贵港市港北区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0802民初778号原告（反诉被告）陈燕恒，女，1982年6月26日出生，汉族，住贵港市港北区。委托代理人卢伟，广西桂港律师事务所律师。委托代理人李妮容，广西桂港律师事务所律师。被告（反诉原告）甘碧军，女，1963年5月22日出生，汉族，住广西桂平市。委托代理人蒙建花，广西正大五星律师事务所律师。第三人中国工商银行股份有限公司贵港分行，住所地贵港市桂林路708号东方巴黎写字楼。代表人陈德明，该行行长。委托代理人潘向前，男，1989年9月13日出生，汉族，该行员工，住。委托代理人杨伍全，男，1988年10月21日出生，汉族，该行员工，住。
原告陈燕恒诉被告甘碧军买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月23日受理后，被告于2016年4月6日提起反诉，本院经审核后予以允许并与本案合并审理。2016年4月19日，本院依法裁定本案转入普通程序，依法组成员
审判员黄恒涛担任
审判长，与
人民陪审员黄婷、李梅珍参加的合议庭，于2016年7月7日公开开庭审理，原告陈燕恒及其委托代理人李妮容，被告甘碧军及其委托代理人蒙建华到庭参加诉讼。2016年7月13日，原告申请追加中国工商银行股份有限公司贵港分行为本案第三人，本院经审核后予以允许，于2016年8月18日再次开庭审理。
原告（反诉被告）陈燕恒及其委托代理人李妮容，被告（反诉原告）甘碧军及其委托代理人蒙建花到庭参加诉讼。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈燕恒行诉称，2006年5月20日，被告由于需另行发展，把其位于贵港市港北区中山北路111号院盛世名门小区鸣翠四巷1幢503号房屋转让给原告。当天双方签订了协议，且原告按协议支付了该价款60000元给被告。在签订协议后原告装修了该房屋并居住至今，居住期间一直由原告缴纳水电费、物业费及该房屋的贷款。因种种原因房屋所有权未能及时过户。2015年，原告再次与被告协商要求被告协助办理房屋所有权证过户手续，但被告反悔要求要回房屋并将缴纳电费的户名改为其名下，因发生纠纷协商无果，原告遂向本院提起诉讼。诉讼过程中，原告以涉案房屋存在抵押权，抵押权人为第三人，第三人与本案处理结果有重大利害关系，且根据相关法律规定，抵押期间转让抵押财产的，原告需依法行使涤除权，并且需要第三人配合，因此，原告向本院申请追加第三人，并诉请第三人协助办理消灭抵押登记手续。请求法院支持原告的诉讼请求：1、确认原、被告于2006年5月20日签订的《房屋转让协议》有效，座落于贵港市港北区中山北路111号院盛世名门小区鸣翠四巷1幢503号房屋所有权归原告所有；2、被告协助原告办理相关转户手续；3、准予原告行使涤除权，代被告向第三人偿还抵押贷款，第三人协助原告办理解除抵押登记手续；4、本案诉讼费由被告负担。
被告（反诉原告）甘碧军辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，原告没有按照合同约定支付相应购房款给被告，已构成根本性违约，请求法院依法驳回其诉讼请求。
被告（反诉原告）甘碧军反诉称，原、被告于2006年5月20日签订的《房屋转让协议》约定：被告将房屋转让给原告，被告已付首期款及银行按揭款，原告一次性补偿给被告6万元，付款方式为：1、订协议付10000元；2、余下款项50000元到2006年12月底前付清。原告在签订协议后没有按约定支付10000元，余下需于2006年12月底支付50000元也只支付了17500元，即原告仅支付了购房款17500元，其行为已严重违反了协议的约定，导致协议无法继续履行。被告在约定的付款期限前多次要求原告按约定履行付款义务，遭到原告以种种理由拒绝，原告的行为已构成根本违约，双方签订的协议依法应当解除，另外，涉案房屋自始登记在被告名下，从未发生变更，且该房屋的按揭贷款也一直由被告偿还，物业管理费也是被告缴纳。因此，原告的本诉请求没有事实和法律依据。请求法院依法判令：1、解除原、被告于2006年5月20日签订的《房屋转让协议》；2、反诉费用由原告负担。
原告（反诉被告）陈燕恒辩称，原告按照合同约定支付了首期款10000元给被告，被告就把钥匙交给原告进行装修，装修后一直居住至今。至2006年还差部分款项没付清，但是已经交付了大部分款款项，至2007年已基本交完款项。因为双方约定，在被告将房屋过户后再支付剩余的5000元，所以最后一笔款5000元2016年1月17日才支付。被告所说按揭款和物业费是其交的不是事实。不同意被告解除合同的请求，请求法院驳回被告的反诉请求。第三人中国工商银行股份有限公司贵港分行庭前提交书面意见述称，1、被告于2004年12月23日在第三人处办理个人住房贷款，并签订《个人借款合同》，贷款金额为12.9万元，期限为20年，并用涉案房屋作为抵押。被告在抵押期间转让抵押房屋，未经第三人书面同意，严重损害第三人的合法权益，且其转让后也未将其所得款提前足额归还第三人贷款。2、根据《特权法》的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。截止2016年7月24日，该笔贷款尚欠本金73881.16元，利息1009.12元，并已连续四个月未按时足额偿还贷款本息。原告并未替被告向第三人偿还所有贷款本息，抵押权并未消灭，原告无权要求第三人协助办理解除抵押手续。原告代为清偿被告尚欠第三人的所有贷款本息及相关费用的前提下，第三人愿意协助办理注销抵押登记手续。
