浙江省平阳县人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0326民初4315号
原告：陈鸯鸯。
委托诉讼代理人：吴素文，浙江金瓯律师事务所律师。
被告：毛振桅。
原告陈鸯鸯与被告毛振桅租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案受理，依法由
审判员郑乃生适用简易程序于2016年7月25日公开开庭进行审理。原告陈鸯鸯及其委托诉讼代理人吴素文，被告毛振桅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈鸯鸯起诉称：2013年4月13日，原告欲创办青龙村艺星幼儿园向被告承租了坐落于平阳县萧江镇毛家处青龙村垟心桔子园边的五间栏舍作为幼儿园的场地，双方于当日签订了仓库租赁合同：约定租期为5年，从2013年4月30日起至2018年4月30日止，租金共计30万元。合同签订后十余天即2013年4月29日原告向被告一次性交付了四年的租金共计24万元，随后原告投入了100来万元的资金对该五间栏舍进行了装修。谁知道装修即将完工时，2013年8月22日，原告就收到了心桔子××边××五综合执法办公室的通知，认为原告所承租的用于创办青龙村艺星幼儿园被告搭建的五间栏舍系违章建筑，要求原告在2013年8月26日之前自行拆除。在与相关部门多次交涉无果的情况下，原告只好另寻租赁场地，花下的巨额装修费全部打了水漂。自此以后原告曾多次找被告协商，要求被告退还全部租金，但被告却以各种理由予以推脱。租金至今分文未退。综上，为了维护自己的合法权益，现原告特具状，请求：1、确认原、被告签订的仓库租赁合同无效；2、判决被告立即退还租金24万元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告在本院指定的举证期限内提供如下证据：1、原告陈鸯鸯身份证1份、以证明原告诉讼主体资格；2、被告毛振桅身份证明1份，以证明被告诉讼主体资格；3、仓库租赁合同1份，收据1份，以证明原、被告签订租赁合同，原告为此支付被告4年租金24万元的事实：4、通知1份、照片4份，以证明被告出租给原告办幼儿园的租赁场地系违章建筑已被拆除，造成原告巨额损失的事实；5、民办非企业单位登记证书1份，以证明原告只得另寻场地开办幼儿园的事实。
被告毛振桅答辩称：原、被告于2013年4月13日签订仓库租赁合同，被告将位于心桔子××边××五间栏舍出租给原告使用，约定租赁期限为5年，即从2013年4月30日起至2018年4月30日止，约定4年租金一次性付清，原告已一次性支付租金24万元属实。原告装修的幼儿园是违章建筑，原告称幼儿园于2013年8月30日全部拆除不属实，拆除的只是旁边原告搭建的违章部分，被告的猪舍并没有拆除。原告称曾要求被告退还租金也不属实，现在原告将幼儿园未拆除的部分房子租给别人养狗，从来没有要求被告退还租金。假如原告不愿意租了，被告也同意终止合同，但要求原告将租赁物返还给被告，四年时间还未到，被告同意退还多收的租金。被告在本院指定的举证期限内提供如下证据：1、平阳县设施农用地审批表复印件1份，以证明被告的租赁物栏舍、仓库经审批的事实；2、农村土地承包经营权流转（出租）合同复印件1份以及平面布局图复印件2份，以证明被告对租赁土地的使用权；3、照片3份，以证明原告所装修的幼儿园现状。原告提供的5组证据，被告均无异议，本院予以认定。但证据5能够证明原告于2015年7月16日经平阳民政局审批取得临时办学点登记证书的事实，不能证明原告其他待证事实。被告提供的三组证据，原告对证据1-2有异议，认为该证据证明被告提供的租赁场地是用于农业，根据土地管理法相关规定，农村集体土地使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设。被告的这块地本身就是农用地，不能用于转租和非农业。该出租合同明确这块土地原使用权不是被告，被告只是承租人。同时，合同里清楚讲到不能改变或损害出租土地的农业用途。所以原、被告签订的这份无效合同，被告明显存在重大过错，被告无权出租。
本院认为，被告提供的证据1-2能够证明被告出租的地块为农用地，并对该地块拥有使用权的事实，予以认定。经审理本院认定：原告欲创办平阳县心桔子××边××五青龙村艺星幼儿园，遂向被告承租坐落于心桔子××边××五间栏舍作为幼儿园场地。双方于2013年4月13日签订了1份仓库租赁合同：甲方（即本案被告）将位于毛家处青龙村垟心桔子园边五间栏舍租赁给乙方（即本案原告）使用，室内面积为325平方米+室外面积325平方米，本租赁物的功能为办幼儿园，包租给乙方使用。如乙方需转变使用功能，转变功能所需办理的全部手续及费用由乙方自行负责。租赁期限为5年，即从2013年4月30日起至2018年4月30日止。甲方负责将房屋盖顶、砖建好。如有意外破坏，由甲负责所有费用，三相电接通到房内电表箱，水、电根据实际用量自理。库房租金乙方付费方式为一次性付清4年租金，即人民币24万元。剩余租金6万元于2017年12月30日前付清。合同约定违约责任的第3条：在符合国家法律、法规的情况下，如因政府行为不能继续租用，甲方将剩余租金按实际天数退还给乙方。同时还约定，租用期内，如遇不可抗拒的原因，如自然灾害、政府不允许或幼儿园手续不齐无法进行，与甲方无关。合同签订后，原告于2013年4月29日一次性支付给被告四年的租金24万元。随后，原告投入资金对该五间栏舍进行了装修。2013年8月22日，原告收到心桔子××边××五综合执法办公室通知，认为青龙村幼儿园2013年8月22日因违章建筑，限于2013年8月26日之前自行拆除。原告在与相关部门交涉无效的情况下，拆除了部分违章建筑，之后未要求被告解除合同、终止租赁关系，也未返还租赁物和要求被告退还租金。经查，上述幼儿园未被拆除的房屋现仍由原告租给他人作为养狗场地。另查，被告栏舍、仓库场地，系被告经有关部门审批取得的农业养殖场地，为农业用地。
本院认为：原、被告明知租赁物为农业养殖场地，未经有关部分审批，将用于养殖的栏舍、仓库改建为幼儿园，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的规定，因此双方所签订的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿；第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原告在未经审批的情况下，租赁被告栏舍办幼儿园，进而因装修违章而被政府部门责令拆除，明知无法实现合同的目的，应当及时返还租赁物、协商退还租金，使损失减少到最低程度，但原告并未返还租赁物，而是继续使用租赁物并且转租他人使用，至今仍未将租赁物返还给被告，故现要求被告退还已支付的全部租金，理由不成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国土地法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条之规定，
判决如下：
一、原告陈鸯鸯与被告毛振桅于2013年4月13日签订的《仓库租赁合同》无效；
二、驳回原告陈鸯鸯其他诉讼请求。案件受理费4900元，减半收取2450元，由陈鸯鸯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院(上诉受理费4900元,递交上诉状之日起七日内预交到温州市中级人民法院，或电汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，帐号：192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理)。
审 判 员 郑乃生
二〇一六年八月十九日代
书记员 张福海 来源：百度“”