湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2015）岳民初字第05915号原告（反诉被告）陈章辉。委托代理人曹春燕。委托代理人周娟，湖南海川律师事务所律师。被告（反诉原告）彭柯。委托代理人吴社章，湖南日月明律师事务所律师。委托代理人何晓燕，湖南日月明律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈章辉诉被告（反诉原告）彭柯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理。在审理过程中，被告（反诉原告）彭柯向本院提起反诉，本院依法受理了反诉，并决定将本诉与反诉合并审理，依法由
审判员陈志胜适用简易程序公开开庭进行了审理，
书记员毛丽担任法庭记录。因案情复杂，依法转为普通程序进行了第二次公开开庭审理，由
审判员陈志胜担任
审判长，与
人民陪审员刘润雅、廖寓舒组成合议庭公开开庭进行审理，
书记员毛丽担任法庭记录。
原告（反诉被告）陈章辉的委托代理人周娟、曹春燕，被告（反诉原告）彭柯的委托代理人吴社章、何晓燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈章辉诉称：2015年6月1日，陈章辉因经营餐馆需要，向彭柯租赁房屋，彭柯将位于长沙市岳麓区桐梓坡路519号高鑫麓城一楼的9-104、9-111两间房，二楼9-204至9-211连续八间房屋出租给陈章辉。双方于2015年6月1日签订了房屋租赁合同，合同约定房屋租赁期为2015年6月1日至2020年3月12日，合同签订当日彭柯将房屋钥匙交付给了陈章辉，陈章辉于2015年6月3日向彭柯转账6万元，2015年6月20日，陈章辉委托陈铎洵向彭柯汇款5万元，陈章辉共计向彭柯汇款11万元作为保证金。交付房屋后，陈章辉因餐馆装修需要，请工人周某对承租房屋进行了装修前拆除。拆除费用共计20380元，陈章辉已向周某支付完毕。装修拆除完毕后，陈章辉向当地工商局申请办理餐馆经营需要的营业执照、税务登记以及消防证件等，要求彭柯提供该房屋的产权证或购房合同，彭柯却一直闪烁其词，后经陈章辉强烈要求提供，彭柯才道出实情，该房屋并非其本人所有，所以一直拿不出产权证和购房合同，导致陈章辉办不了营业执照和消防证件等。而根据双方签订的《租赁合同》第九条约定：“陈章辉使用承租房屋办理工商、税务登记时，如需要房产证或购房合同等文件时，彭柯必须免费提供。”根据双方签订的《租赁合同》第六条违约责任条款：“因彭柯原因导致合同在合同期满前无法继续履行，彭柯赔偿陈章辉下列损失：按未能履行的时间占合同期限的同比例计算全部装修费用的剩余使用价值，乙方搬迁、停业所造成的损失，及其他损失，并全额退还未到期的租金和双倍保证金”。因彭柯出租的房屋非本人所有，不具有房产证和购房合同，导致陈章辉不能办理营业执照和消防证件等，彭柯构成根本违约，应当双倍返还乙方交纳的保证。彭柯出租非本人所有的房屋，不能提供房产证或购房合同，导致陈章辉不能办理餐馆经营需要的相关证件，导致合同无法继续履行，彭柯应按合同约定双倍返还陈章辉交纳的保证金，还应赔偿因其违约给陈章辉造成的装修前拆除费用20380元。原告为了维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、与被告解除合同、被告双倍返还原告保证金22万元（11万元×2），并支付利息，利息以11万元为计算依据，按银行同期同类贷款利率，自2015年6月3日始计算至被告退还保证金之日止；2、被告赔偿原告损失20380元；3、被告承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）彭柯辩称及反诉诉称：
一、答辩人在履行与被答辩人签订的《房屋租赁合同》过程中无任何违约行为。答辩人已按合同约定履行了交付房屋的义务，而被答辩人在上述房屋交付后，也随即对房屋进行装修、整改。从合同的签订到履行过程中答辩人不存在任何过错、违约行为。