经审理查明，2006年5月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋转让协议》一份，约定：甲方将位于贵港市盛世名门小区一套商品房1幢503层转让给乙方，价格按原甲方购买不变转让给乙方，甲方已付首期款项及银行按揭费，乙方一次性补付给甲方60000元，付款方式：1、订协议付一万元，2、余下款项5万元2006年12月底付清，乙方付清欠甲方款项；乙方须房产过户，甲方必须提供有效证件协助乙方过户，但所须费用由乙方付；甲方必须把原有该房发票及有关证件交给乙方。乙方付第一期款，甲方把该房锁匙交给乙方进行装修。签订协议后，原告支付部分补偿款项，被告将钥匙交付给原告，原告对房屋进行装修并居住至今。关于合同约定的6万元购房款支付情况，原告提供如下证据以证明其已履行交付义务：1、被告出具同意原告装修的委托书及口头陈述，称其于签订协议当天已现金交付1万元给被告，被告才将房屋钥匙交给原告并同意原告装修，并出具委托书协助原告到物业公司处办理装修手续；2、21笔银行付款凭证，其中7笔付款汇进被告名下尾号为5083的工商银行账户（其中6笔合计7000元发生于2006年5月12日至2006年11月24日，最后一笔付款5000元发生于2016年1月17日）；一笔2000元于2009年1月22日汇进被告的儿子黎强的银行账户，其余13笔合计36000元发生于2006年7月19日至2007年11月2日汇入被告名下农业银行账户；被告对原告举证的委托书真实性无异议，但否认收到原告的现金1万元；对原告提供的21笔付款凭证真实性没有异议，但认为原告汇进尾号为5083的七笔汇款系支付按揭贷款而非购房款，因该账号系被告专用于还银行贷款的，不用作其他用途，且该卡已于2012年丢失，还银行贷款的账号变更为尾号为8617的工商银行账户，原告于2016年1月17日的汇款5000元不确认是否收到；对汇进被告农行的13笔付款，认可2006年12月底前汇进的系支付购房款，此后发生的不认可是购房款；对汇进其儿子黎强的2000元不认可为支付购房款。经本院向中国工商银行股份有限公司贵港分行核实2016年1月17日原告汇给被告的5000元是否成功汇入，该行出具的凭证显示该笔付款已成功汇入，原、被告对该行出具的凭证均无异议。
本院认为，以上原告举证的证据，被告对其真实性无异议及本院调取的证据，双方均无异议，本院予以确认，对证据的证明内容，本院认证如下：1、根据证据规则，购房款的支付由原告承担举证责任，原告无法举证其已交付现金10000元，其提供的口头陈述及委托书系间接证据，没有其他证据相佐证，不足以证明其已支付现金10000元；因此，本院不予采信原告已按约定于签订协议当天现金支付10000元给被告；2、原告举证的13笔合法36000元汇入被告农业银行账户的付款，因汇款真实发生，本院确认为原告已支付相应购房款给被告；汇进被告儿子黎强的2000元，因黎强与被告存在特定的关系，本院确认其为支付购房款；汇进被告工商银行尾号为5083的七笔汇款，其中前六笔合计7000元，因该六笔付款系付进被告专门用于偿还银行贷款的账户，该账户用途特定，结合原、被告当庭提交的尾号为5083的银行流水银行扣划贷款的情况，该段期间，除该六笔付款发生外，双方均未再汇有其他款项进入，根据合同约定，该段期间应由原告负责偿还银行贷款，因此，该7000元本院认定为支付银行贷款而非购房款；2016年1月17日汇入的5000元，经核实该款真实发生，且被告表示其已于2012年变更偿还银行贷款的账号，故该款本院认定为支付购房款，以上本院认定原告已支付的购房款合计43000元。关于涉案房屋的按揭贷款、水、电、物业费等情况，原、被告当庭均提交相应的付（扣）款凭证，根据双方的举证、及质证意见，原、被告均支付部分按揭贷款、水、电、物业费用等。其中原告付款期间为2006年12月18日至2016年1月14日，付款方式为通过其名下银行账户转账至被告名下尾号为5083的工商银行账户；被告提供的支付按揭贷款凭证为其名下尾号为5083的工商银行账户2005年8月2日至2013年5月21日的银行流水，被告名下尾号为8617的工商银行账户2013年5月21日至2016年1月24日的银行流水，另查明，坐落于贵港市中山北路111号院盛世名门花园2幢1－503号涉案房屋登记所有权人为被告甘碧军，房屋所有权证号为贵港房权证港北区字第××号。被告因购房该房屋于2004年12月23日与第三人签订《个人购房借款合同》一份，合同编号为贵个借字贵港分行2004年5086号，向第三人借款12.9万元，借款期限20年，合同约定的贷款还款账号为21×××83，户名甘碧军，并约定用涉案房屋为借款设定抵押。