辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽11民监1号原审上诉人(一审原告)：盘锦清水湾酒店管理有限公司。
法定代表人：贾宏宇，该公司法人。
委托代理人：李纯东,该公司经理。
委托代理人：侯微，辽宁双兴律师事务所律师。原审上诉人(一审被告)：蔡玉华。
委托代理人：王翔，辽宁泰来律师事务所律师。
原审
被告：中国平安人寿保险股份有限公司盘锦中心支公司。负责人王鹏，经理。盘锦清水湾酒店管理有限公司（以下简称清水湾酒店）与蔡玉华、原审被告平安人寿保险股份有限公司盘锦中心支（以下简称平安保险公司）公司物权确认纠纷一案，盘锦市兴隆台区人民法院于2012年6月4日作出（2011）兴民一初字第00844号民事判决。宣判后，盘锦清水湾酒店管理有限公司与蔡玉华均不服，向本院提出上诉，本院于2012年9月5日作出（2012）盘中民二终字第271号民事判决。该判决已经发生法律效力。在审理本院（2015）盘中行终字54号案件中，本院发现，行政案件当事人的原告清水湾酒店资格受民事判决羁束。本院于2016年1月7日作出（2016）辽11民监1号民事裁定，裁定本案由本院另行组成合议庭进行再审。本案依法另行组合议庭，于2016年3月7日公开开庭审理了本案，清水湾酒店的委托代理人李纯东、侯微，蔡玉华及其委托代理人王翔到庭参加诉讼。原审被告中国平安人寿保险股份有限公司盘锦中心支公司经合法传唤，未到庭。本案现已审理终结。
原告清水湾酒店诉称：2011年7月21日，其通过竞拍的形式，将商西小区办公楼的6层至12层买下并办理了产权过户手续。在其使用该楼房时发现，蔡玉华将门厅独占做接待大厅，将西侧楼梯设置了铁门并上了锁，不允许清水湾酒店使用，将临街部分的外墙墙面做了一个大屏幕，占据了该楼正面的主要部分，致使其不能正常使用该楼。为此，根据《物权法》、《民法通则》及《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的有关规定，特具状诉至你院，请求法院判令，1、确认商西小区办公楼双侧楼梯、门厅及外墙墙面为清水湾酒店和蔡玉华共有。2、排除二被告蔡玉华对上述共有财产的妨碍。原、被告蔡玉华共同使用此楼的三个门；一楼大厅由原告清水湾酒店与蔡玉华共同使用；正门上面的外墙大屏幕属于公用面积，大屏幕应该共同处分，共同受益。
被告蔡玉华辩称：
一、根据诉争房屋的图纸和双方房照能够证明对于双侧楼梯及大厅均归被告蔡玉华所有，原告清水湾酒店无权要求与被告蔡玉华共有，理由是：1、根据原告清水湾酒店的房照可以得出结论，原告清水湾酒店购买的是6-12层的实际面积，只能证明原告清水湾酒店对六楼以上及其外墙面享有产权。2、根据被告蔡玉华的房照可以证明1-5层的房屋包括一楼大厅、双侧楼梯等公用面积均包含在被告蔡玉华的产权之内，产权都属于被告蔡玉华所有。3、根据房屋的建筑图纸可以看出，门厅并不属于公用面积，而是一楼的产权面积。因为该楼的双侧楼梯是直接通向每个楼层的。
二、被告蔡玉华在自己的房屋产权范围内使用一楼大厅及安装外墙屏幕没有不妥之处，原告清水湾酒店无权干涉。1、原告清水湾酒店诉称被告蔡玉华对楼梯安装了铁门并上了锁的事实不存在。六楼拐弯处的铁门是原告清水湾酒店为了安全防范自己安装的，并且上了锁，只有原告清水湾酒店自己有钥匙能够打开铁门。被告蔡玉华提供的照片可以证明。2、临街的外墙屏幕是在被告蔡玉华的房屋五层以下安装的，并没有占用和遮挡原告清水湾酒店的产权空间，原告清水湾酒店无权干涉。原告清水湾酒店购买的是6-12层的产权，房照面积里不包含该楼公用面积。如果原告清水湾酒店主张要求与被告蔡玉华分得公用面积，那么根据分摊公用面积原则，原告清水湾酒店必须从被告蔡玉华手里购买公用面积，才能够拥有该房屋公用面积的使用权。3、从被告蔡玉华提供的照片可以看出，被告蔡玉华一楼电梯及楼道之间，原告清水湾酒店堆积了装修剩下的砖头和木头等杂物，被告蔡玉华要求原告清水湾酒店对产权范围内杂物排除妨碍，并赔礼道歉。综上，本案争议焦点是该楼的公用面积包括什么？原告清水湾酒店购买的房屋是否含有公用面积？现有的证据证明原告清水湾酒店的诉求与事实不符、于法无据，请贵院依法驳回原告清水湾酒店的诉讼请求。
