装费并赔偿利息损失；2、商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2012年12月28日将经过验收合格的商品房交付购房人。商品房买卖合同附件三第一条约定，外墙使用外保温，挤塑聚苯已烯发泡板，保温层厚度为：20mm、30mm。被上诉人未按约定做外墙保温。商品房买卖合同第十三条约定，对出卖人关于装饰、设备标准的违约责任作了明确约定，被上诉人金太阳公司在一审庭审答辩时认可没有按合同约定做外墙保温，被上诉人金太阳公司应按商品房买卖合同第十三条第一项约定赔偿双倍的装饰、设备标准的差价，对车库墙体渗漏应该赔偿；3、一审法院对涉案房屋保质期的认定有误，《建筑工程质量管理条例》第四十条规定，建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起算，而涉案《房屋住宅说明书》约定的保修期自交付日起算，该约定因与法律相抵触而无效，被上诉人金太阳公司应承担墙面裂缝的维修或赔偿义务；4、根据商品房买卖合同第八条、第九条约定，被上诉人金太阳公司交付的房屋因外墙保温没做而不符合交付条件，金太阳公司应承担逾期交房的违约责任，该项请求上诉人在一审庭审后，2016年1月25日通过EMSMB邮寄给一审法院，请求二审依法改判。金太阳公司辩称：1、供暖供热初装费在合同附件四中约定由热力公司收取，上诉人认为被上诉人重复收取供暖供热初装费无事实依据；2、一审判决后，被上诉人按一审判决积极维修外墙保温，但遭到上诉人的拒绝，上诉人接收房屋后入住，对房屋使用多年，房屋墙面裂缝应当由上诉人自行承担；3、上诉人二审主张的逾期交房违约金，未经一审审理，二审不应审理。请求二审依法维持原判。韩元明、卢志萍向一审法院起诉请求：1、依约增加外墙保温或赔偿；2、退还暖气费、热水初装费19022元及利息并撤销合同相关条款；3、对涉案房屋的内墙开裂情况进行维修处理或赔偿；4、对涉案房屋的半地下储藏室渗漏情况进行维修处理或赔偿；5、对原告受损的两个书橱、一个茶几及书籍物品赔偿8000元。本案诉讼费用���被告承担。一审法院认定事实：原告卢志萍于2012年2月18日与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的河畔花城C40幢102室房屋及编号为4012号的储藏室，其中房屋的价款为720259元，储藏室为40560元。以上费用含燃气建设费，不含公共维修基金、暖气、热水初装等费用。合同附件三装饰、设备标准第1项外墙规定：“外墙使用外保温，挤塑聚苯已烯发泡板，保温层厚度20mm，30mm……”。附件四第二条第一款约定“供暖供热初装费按建筑面积收取140元/平方米，由热力公司收取。以上合同签订后，原告依约向被告支付全部房款，原告另向被告交纳暖气、热水初装费19022元，被告向原告提供了加盖热力公司财务专用章的收据。2012年12月28日，被告向原告交付所购房屋以及《住宅使用说明书》，该说明书中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、���间、地下室渗漏、外墙的防渗漏保修期限为5年；墙面、顶棚抹灰层脱落保修期限为1年。2013年5月，两原告办理了上述所购房屋的所有权证。一审另查明，原、被告合同约定的外墙使用外保温，被告未能按约定进行施工处理。2015年10月，原告诉至原审法院并提出上列诉讼请求。一审案件审理中，法院组织双方当事人到现场进行了勘验，确认原告所住房屋的地下车库入口处墙面有渗水痕迹并有积水；储藏室局部墙面发霉、起泡；房屋的客厅、南北卧室墙面有细微裂缝等问题。一审庭审中，关于涉案房屋的外墙保温事宜，被告表示同意对外墙保温进行施工，施工标准符合现行的国家标准。目前正与设计单位进行沟通。关于原告主张退还暖气、热水初装费，原告提交了国家发改委《商品房销售明码标价规定》及《江苏省商品房销��明码标价实施细则》，证明双方所订合同中关于暖气初装费的约定，违反以上规定，合同相关条款无效。被告对此表示上述文件不属行政法规，原告错误理解了实施细则关于“一价清”的内容。本案中的配套费用是开发商缴纳的，相关部门已经收取该费用，小区范围内的费用是热力公司收取的。关于原告房屋的细微裂缝及储藏室局部墙面发霉、起泡的问题，被告认为已过诉讼时效，原告虽表示向被告反映过，但未举证，且原告起诉后，被告与原告联系上门维修，但原告不让维修。原告对此表示在其起诉后，被告的确有人上门联系维修，但是对已入住的房屋进行维修势必影响正常生活，被告如维修有困难，原告同意被告就此作出补偿。关于原告主张对受损物品进行赔偿，被告表示原告提交的现场照片无法反映书橱损坏，也无法反映书橱在水中，��不能证明书橱的损坏是因渗水造成的。一审庭审中，被告还陈述涉案小区已经开通供暖，其代收的初装费已经分批转交给热力公司。原告称因其不认可被告收取初装费故没有开通使用。一审法院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同合法有效，当事人应当按合同的约定行使权利并履行义务。关于涉案房屋的外墙保温，被告未能依合同的约定进行施工处理，对此负有违约责任。被告对原告主张依约定增加外墙保温或予以赔偿，表示同意对外墙保温进行施工，施工标准符合现行的国家标准。对此应予准许。关于原告主张被告退还暖气、热水初装费，根据合同约定，原告所付房款并不含暖气、热水初装费，原告虽交纳了该费用但系被告代热力公司收取并由热力公司开具收据。