二、被答辩人所称因答辩人原因致使其无法办理营业执照等证件与事实不符。合同签订至今，被答辩人未曾向答辩人提出过提供房产证或购房合同的要求，且事实上答辩人随时具备提供房产证或购房合同的条件。综上所述，答辩人已经按照合同约定全面的履行了自身义务，不存在任何违约行为，被答辩人的诉讼请求不符合事实，亦于法无据，故请求贵院依法驳回被答辩人对答辩人的全部诉讼请求。另，2015年6月1日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》后，反诉人如约将房屋交付给被反诉人，但被反诉人仅于2015年6月3日、20日分别向反诉人支付履约保证金6万元、5万元，共计11万元，剩余应付的9万元履约保证金及第一次租金25万元至今未付。反诉人认为《房屋租赁合同》是其与被反诉人真实意思的表示，合法有效，双方应共同遵照执行。其作为出租方已经如约履行交付租赁房屋之义务，被反诉人也应根据合同约定支付相应履约保证金及房屋租金。根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条第5款之约定：“乙方（被反诉人）应按时足额交纳租金，如未按时足额交纳，每延期一天，按全年租金额的千分之一支付违约金”。据此约定，被反诉人应以50万元的千分之一（500元）为日违约金计算标准，自2015年6月9日起至2015年9月6日止（共计90天）向反诉人支付违约金共计45000元。故请求法院依法判令：1、被反诉人立即向反诉人支付拖欠的履约保证金9万元；2、被反诉人立即向反诉人支付拖欠的房屋租金25万元及延期交租的违约金4.5万元（违约金计算至起诉之日止，后续发生的另行主张）；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）陈章辉对反诉辩称：
一、彭柯签约时隐瞒真实情况，违反了诚实信用原则，无法律依据要求陈章辉支付履约保证金。彭柯签约时、合同履行过程中均未能也无法向陈章辉提供办理餐馆经营需要的房产证或购房合同、工程竣工验收证明合格等文件，导致陈章辉不能办理经营餐馆需要的消防许可证，违反合同第九条的约定及合同法第六十条的规定。
二、彭柯未先履行合同义务，陈章辉不构成违约。截至合同约定的第一次租金交纳期限届满（2015年6月8日）前，彭柯一直未先履行交付房产证或购房合同、工程竣工验收消防检查合格等文件给陈章辉的义务，作为后履行义务的陈章辉有权拒绝支付房屋租金及违约金。
三、彭柯提供的工程竣工验收消防检查合格告知书与事实不符。该告知书现在是否符合消防部门规定的标准不确定，且该告知书无法证明原告承租的9-104、9-111两间房、二楼的9-204至9-211八间房工程竣工验收消防检查合格。综上，彭柯违反诚实信用原则在先，具有先履行合同的义务而不履行，提供的证据与事实不符，亦无法律依据，请求法院判决驳回彭柯的全部反诉请求。为支持其诉讼请求及反诉辩称，陈章辉向本院提交了如下证据：证据一、房屋租赁合同，拟证明陈章辉与彭柯签订房屋租赁合同，彭柯违约的事实。证据二、中国工商银行汇款单，拟证明陈章辉通过中国工商银行转账6万元给彭柯中国银行账户的事实。证据三、中国工商银行电子渠道转账汇款业务受理凭证、委托函、受托人陈铎洵身份证复印件，拟证明陈章辉委托陈铎洵通过中国工商银行转账5万元给彭柯中国工商银行账户的事实。证据四、协议、结算单，拟证明因彭柯的违约导致原告损失20380元。证据五、长沙市公安消防大队关于室内装修建设工程项目办理消防手续相关事项的通告；证据六、岳麓区消防大队窗口办事指南；证据五、六拟共同证明陈章辉房屋室内装修建设工程项目办理以及工程设计备案，需按法定提供消防合同意见书或房产证及消防产品合格证明文件等。证据七、周某的证人证言、邓某的证人证言及当庭证言，拟证明彭柯无法提供房产证及建设工程竣工验收合格书导致陈章辉无法办理消防备案的事实，且彭柯提供的房屋不符合合同约定，无法达到租赁房屋的目的。