被告中国平安人寿保险股份有限公司盘锦中心支公司辩称，原告清水湾酒店于2011年7月21日通过竞拍的形式取得商西小区办公楼6至12层所有权，而被告与蔡玉华在2010年6月即签订了期限5年的房屋租赁合同，租赁商西小区办公楼1至5层。一楼大厅是在出租人产权范围内，门厅属于租赁物的一部分，被告将门厅做接待大厅使用是被告权利。外墙墙面大屏幕发生在原告清水湾酒店取得6至12层房屋所有权之前，大屏幕的位置也是在5层以下，即出租人享有所有权部分，与原告清水湾酒店无关。
原告清水湾酒店诉称将西侧楼梯设置铁门并上锁不存在，更不存在原告清水湾酒店不能正常使用房屋的事实。（2011）兴民一初字第00844号民事判决审理查明，商西小区办公楼总计12层，1层至5层属于被告蔡玉华。2016年6月，被告蔡玉华将商西小区办公楼1层至5层租给被告平安保险公司，该公司将4-5层转租给华海期货公司。平安保险公司将一楼门厅做接待大厅，并在5层以下外墙面安装一个大屏幕。商西小区办公楼有三个门，西侧门由华海期货公司管理使用，正门由平安保险公司管理使用。2011年7月21日，原告清水湾酒店通过竞拍的形式，买下商西小区办公楼6层至12层，并办理了产权过户手续。另查，原告清水湾酒店在竞拍时知道商西小区办公楼的使用现状。（2011）兴民一初字第00844号民事判决认为，被告平安保险公司与被告蔡玉华在平等自愿的情况下签订租赁合同依法成立并生效，被告平安保险公司对商西小区办公楼1至5层拥有使用权。商西小区办公楼的三个门允许原告清水湾酒店自由通行。
原告清水湾酒店在购买商西小区办公楼6层至12层后，成为商西小区办公楼业主，与被告蔡玉华共同享有商西小区办公楼外墙的权利，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条一款之规定，
判决如下：
一、商西小区办公楼外墙墙面为原告清水湾酒店和被告蔡玉华共有，大屏幕由原告清水湾酒店与被告蔡玉华共同受益；
二、原告清水湾酒店享有自由通行商西小区办公楼三个门的权利；
三、驳回原告清水湾酒店的其他诉讼请求。案件受理费100元，原告清水湾酒店、被告蔡玉华各承担50元。宣判后，原告清水湾酒店不服，向本院提起上诉，其上诉理由是：根据《商品房销售面积计算及公用面积分摊规定》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》、《物权法》等相关法律规定，诉争办公楼的双侧楼梯、门厅为公摊面积，应为双方共有。
上诉人蔡玉华辩称，根据双方房屋所有权证记载，清水湾酒店只享有套内面积，没有享有公共面积的权利；而我方房屋所有权证中包括门厅、双侧楼梯公用面积，故上诉人清水湾酒店主张共有无事实依据。并上诉称，1、诉争办公楼1-5层外墙属于蔡玉华专有，原审确认共有无法律依据；2、该楼的使用性质为办公，原审判决上诉人清水湾酒店只有通行该办公楼的三个门错误，应更正为正常通行。
上诉人清水湾酒店庭审辩称，根据法律规定，诉争部分为公摊面积，属于双方共有，双方应共同管理使用。二审查明的事实与一审查明的事实一致。（2012）盘中民二终字第271号民事判决认为，由于诉争办公楼进行产权登记时，其公用面积是每层各自分摊的，根据上诉人蔡玉华与上诉人清水湾酒店分别持有的房屋产权证记载，诉争办公楼的1层至5层为蔡玉华所有，6层至12层为清水湾酒店所有，故上诉人清水湾酒店要求确认一楼门厅、双侧楼梯共有的上诉理由不成立，不予支持。关于外墙部分，根据建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）的通知第八条规定，外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半为公用建筑面积，因双方对公用建筑面积并未实际测量，也无法区分外墙的公用建筑面积分摊在哪个楼层中，故原审认定外墙共有正确，应予维持。外墙的公用建筑面积待双方测量以后以实际测量的面积为准。无论是双侧楼梯还是门厅都是便于通行的，故原审判决原告清水湾酒店享有自由通行的权利正确，应予以维持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款（一）之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由上诉人盘锦清水湾酒店管理有限公司与上诉人蔡玉华各自承担100元，多预交的100元，退还二上诉人各50元。本判决为终审判决。盘锦清水湾酒店与蔡玉华物权确认纠纷一案，我院于2012年9月5日作出（2012）盘中民二终字第271号民事判决。判决发生法律效力后，本院在审理（2015）盘中行终字第54号案件中发现，行政案件当事人的原告清水湾酒店资格受民事判决羁束。