2012年11月21日，该房屋被办理抵押登记手续，抵押登记证号为贵港房他证港北区字第3522**号。该笔贷款发放后，原、被告均分别按约定偿还贷款，截止2016年7月24日，该笔贷款尚欠贷款本金73881.16元，利息1009.12元。庭审中，原告同意代被告向第三人偿还尚欠的涉案房屋的抵押贷款及相关手续费。以上事实，有原、被告身份证、房屋所有权证、《房屋转让协议书》，原告提供的委托书、21笔存款业务回单、原告的工商银行流水、广西贵港市小龙物业管理有限公司收费收据、水费通知单、用水清单、电费缴费凭单、欠费催缴通知、缴费发票、缴费清单；被告提交的物业服务费收款收据、被告的还贷记录、非税收入专用收据；第三人提供的《个人购房借款合同》、借款凭证、房屋他项权证、借据历史处理明细，本院向第三人调取的汇款凭证等证据及当事人陈述等为证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《房屋转让协议》系双方真意意思表示，内容没有违反法律与行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，因此，原告诉请确认该协议合法有效，符合法律规定，本院予以支持。
被告辩称否认该协议系原告本人所签，未能举证证明，也未于指定期限内向本院提起书面鉴定申请，且原告也当庭表示，即使协议签名不是其本人所签，其也同意事后追认，因此，对被告的抗辩意见，本院不予采信。关于原告诉请涉案房屋属其所有，
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。原告并非涉案房屋的登记所有权人，虽然原告已实际占有本案房屋，但不动产的所有权转移并非以交付实现，在未办理房屋权属变更登记前，其并非法律认可的房屋所有权人，因此，原告该请求不符合法律规定，本院不予支持。关于被告以原告未按约定交付购房款，构成根本性违约为由反诉解除合同，
本院认为，合同签订后，原告已交付购房款43000元及部分银行贷款，被告也按约定将房屋交付给原告使用，且原告装修居住至今已达十多年，原告在期间存在迟延交付购房款、按揭款、水电物业费等行为，系由于涉案房屋的实际使用人与户名不一致及双方沟通不畅等因素所致，属事出有因，不能认定为构成根本性违约，被告辩称涉案房屋按揭贷款、物业费等一直由其偿还，与事实不符，本院不予采信。且被告所举证据不足以证明其在该段期间向原告主张解除合同，因此，被告的反诉请求，证据不足，本院不予支持；关于原告诉请被告协助办理过户手续，
本院认为，原告已按约定交付大部分购房款及按揭贷款且实际占有该房屋，被告应协助原告办理房屋过户手续，对该请求，本院予以支持；因涉案房屋已设定抵押，根据《中华人民共和国特权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，第三人不同意被告转让抵押财产，但表示原告代为清偿后，其愿意协助办理注销抵押登记手续。庭审中，原告同意代被告向第三人清偿尚欠的抵押贷款及相关手续费，因此，原告请求准予其行使涤除权，代被告清偿第三人尚欠贷款，符合法律规定，本院予以支持，原告行使涤除权后，第三人应协助原告办理消灭抵押登记手续。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释〉》第九十条的规定，
判决如下：
一、确认原告（反诉被告）陈燕恒与被告（反诉原告）甘碧军于2006年5月20日签订的《房屋转让协议》合法有效；
二、原告（反诉被告）陈燕恒于本判决生效后十五天内代被告（反诉原告）甘碧军一次性清偿其基于贵个借字贵港分行2004年5086号《个人购房借款合同》欠第三人中国工商银行股份有限公司贵港分行的全部款项，第三人中国工商银行股份有限公司贵港分行在收到全部款项后七日内协助原告（反诉被告）陈燕恒办理解除设定在涉案房屋的抵押登记手续；
三、被告（反诉原告）甘碧军在本判决第一项所指的抵押权消灭后七日内协助原告（反诉被告）陈燕恒办理坐落于贵港市中山北路111号院盛世名门花园2幢1－503号房屋的所有权转让登记手续，将房屋过户到原告（反诉被告）陈燕恒名下；
四、驳回原告（反诉被告）陈燕恒的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）甘碧军的反诉请求。本案本诉受理费7300元，减半收取3650元，反诉受理费100元，减半收取50元，合计3700元，由被告（反诉原告）甘碧军负担。以上应付款项，义务人应于本判决指定期限内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费7300元／100元（款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户银行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93）。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄恒涛
人民陪审员 李梅珍
人民陪审员 黄 婷
二〇一六年八月十九日
书 记 员 蒙美君 微信公众号“”