证据八、消防办事大厅内网打印的《建设工程竣工验收消防备案表》一份、证据异议一份、建设工程消防监督管理规定部分条款复印件一份，拟证明彭柯出租给陈章辉的房屋的登记用途是住宅，根据消防监督管理规定不能进行消防备案，不能达到陈章辉租赁房屋的根本目的。对原告（反诉被告）陈章辉提交的证据,被告（反诉原告）彭柯质证认为:对证据一，证明目的有异议，合同不能证明被告违约的事实；对证据二至三，无异议；对证据四的三性均有异议。真实性需要原件来证实，对合法性，计算的标准和计算依据不合法，对关联性，陈章辉与彭柯签订的是租赁合同，陈章辉委托他人装修是陈章辉的权利，与本案没有关系；对证据五、六，陈章辉超过举证期限，消防大队的指南与本案无关联，对其真实性有异议，无公章，无法落实真假；对证据七的真实性有异议，证人必须到庭且证言是说办理消防的过程，与本案无关；对证据八，超过了举证期限，彭柯不予认可，但就证据本身而言，第一项备案表来源不明，真实性有异议，证明目的不明确，第二项证据异议是陈章辉给法官的意见，不属于证据范畴，是陈章辉单方面的意见，第三项法律规定不属于证据范畴。为支持其抗辩意见及反诉请求，被告（反诉原告）彭柯向本院提交了如下证据：证据一、房屋租赁合同（2015年4月10日），拟证明第一，彭柯取得了与本案有关的租赁标的物相应的租赁权。第二，彭柯有转租的权利。第三，彭柯与咸嘉村签订的合同期限超过了与陈章辉签订的合同期限，该合同是有效的。证据二、消防验收告知书、证明，拟证明彭柯签订合同后，取得了房屋的收房检查合同，该房屋不是违章建筑，只是证明该房产证尚在办理中。陈章辉的诉请没有依据。且告知书是被告打印的，不是消防支队给的原件，是公司给彭柯证明已经消防验收了，原件仍在公司。证据三、房屋租赁合同（2015年6月1日），拟证明在合同中明确约定了是原始房东，是彭柯从他人手中取得，并不是没有告诉陈章辉。对缴纳的金额有明确的约定，同时证明本案的陈章辉是违约的，反诉请求陈章辉应当履行义务的部分。证据四、房屋租赁合同（2015年6月4日），拟证明陈章辉向彭柯租赁房子后，又将房子转租，转租人办理相关营业执照的手续。本案实际违约的是陈章辉。证据五、消防办事大厅个人备案相关信息的网页截图，拟证明彭柯出租的房屋已经竣工验收消防备案。对被告（反诉原告）彭柯证据，原告（反诉被告）陈章辉质证如下：彭柯超过举证期限提交证据，属于逾期举证，但就证据而言，对证据一，彭柯取得租赁权可以转租，但与本案无关。对真实性、合法性有异议，陈章辉与彭柯签订合同时，彭柯并未告知其与咸嘉村签订了合同；对证据二，对告知书三性均有异议，请注意落款，对证明的三性均有异议，系事后提交；对证据三，合同中约定不得干涉与陈章辉办理消防证件是没有关联的，陈章辉承租房屋是用作餐馆经营，消防证是硬性要求，彭柯提供不了房屋产权证或购房合同，陈章辉办不了经营餐馆需要的消防证件，才导致陈章辉缴纳11万元保证金后就没有继续履行；对证据四的三性均不予认可。对证据五，认为该证据不成立，不能实际证明彭柯提供的门面符合陈章辉设立大中型餐馆的要求。对原告（反诉被告）陈章辉提交的证据，结合被告（反诉原告）彭柯的质证意见，本院作如下认定：证据一，三性均予以认定，但不能达到证明目的；对证据二至三的三性均予以认可；对证据四，协议和结算单，对其三性均不予认定；对证据五、六，真实性予以认定；对证据七，证人周某未出庭作证，且对其所言未有证据证明，故不予采信，证人邓某虽出庭作证，但其证言无其他证据佐证，故对其真实性不予以认定；对证据八，备案表真实性、合法性予以认定，对证据异议和建设工程消防监督管理规定部分条款，不能达到证明目的。对被告（反诉原告）彭柯提交的证据，结合原告（反诉被告）陈章辉的质证意见，本院作如下认定：对证据一、证据二、证据三的三性予以认定；对证据四，与本案无直接关联性；对证据五，结合本院调查确认，对其三性予以认定。