通过对行政案件立案条件审查看，不支持行政诉讼原告清水湾酒店具备主体资格的证据是生效民事判决。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十条规定，生效的人民法院裁判文书确认的事实才可以作为定案的依据。但是如果发现裁判文书认定的事实有重大问题的，应当中止诉讼，通过法定程序予以纠正后恢复诉讼。故建议中止本案诉讼，对（2012）盘中民二终字第271号民事判决以院长发现程序启动再审。本院（2016）辽11民监1号民事裁定认定，民事案件当事人的诉讼请求是确认涉案办公楼双侧楼梯、门厅及外墙面的共同所有权，对涉案办公楼的三个门，一楼大厅共有。生效的民事判决依据《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款规定，认定原审原告清水湾酒店对涉案办公楼外墙墙面享有共有权，自由通行涉诉办公楼三个门的权利，驳回原告清水湾酒店的其他诉讼请求。（2016）辽11民监1号民事裁定认为，生效的民事判决依据《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，判决原告清水湾酒店对办公楼外墙墙面享有共有权，但对办公楼的三个门享有自由通行的权利及驳回原告清水湾酒店其他诉讼请求没有事实依据和法律依据。经本院院长提交审委会讨论，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条规定，
裁定如下：
一、本案由本院另行组成合议庭进行再审；
二、再审期间中止原判决的执行。本院再审查明的事实与原一、二审一致。
本院认为，关于房屋共有问题。《物权法》第一百零三条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。房屋按份共有又称房屋分别共有，是指两个以上的主体对同一房屋按照一定的份额共同占有、使用、收益和处分的权利，并承担相应的义务。共有房屋的所有权主体是两个或两个以上的公民、法人，而客体却是指向同一房屋。这里的同一房屋不是指只有一间、一套或一栋房屋，也可以是几间、几套或几栋甚至更多的房屋，只是这些房屋不是分别属于多个所有权主体，而是作为一个整体为各个所有权人共同所有。在本案中，诉争房屋商西小区办公楼总计12层。2011年7月21日，清水湾酒店管理有限公司通过竞拍的形式，买下商西小区办公楼的6层至12层，并办理了产权过户手续。在盘锦清水湾酒店管理有限公司购买商西小区办公楼6至12层房屋后，成为商西小区办公楼的业主，与蔡玉华拥有的商西小区办公楼1至5层，符合按份共有的特征，可以认定盘锦清水湾酒店管理有限公司与蔡玉华按份共有商西小区办公楼。关于外墙部分是否共有的问题。按份共有的房屋，形成房屋的区分所有。能够区分彼此独立使用的房屋，按份共有人可对房屋按份额直接进行分割。但由于整个房屋是连在一起的，有些属于无法分割的部分，仍为各所有人共同所有，因而形成房屋的区分所有。关于外墙部分，根据建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）的通知第八条规定，外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半为公用建筑面积，因双方对公用建筑面积并未实际测量，也无法区分外墙的公用建筑面积分摊在哪个楼层中，故原审认定外墙共有正确，应予维持。外墙的公用建筑面积待双方测量以后以实际测量的面积为准。关于楼梯自由通行部分。无论是双侧楼梯还是门厅都是便于通行的，故原审判决原告清水湾酒店享有自由通行的权利正确，应予以维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、（二）项之规定，
判决如下：
一、原审上诉人(一审原告)盘锦清水湾酒店管理有限公司与原审上诉人（一审被告）蔡玉华诉争的商区小区办公楼由盘锦清水湾酒店管理有限公司与蔡玉华按份共有。
二、维持（2011）兴民一初字第00844号民事判决第一项，即商西小区办公楼外墙墙面为原告和被告蔡玉华共有，大屏幕由原告与被告蔡玉华共同受益。
三、维持（2011）兴民一初字第00844号民事判决第二项，即原告享有自由通行商西小区办公楼三个门的权利。本判决为终审判决。
审 判 长 王金生
审 判 员 李 刚
代理
审判员 肇艳灵
二〇一六年八月十九日
书 记 员 张 南 来自：