原告所居住的小区已经开通了供暖，表明热力公司提���的供热设施完善，原告自己没有开通属于其自主行为。关于《江苏省商品房销售明码标价实施细则》，属于政府相关部门制定的规范性文件，而非行政法规。如果原告认为被告违反上述规定，其可向有关行政部门反映，但不必然导致合同无效。且有关暖气、热水初装费的交纳，合同约定明确，原告也已交纳，表明当事人已按约履行义务，并不存在原告主张的被告违反上述文件规定的情形。因此，原告要求被告退还暖气、热水初装费没有事实和法律依据。被告作为涉案房屋的开发企业，依合同约定及有关法律规定，应当对所销售的房屋在保修范围和保修期限内所发生的质量问题，履行保修义务。关于原告房屋墙面的细微裂缝，该现象应形成于原告装修房屋并入住之后，原告无证据证明该细微裂缝与房屋的施工质量有关联，且按《住宅使用说明书》规定，墙面的保修期限为一年，至原告提起诉讼，已超过保修期限。故原告要求被告对房屋墙面的细微裂缝进行维修或赔偿，没有依据，不予支持。关于涉案储藏室入口处及储藏室的渗水问题，根据原告提交的现场照片及原审法院组织的现场勘验，能够确认储藏室入口处有渗水痕迹，储藏室曾经进水，墙面局部发霉、起泡。对此，依《住宅使用说明书》规定，有关渗漏属于被告无偿保修的范围，且在保修期内，被告负有维修的义务。此外，储藏室曾经进水，墙面局部发霉、起泡，与渗漏存在关联，被告应当对发霉、起泡的墙面进行维修。关于原告主张的被告对受损的两个书橱、一个茶几及书籍赔偿8000元，原告未就受损物品的价值提交证据，结合储藏室曾经进水可能存在存放家具及物品受损的情况，原审酌定被告赔偿原告物品损失3000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四第一款的规定，判决：
一、被告淮安金太阳房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内，对涉案房屋的外墙保温按合同约定进行施工处理；对涉案储藏室入口处及储藏室的渗水、墙面局部发霉、起泡的问题进行维修；
二、被告淮安金太阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告赔偿受损物品损失3000元；
三、驳回原告韩元明、卢志萍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费475元，由被告负担50元，原告负担425元。二审审理中，上诉人没有提交新证据。二审
经审理查明的事实与一审相同。上诉人于2016年8月15日申请撤回上诉状中的第四条上诉请求，本院照准。
本院认为，双方争议焦点为：1、被上诉人金太阳公司应否退还上诉人交纳的供暖供热初装费；2、被上诉人金太阳公司对涉案房屋的外墙保温是否应该承担双倍赔偿责任、对地下车库墙体渗漏是否应承担赔偿责任；3、上诉人主张的维修涉案房屋墙面裂缝是否超过诉讼时效。双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称合同）是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按合同的约定行使权利并履行义务。关于被上诉人金太阳公司应否退还上诉人交纳的供暖供热初装费的问题。双方签订的合同第四条约定，房价含燃气建设费，不含公共维修基金、暖气、热水初装费等。合同附件四第1条约定供暖供热初装费由热力公司收取。《江苏省商品房销售明码标价实施细则》，属于政府相关部门制定的规范性文件，而非��政法规。上诉人如果认为金太阳公司违反上述规定，其可向有关行政部门反映，但不必然导致合同无效。且有关暖气、热水初装费的交纳，合同约定明确，上诉人一审提交法庭的交纳暖气、热水初装费19022元的收款收据，证明该费用由热力公司收取。上诉人要求金太阳公司退还该费用无事实依据，本院不予支持。关于房屋墙面的细微裂缝问题。《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4、电器管线、给排水管道、设备安装和装修工程、为2年。其他项目的保修期由发包方和承包方约定。上���人房屋墙面的细微裂缝形成于原告装修房屋并入住之后，按《住宅使用说明书》规定，墙面的保修期限为一年，至上诉人提起诉讼，已超过保修期限。故上诉人要求对房屋墙面的细微裂缝进行维修或赔偿无事实及法律依据，本院不予支持。关于涉案房屋的外墙保温及车库墙体渗漏、墙面局部发霉、起泡的问题，一审法院已经作出判决，判决被上诉人金太阳公司对涉案房屋的外墙保温按合同约定进行施工处理；对涉案储藏室入口处及储藏室的渗水、墙面局部发霉、起泡的问题进行维修。在被上诉人金太阳公司未表示不维修的情况下，上诉人要求二审判决被上诉人金太阳公司维修无事实依据，本院不予支持。综上，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）���之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费475元，由上诉人韩元明、卢志萍负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王百川
审 判 员 孙 洁
代理
审判员 丁 然
二〇一六年八月十九日
书 记 员 鲍婷婷 百度搜索“”