根据上述确认的证据并结合双方当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：2015年4月10日，被告（反诉原告）彭柯与咸嘉村民股份合作社签订了《房屋租赁合同》，合同约定：彭柯承租的房屋位于长沙市岳麓区桐梓坡路519号高鑫麓城地下室9-104到9-111（户室号-1754到-1761），租赁期5年，即从2015年3月12日至2020年3月11日。2015年6月1日，原告（反诉被告）陈章辉（承租人、乙方）与被告（反诉原告）彭柯（出租人、甲方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：“第一条，甲方出租房屋位于长沙市岳麓区桐梓坡路519号高鑫麓城一楼的9-104、9-111两间房，二楼9-204至9-211连续八间房屋，建筑面积共约590平方米,甲方保证有权出租该房屋，并保证自己及原始房东不得干涉乙方正常合理使用房屋，保证乙方能正常经营，不受非法干涉……第二条，租赁期限为2015年6月1日起至2020年3月12日止，乙方拖欠租金七天以上，甲方可以提前终止合同，收回房屋，并扣除保证人民币20万元……第三条，租金及缴纳期限。1、房屋租金为第一年人民币50万元整,合同租期内按每年5%年租金递增，租金半年一交，第一次租金在租赁合同签署后七天内缴纳，后续每次租金按先交租金后使用的原则缴纳。2、乙方须在合同签订当日缴纳人民币200000元整履约保证金，以保证合同的履行；第四条，租赁期间因房屋和设施重大质量问题或结构安全原因需要维修的，由甲方负责承担发生的费用，以确保乙方的安全正常使用，除此外的其他维修由乙方负责并承担费用；第五条，权利变更。……2、在合同期限内，乙方有权对所租房屋全部或部分转租，乙方转租的期限不得超过合同剩余的履行期限，并且不得因转租而损害甲方的利益，乙方转租的，乙方仍须按合同的约定向被告履行全部义务；第六条，违约责任。……2、因甲方的原因导致合同在合同期满前无法继续履行，甲方赔偿乙方下列损失：按未能履行的时间占合同期限的同比例计算全部装修费用的剩余使用价值，乙方搬迁、停业所造成的损失，及其他损失，并全额退还未到期的租金和双倍保证金。因乙方原因导致合同期满前无法继续履行乙方赔偿甲方下列损失：在寻找新的承租人期间的租金，房屋装修拆装费用，并赔偿双倍保证金……４、乙方在合同有效期内提前解除合同，应当提前三个月通知甲方，其保证金作为违约金不予退还；5、乙方应按时足额缴纳租金，如乙方未按时交纳租金，每延期一天，按全年租金金额的千分之一支付违约金，逾期七天，甲方有权终止合同，甲方收回出租房屋和应收缴的房屋租金及违约金。……第九条，其他约定。……4、乙方使用承租房办理工商、税务登记时，需要房产证或者购房合同等文件时，甲方必须免费提供。５、合同期满或提前解除合同，乙方的房屋装修必须遵守来修去丢的原则交还给甲方，不可移动的装修物或附加物，乙方不得擅自拆除和要求甲方给予经济补偿，可移动物，乙方有权拆除带走，如乙方不带走，双方可协商作价……8、转租方要配合我方申请办理餐馆相应手续申请，直至领取所有申请事项证件领取。9、如在办理申请领件过程中因转租方的自身问题导致我方不能办理相关手续或不能经营餐馆之用途，转租方需无条件全部退还我方所投入资金及所有费用……”。签订合同当日，彭柯向陈章辉交付房屋钥匙，陈章辉接收房屋后对上述房屋原有的装修进行了相应装修前拆除，后一直空置。陈章辉于2015年6月3日以银行转账的方式向被告彭柯支付6万元，于2015年6月20日委托陈铎洵向彭柯转账支付5万元，陈章辉向彭柯支付履约保证金共计11万元，剩余9万履约保证金未支付，陈章辉未向彭柯支付任何租金。另查明：1、高鑫麓城二期8#、9#栋已于2011年11月24日办理了竣工验收消防备案，备案号为430000WYS110012632。2015年10月27日的庭审之中，双方同意解除合同。2015年12月被告（反诉原告）彭柯已将涉案出租房屋收回。
本院认为：首先，关于《房屋租赁合同》解除问题。依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应严格依约履行。
原告（反诉被告）陈章辉与被告（反诉原告）彭柯签订的《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法、有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。签订合同后，被告（反诉原告）彭柯将涉案租赁房屋交付给原告（反诉被告）陈章辉占有使用，原告（反诉被告）陈章辉向被告（反诉原告）彭柯支付了11万元履约保证金并对涉案租赁房屋进行了装修前拆除，但之后涉案租赁房屋一直空置，原告（反诉被告）陈章辉未向被告（反诉原告）彭柯支付剩余9万元履约保证金，亦未向被告（反诉原告）彭柯支付任何租金。
原告（反诉被告）陈章辉诉称被告（反诉原告）彭柯出租非其本人所有的房屋，不能提供涉案租赁房屋产权证或购房合同及消防竣工验收合格文件等材料，使其不能办理营业执照和消防证件等，被告（反诉原告）彭柯构成根本违约合同无法继续履行应当予以解除。本案中，双方签订合同中已明确约定涉案租赁房屋系转租房屋，原告（反诉被告）陈章辉对该事实已明知，另原告（反诉被告）陈章辉没有提供充分证据证明其曾向有关部门申请办理营业执照和消防证件等而未果，亦没有证据证明其曾要求被告（反诉原告）彭柯提供涉案租赁房屋的产权证或购房合同及消防竣工验收合格文件等材料而被告（反诉原告）彭柯拒不提供，故原告（反诉被告）以被告（反诉原告）存在根本违约为由要求解除合同、双倍返还保证金及赔偿损失的诉请，无事实及法律依据，本院不予以支持。
原告（反诉被告）陈章辉占有使用涉案租赁房屋后，一直将房屋空置，且未支付剩余9万元履约保证金、未支付任何租金，依据双方签订的《房屋租赁合同》约定，被告（反诉原告）彭柯有权要求解除合同。庭审之中，双方同意解除合同，被告（反诉原告）实际已收回了房屋。其次，关于本案责任承担问题。依据《房屋租赁合同》约定：“乙方拖欠租金七天以上，甲方可以提前终止合同，收回房屋，并扣除保证金人民币20万元。乙方应按时足额缴纳租金，如乙方未按时交纳租金，每延期一天，按全年租金金额的千分之一支付违约金，逾期七天，甲方有权终止合同，甲方收回出租房屋和应收缴的房屋租金及违约金”。
原告（反诉被告）陈章辉在合同履行过程中存在违约行为应当承担相应的违约责任。
被告（反诉原告）彭柯诉请原告（反诉被告）陈章辉支付拖欠的房屋租金25万元，理由正当，本院予以支持，要求原告（反诉被告）陈章辉支付延期交租违约金4.5元（违约金计算至2016年9月7日止），因被告（反诉原告）彭柯已收取了11万元履约保证金，故对其要求支付违约金的诉请，本院不予以支持。
被告（反诉原告）彭柯因原告（反诉被告）陈章辉的违约行为给其造成的其它损失，可另行主张。
原告（反诉被告）陈章辉无权要求被告（反诉原告）彭柯返还11万元履约保证金。
被告（反诉原告）彭柯诉请原告（反诉被告）陈章辉支付拖欠的9万元履约保证金，因未提供相应证据证明其实际损失数额大于已收取的履约保证金，故该项诉请无事实及法律依据，本院不予以支持。依据，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，
判决如下：
一、解除原告（反诉被告）陈章辉与被告（反诉原告）彭柯签订的《房屋租赁合同》；
二、原告（反诉被告）陈章辉自本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）彭柯支付房屋租金25万元；
三、驳回原告（反诉被告）陈章辉的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）彭柯的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费4906元，由原告（反诉被告）陈章辉自行承担，反诉案件受理费2453元，由原告（反诉被告）陈章辉承担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 陈志胜
人民陪审员 刘润雅
人民陪审员 廖寓舒
二〇一六年八月十九日
书 记 员 毛 丽